——屈某某诉刘某某确认合同无效案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第11689号民事判决书 2.案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原告(上诉人):屈某某
被告(被上诉人):刘某某
【基本案情】
屈某某因拆迁获得一套经济适用住房购房指标。2007年1月14日，屈某某 (甲方)与刘某某(乙方)签订《房屋买卖协议》,主要内容为，甲乙双方本着互 惠互利、诚实、信用的原则，就拆迁户定向购买天通苑经济适用房的购房资格转让 一事，达成以下协议。一、甲方自愿将自己名下的天通苑一套(二居或三居)经济 适用房号(编号为×××,凭此确认可在2007年6月以前购买到经济适用房一套) 转让给乙方，乙方愿支付给甲方5万元，作为购房资格转让补偿金。二、甲方应无 条件提供购买经济适用房及过户的各项手续资料，并负责办理；乙方应承担所有购 房的款项及过户费用。三、本协议签订后，乙方先预交给甲方定金5000元，待选
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
完房，乙方拿到购房合同书(购房款发票等资料)后再支付给甲方20000元。至 此，乙方原付定金5000元抵作转让补偿金使用。余下25000元在甲方办妥房产过 户手续后一次付清。……若遇市场行情变化，不管房价上涨还是下跌，双方仍须按 本协议认真履行，不得违约。2007年11月3日，屈某某与某公司签订《北京市商 品房预售合同》,约定屈某某以325298元的价格购买位于昌平区某居住区×××号 的房屋一套。2010年，屈某某取得产权证。
2007年11月18日，屈某某(甲方)与刘某某(乙方)签署《关于〈房屋买 卖协议》履行情况的小结》,约定乙方已将购经适房资格转让补偿金50000元整分 三次交付给甲方，由于国家政策等原因致使回龙观该套经适房暂时不能过户，但甲 方重申：这套经适房产权归乙方刘某某所有，而且后代子孙也不提出异议。在有条 件过户时，甲方将积极协助乙方完成房屋过户手续。
现屈某某诉至法院，请求确认屈某某、刘某某于2007年1月14日签订的《房 屋买卖协议书》无效。
【案件焦点】
双方约定转让经适房资格的行为是否有效。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，限定 建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格具 有专属性。本案中，屈某某、刘某某签订《房屋买卖协议》,屈某某将其购买经济 适用住房的资格转让给刘某某，由刘某某借名购买经济适用住房，该行为违反了国 家相关政策法规的规定，故上述协议应属无效。刘某某辩称双方签订的《关于〈房 屋买卖协议》履行情况的小结》已覆盖之前签订的《房屋买卖协议》,故屈某某、 刘某某双方之间系房屋买卖关系，此辩解与刘某某借名购买经济适用住房的事实不 符，法院不予采信。刘某某关于涉案房屋系屈某某因拆迁取得，其性质不同于通常 意义上的经济适用住房的辩解，法律依据不足，法院亦不予采信。至于协议无效后 的相关处理问题，双方当事人可另行解决。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：屈某某与刘某某于 二○O 七年一月十四日签订的《房屋买卖协议》无效。
四、经济适用房买卖 167
刘某某持原审起诉意见提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。屈某某 因拆迁取得购房资格后，于2007年1月14日与刘某某签订《房屋买卖协议》。 2007年11月3日，屈某某与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售 合同》后，又于2007年11月18日与刘某某签订《关于〈房屋买卖协议〉履行情 况的小结》,双方对《房屋买卖协议》进行补充和变更，约定屈某某将诉争房屋出 售给刘某某。诉争房屋是利用屈某某因拆迁获得的购房指标购买的经济适用住房， 国家法律、行政法规未禁止该类房屋的买卖。双方约定于具备过户条件时过户，且 刘某某已取得经济适用房的购房资格，因此双方签订的协议亦不违反相关政策和社 会公共利益，故屈某某与刘某某签订的《房屋买卖协议》及《关于〈房屋买卖协 议〉履行情况的小结》,内容合法有效。屈某某起诉要求确认其与刘某某于2007年 1月14日签订的《房屋买卖协议》无效，没有法律依据，本院不予支持。 一审法 院判决适用法律错误，本院予以纠正。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第(二)项的规定，判决：
一 、撤销北京市昌平区人民法院(2013)昌民初字第03654号民事判决； 二 、驳回屈某某的诉讼请求。
【法官后语】
对于经适房的交易问题，在判断行为效力时如何协调适用法律和政策，是一个 经常遇到的比较棘手的难题。
第一，经适房的客观发展过程。从最初的政策设定上，经适房并不是一个真正 可以在市场上自由流通的商品，是由国家政策和税收等费用补贴而具有社会保障功 能的政策房。但是随着经适房的管控的逐步加强，对购买资格的限制也是由松到紧 的。例如，北京市建委在1999年就出台了相关销售办法，但执行并不严格。2007 年6月，北京出台《北京市经济适用住房管理办法(试行)》,对经适房购买者进 行“三级审核、两级公示”审核程序，并且开始通过公开摇号的形式来确定购买 资格。
按照北京市2009年的新政策，2008年4月11日之前签订购房合同的，将延续
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“老办法”,即购买5年后上市交易的，将按出售价格的10%补交土地收益等价款； 该日期以后购买的经适房，产权人再上市交易应按原购房价格和出售价格价差的 70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区 县住房保障管理部门可以优先回购(目前政府优先回购政策落实起来难度较大)。
第二，经适房交易行为法律效力的判断依据。按照《合同法》五十二条的规定 来判断交易行为的效力是法官所首先考虑的。但规制经适房交易的意见、办法和通 知并没有达到法律、行政法规的效力层级，因此不能用经济房交易行为违反法律、 行政法规的强制性法律规定来否定交易行为的效力。因此，对于借名购买经适房或 者经适房上市交易行为，应当看该行为是否属于该条款规定的“是否损害社会公共 利益”范畴。
本案中，出卖人屈某某的经适房购买资格是因为其原来的房屋被拆迁而取得 的，并非摇号取得，所以与社会公共利益无关，而购房人刘某某也已经取得了经适 房购买资格，因此对于双方的交易行为，应当认定为有效更加妥当。所以本案二审 的处理结果是正确的。
对于通过公开审核程序摇号取得的购房资格，是一种稀缺资源，与社会公共利 益息息相关，如果是通过借名买房等方式对通过摇号取得的购房资格(或买卖房 号)进行买卖，则明显损害社会公共利益，应认定为无效。
编写人：北京市第一中级人民法院冀东
