——天雨丰华(北京)文化发展有限公司诉鲁能 英大集团有限公司承租人优先购买权案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第07018号民事判决书
2. 案由：承租人优先购买权纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):天雨丰华(北京)文化发展有限公司(以下简称天雨丰华公司) 被告(被上诉人):鲁能英大集团有限公司(以下简称鲁能英大公司)
【基本案情】
2006年5月23日，京洲房地产公司授权鲁能物业公司将诉争房屋租赁于张峻。 2006年9月26日，鲁能物业公司与天雨丰华公司签订《补充协议》,将承租人变 更为天雨丰华公司。2009年2月9日，鲁能英大公司承担京洲房地产公司注销后的 一切债权债务问题。2008年12月16日，鲁能物业公司向天雨丰华公司发出《终止 合同通知书》,以天雨丰华公司自2008年11月开始未按时支付租金，且私自改变 房屋结构以及私自将房屋转租，违反合同约定为由，通知天雨丰华公司租赁合同于 2008年12月20日终止。天雨丰华公司的孙琦签收该函。2008年12月25日，鲁能 物业公司再次致函天雨丰华公司，要求天雨丰华公司尽快腾空交还房屋。该函以邮 局特快专递方式发送给天雨丰华公司。2009年7月9日，鲁能英大公司收取天雨丰 华公司租金25000元，收据中写明租金，现金。2009年9月21日、2009年10月26 日、2009年11月23日、2009年12月17日及2010年1月19日、2010年2月26 日、2010年3月23日、2010年4月23日、2010年5月25日、2010年6月25日、
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
2010年8月25日、2010年10月28日，天雨丰华公司通过银行转账向鲁能英大公 司每月支付租金12500元，在附加信息及用途或款项来源一栏写明天雨丰华房租。 2009年6月22日，鲁能英大公司与陈赞伟签订3份《存量房屋买卖合同》,将诉争 房产出售给陈赞伟。2010年7月15日，陈赞伟就涉诉房屋提出了房屋所有权转移 登记申请，并于7月27日领取了所有权证书。
【案件焦点】
鲁能英大公司在转让房屋时与天雨丰华公司是否存在租赁关系。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：鲁能英大公司在涉诉房屋存在租赁关系的 情况下欲进行出售，应当通知天雨丰华公司，征求天雨丰华公司的意见。现因鲁能 英大公司未履行通知义务，侵害了天雨丰华公司的优先购买权。虽因天雨丰华公司 拖欠租金及转租，鲁能英大公司向其提出解除合同，但鲁能英大公司为天雨丰华公 司补交租金开具收据，且延续收取之后的房租。并结合鲁能英大公司与陈赞伟签订 的《补充协议》、鲁能物业服务公司向天雨丰华公司出具的《关于收回3号楼出租 房屋的告知函》应认为天雨丰华公司与鲁能英大公司存在租赁关系。至于侵害优先 购买权的赔偿标准，法院综合考虑鲁能英大公司的过错程度、鲁能英大公司的预见 范围、租金标准、租赁期限及天雨丰华公司拖欠部分租金的过错等因素，依法酌情 确定。
北京市海淀区人民法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
一 、鲁能英大集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿天雨丰华(北京) 文化发展有限公司经济损失三百万元；
二、驳回天雨丰华(北京)文化发展有限公司的其他诉讼请求。如鲁能英大公 司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鲁能英大公司持原审答辩意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认 为：天雨丰华公司与房屋管理人鲁能物业公司之间的租赁合同于2008年12月20 日解除，当作为所有权人的鲁能英大公司于2009年6月将房屋转让他人时，双方
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业已不存在租赁关系。由于天雨丰华公司提交的证据不足以证明鲁能英大公司在转 让房屋时双方存在租赁关系，故天雨丰华公司与鲁能英大公司不存在承租人优先购 买权之法律关系，从而天雨丰华公司无权向鲁能英大公司主张优先购买权损害赔 偿，该院对鲁能英大公司的上诉请求予以支持。一审法院认定鲁能英大公司侵害了 天雨丰华公司的优先购买权并判令赔偿损失不当，该院予以纠正。
