———熊波诉陈金花房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第06708号民事判决书
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：熊波
被告：陈金花
【基本案情】
北京市朝阳区小关北里×号房屋(以下简称×号房屋)原登记在陈金花之母 石文止名下。2001年8月，石文止去世。2003年，石文止之子陈玉刚、之配偶陈 德、之女陈金花、之子陈玉良在本院进行了析产继承之诉讼，对石文止名下的×× ×号房屋进行分割。
2003年11月27日，本院作出(2003)朝民初字第194号民事判决书，判令× 号房屋归陈玉刚所有，同时判决陈玉刚分别给付陈德、陈金花、陈玉良房屋折价 款。该判决生效后，陈玉刚未办理房屋产权过户登记手续。
2006年2月27日，北京市建设委员会(以下简称市建委)将该房屋产权人由 石文止转移登记为陈金花。2006年3月2日，陈金花取得房屋所有权证。
2006年10月23日，陈金花与熊波签订房屋买卖协议，协议书载明：熊波以32 万元的价格购买×××号房屋。同日，陈金花、熊波向市建委申请办理将上述房屋 由陈金花名下转移登记至熊波名下的登记手续，并提交了房屋买卖合同等材料。市 建委受理后于同日做出同意发证的审核意见，将房屋产权转移登记至熊波名下。
2007年，陈玉刚向朝阳区人民法院提起行政诉讼，要求确认市建委将房屋权 属由石文止名下转移登记至陈金花名下的行政行为无效。2008年2月28日，本院 作出(2007)朝行初字第325号行政判决书，确认市建委于2006年2月27日将× 号房屋的所有权人由石文止转移登记至陈金花的权属转移登记行为无效。
2008年，陈玉刚将陈金花、熊波诉至朝阳区人民法院，要求确认陈金花、熊波 签订的房屋买卖合同无效。2008年11月10日，本院做出(2008)朝民初字第17979 号民事判决书，宣告陈金花与熊波于2006年10月23日签订的房屋买卖合同无效。
另查，2006年11月8日，深圳发展银行股份有限公司北京和平支行(现名称为 平安银行，以下简称贷款银行)与熊波签订借款合同，用以支付×号房屋的购房款。 合同约定：熊波为购买×房屋向贷款银行申请贷款29万元，贷款期限107个月。
三、二手房买卖 137
房屋买卖合同宣告无效后，退还房款的问题未能一并解决，故形成本次诉讼。 现熊波称实际购房款为36万元，其向本院出具收条两张，载明的收款人系陈金花， 收取房款的金额为7万元；熊波称其支付了购房契税、营业税以及个人所得税，并 就此出具了相应单据，载明的金额共计25600元。
【案件焦点】
就事实物权人利益保护问题，应在恪守静态秩序与动态安全的前提下，以是否 涉及交易第三人来区分不同的法律适用空间。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：根据已查明的事实，熊波与陈金花就购买 ×号房屋而签订的房屋买卖合同已被法院宣告无效。根据法律规定，合同无效后， 因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的 损失。
现熊波称其已支付购房款首付款7万元，贷款银行亦向陈金花支付贷款29万 元，故相应款项均应向熊波返还。对于熊波主张的损失，其称已支付购房税费 25600元，现熊波已不能取得×号房屋，上述税费损失应由陈金花一并赔偿。陈金 花经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃应诉与答辩的权利，本院根 据熊波提供的证据，采信熊波的相应陈述，故本院支持其要求退还房款并赔偿税费 损失的请求。对于熊波主张的贷款损失，因本院已判令陈金花向其退还房款，故本 院不再支持其要求陈金花赔偿贷款损失的请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一 、陈金花于本判决书生效之日起十日内退还熊波房款三十六万元，并赔偿熊 波税费损失二万五千六百元；
二 、驳回熊波的其他诉讼请求。 一审判决后未上诉。
【法官后语】
本案处理重点主要在于对事实物权人的保护。本文谈及的(2013)朝民初字第
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06708号判决，看似一独立案件，实则由一连串紧密衔接的案情、诉讼、裁判构成。 随着时间的发展，这些案情、诉讼、裁判一环套一环地出现、发展、结果。纵观连 环，完全可以将其看作一完整的案情。如何认定事实物权，从而保护事实物权人的 权益即系上述一连串裁判要解决的核心问题。
我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追 认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”结合案情，涉案房 屋由石文止转移登记至陈金花的权属登记转移行为已被以行政判决的形式确认无效， 那么也就是说，涉案房屋的所有权依然尚未转移，陈金花作为房屋登记上的权利人的 身份在其与熊波签订房屋买卖合同时已不复存在，故其当属无权处分人无疑。
我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依 法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十三 条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。” 此两条规定系我国物权法对物权变动采债权形式主义立法模式的确认。而《物权 法》第十五条的规定又表明我国在明确不动产物权变动的原因和结果时采区分原 则，即在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实， 它们的成立生效依据不同的法律根据。就债权形式主义模式而言，作为物权变动原 因的债权合同的效力是独立存在的，它不受物权变动结果的影响。所以在(2008) 朝民初字第17979号民事判决书确认《房屋买卖协议书》无效之前，由于熊波可能 作为无过错的善意第三人，且已经办理登记过户，即使陈金花在签订房屋买卖合同 及协助办理房屋产权过户时系属无权处分，此亦不能改变物权已发生变动的事实。 又鉴于在涉及交易第三人利益情形下，为维护交易安全，在法律物权和事实物权之 间，往往以保护法律物权为重，故即使生效判决确认了房屋归陈玉刚所有的事实， 陈玉刚作为涉案房屋的事实占有人，亦不能对抗熊波登记上的权利。
就对事实物权的承认和事实物权人正当利益的保护问题，应在恪守静态秩序与 动态安全的前提下，以是否涉及交易第三人区分不同的法律适用空间。对于不涉及 交易第三人的情形下，应构筑最大可能的自治空间，充分尊重意思自治原则，并通 过多种方式将事实物权尽快转化成法律物权，以给予事实物权人以切实有效的保 护；而对于涉及交易第三人的情形，应遵循物权公示公信原则，在保护取得法律物 权的第三人利益的同时，也给事实物权人的权利救济保留一定空间。同时，尝试探
三、二手房买卖
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索我国公示形式的多样化，严格善意第三人的评判标准，以给予事实物权人正当利 益更为合理的保护。
编写人；北京市朝阳区人民法院 黄慧