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第 一款、第一百七十条第一款第(二)项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若 干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一 、撤销北京市西城区人民法院(2012)西民初字第2007号民事判决； 二 、驳回天雨丰华(北京)文化发展有限公司的诉讼请求。
【法官后语】
本案中，争议的核心焦点有二：一、天宇丰华公司是否有优先购买权；二、侵 犯承租人的优先购买权的赔偿责任如何计算。
针对第一个核心的争议焦点，一审法院与二审法院做出了不同的判断，原因主 要在于二法院对天雨华丰公司与鲁能英大公司之间的租赁合同是否仍旧持续的认定 上有所不同。二审期间，通过对一审的证据的进一步补强，认定天宇丰华公司与鲁 能英大公司之间的房屋租赁合同已经解除，进而认定天宇丰华公司不享有优先购买 权，进而驳回了天宇丰华公司要求赔偿的诉讼请求，这实质上是一个事实查明的问 题，并无更大的讨论空间。
值得探讨的是本案的第二个争议焦点，如一审法院判理所述，对于侵害优先购 买权的赔偿标准目前我国法律没有明确的规定。一审法院认为，把握该赔偿额度的 原则是：既要合理有效弥补承租人丧失优先购买权所造成的损失，又要惩戒出租人 不诚信行为，同时也不要过分加重其赔偿责任。应当认为该原则是比较妥当的。承 租人的优先购买权，应当认为是一项法定的合同权利，对于出租人来讲，则是一种 法定的合同义务。出租人未履行通知义务，导致承租人的优先购买权丧失的，应当 视为对合同义务的违反，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。因此，一审法院对 侵犯优先购买权的定性是比较准确的。
在确定侵犯优先购买权的赔偿责任的数额上，一审法院认为“将赔偿内容确定
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为房屋差价损失为认定该损害赔偿数额的一种较为直观的方式，广泛适用”。这种 观点值得商榷。一般来讲，出租人出卖房屋时，承租人享有优先购买权，并不意味 着承租人必定行使优先购买权。在承租人行使优先购买权情况下，即可与出租人订 立合同，在该阶段，如果出租人无视承租人行使优先购买权的表示，而与第三人订 立合同并过户房屋，这实际上是对承租人与出租人之间买卖合同违反的问题，而非 侵犯优先购买权的问题。本案中，一审法院在认定鲁能英大公司应当承担的责任 时，所把握的原则事实上是将违反新的买卖合同的后果视为侵犯优先购买权的后 果，应当说是不可取的。
承租人因为出租人未履行通知义务而未能行使优先购买权所遭受的损失，实际 上是一个机会损失。对于机会损失的价值如何认定，是该类案件中的核心问题。该 机会会给承租人带来多大的收益，也就是出租人可能给承租人带来的损失数额。这 些收益实际上是出租人节省的支出，这些节省的支出包括：1.信息费用，承租人 无需到市场上寻找交易信息，从而节省了该笔费用；2.谈判费用，承租人无需再 与第三人谈判达成交易而支出相应的费用；3.搬迁费用，承租人因为行使优先购 买权获得承租房屋，从而不必在租赁合同到期后搬迁，从而节省一笔费用。
相比出租人出卖给第三人的价格，承租人购买替代物所多支出的费用，是否应 当计算在赔偿范围之内，有一定争议。本案中，一审法院即认为该费用是该类赔偿 的核心。我们认为该类费用不应当计算在赔偿范围之内，原因在于正常的市场交易 主体，不可能从正常的市场交易中获得超常收益。如果出租人与第三人进行的是正 常的市场交易，则该交易的价格应当是市场价格，该价格与承租人通过市场获取同 样替代物的价格应当一致，不应当有差异，承租人行使优先购买权获得租赁房屋， 不会获得超常收益。因此，如果出租人出卖的价格明显低于市场价格，则很有可能 该价格并非完全基于市场因素产生，例如亲属之间的买卖、关联公司之间的买卖 等。这部分差价在市场中不可能被承租人得到，当然也不应该在该类责任的赔偿范 围之列。
编写人：北京市第一中级人民法院王良胜
