——秦二卫、李鹏诉宋美芳房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第12161号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
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原告(被上诉人):秦二卫、李鹏 被告(上诉人):宋美芳
第三人(上诉人):翟欣
【基本案情】
1998年7月17日，宋美芳与翟欣登记结婚。2006年4月14日，宋美芳与北京 旺兴宫房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，约定由宋美芳购买诉争房 屋。2007年3月12日，宋美芳与翟欣经北京市大兴区人民法院调解离婚，北京市大 兴区人民法院出具(2007)大民初字第2712号民事调解书，该民事调解书未对翟欣 与宋美芳的夫妻共同财产予以分割。2008年，诉争房屋所有权人登记为宋美芳。
2012年12月22日，宋美芳与秦二卫、李鹏签订北京市存量房屋买卖合同，约 定：由秦二卫、李鹏向宋美芳购买诉争房屋，房屋成交价格为132万元，房屋家 具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为61万元；秦二卫、李鹏向公积金管 理中心申办抵押贷款，拟贷款金额92万元；自本合同签订之日起180日内，双方 共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方可以根据具体情况 对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更；本合同 补充协议与本合同具有同等法律效力。当日，宋美芳(甲方)、秦二卫(乙方)、 李鹏(乙方)与北京链家房地产经纪有限公司(丙方)签订补充协议，约定：甲 乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为193万 元；乙方于2012年12月22日向甲方支付定金3万元；乙方于2013年1月10日前 将首付款101万元(含定金3万元)支付甲方；在批贷后3个工作日内，甲乙双方 应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定 义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2012年12月22日，宋美芳出具收款证明，载明：宋美芳收到秦二卫、李鹏支 付的定金3万元。宋美芳、秦二卫、李鹏在该收款证明上签字。
2012年12月28日，宋美芳出具收款证明，载明：宋美芳收到秦二卫支付的首 付款63万元(含定金3万元)。宋美芳、秦二卫在该收款证明上签字。
另外，宋美芳出具收款证明，载明：宋美芳收到秦二卫支付的首付款38 万元， 付款日期和收款日期均为2013年1月8日。宋美芳、秦二卫在该收款证明上签字。
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
2013年3月4日，诉争房屋完成网上签约及信息录入。
2013年3月21日，北京住房公积金管理中心大兴管理部出具住房公积金贷款审 核确认书，载明：申请人秦二卫、李鹏的借款申请已通过审核，贷款额度92万元。
另查，2007年3月12日，宋美芳与翟欣在(2007)大民初字2712号案件中表 示双方没有共同财产。
上述事实，有各方当事人陈述、北京市商品房预售合同、(2007)大民初字 2712号民事调解书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收款证明、住房公积金 贷款审核确认书等在案佐证。
【案件焦点】
1.正常情况下房屋买受人应当尽到什么程度的审查义务；2.关于《最高人民 法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法 解释》)第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为 由主张合同无效的，人民法院不予支持”能否在本案中适用；3.关于《最高人民 法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条“一方 未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理 产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”在本案中的适用 问题。
【法院裁判要旨】
北京市大兴区人民法院经审理认为：宋美芳与秦二卫、李鹏签订的北京市存量 房屋买卖合同及补充协议系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁 止性规定，应属有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法 律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有 权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，对翟欣要求确认 秦二卫、李鹏与宋美芳就诉争房屋签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效 的请求，法院不予支持。
关于宋美芳、秦二卫、李鹏是否应继续履行北京市存量房屋买卖合同及补充协 议，虽然诉争房屋系宋美芳在其与翟欣的婚姻关系存续期间购买，但因宋美芳与翟 欣在(2007)大民初字第2712号案件中表示双方没有共同财产，故诉争房屋应系
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宋美芳个人财产，宋美芳对诉争房屋有完整处分权。因此，翟欣以其对诉争房屋享 有物权为由要求秦二卫、李鹏与宋美芳解除诉争房屋网上签约手续，缺乏事实依 据，法院不予支持。因补充协议约定秦二卫、李鹏与宋美芳应在批贷后3个工作日 内共同办理房屋所有权转移登记手续，且秦二卫、李鹏的借款申请已通过相关部门 审核，故对秦二卫、李鹏要求宋美芳协助办理诉争房屋所有权转移登记手续的诉讼 请求，法院予以支持。
关于宋美芳是否应支付违约金，法院根据补充协议关于违约金的约定确定，宋 美芳应每日按照房屋总价款193万元的万分之五的标准向秦二卫、李鹏支付违约 金，该违约金计算自2013年4月3日起至宋美芳协助秦二卫、李鹏办理诉争房屋 所有权转移登记手续之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十 四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之 规定，判决如下：
一 、被告宋美芳于本判决生效后七日内协助原告秦二卫、原告李鹏到房地产主 管部门办理北京市大兴区庑殿路某房屋所有权转移登记手续；
二 、被告宋美芳于本判决生效后七日内给付原告秦二卫、原告李鹏违约金(每 日按照房屋总价款一百九十三万元的万分之五的标准，自二O 一三年四月三日起至 本判决第一项履行之日止);
三 、驳回原告秦二卫、原告李鹏的其他诉讼请求；
四 、驳回第三人翟欣的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金 钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。
宋美芳、翟欣持原审答辩意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认 为：根据本案查明的事实，2006年4月14日，宋美芳与北京旺兴宫房地产开发有 限公司签订北京市商品房预售合同。2008年，诉争房屋所有权人登记为宋美芳。宋 美芳与翟欣是在2007年经北京市大兴区人民法院调解离婚的，翟欣在离婚时未提 出分割诉争房屋的要求，在宋美芳取得房屋产权证书到本案诉讼之前，翟欣亦一直 没有对诉争房屋主张权利，并且在房屋出售委托登记表中产权人是宋美芳，共有人 情况是无，配偶为房屋共有人一项是打的叉，宋美芳亦在出售声明中称她是合法的
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
产权人，对房屋享有完整的处分权。结合以上情况，作为房屋买卖合同的相对方， 秦二卫、李鹏在购房前对房屋情况已经尽到了足够的审查义务，其有理由相信宋美 芳对本案诉争房屋享有完整的处分权，其交易行为应当得到法律肯定和保护。宋美 芳与秦二卫、李鹏签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实 意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对翟欣要求确认宋美芳 与秦二卫、李鹏签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求，一审 法院未予支持并无不当。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约 定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宋美芳与秦二卫、李鹏签订的北 京市存量房屋买卖合同及补充协议对各方当事人依法具有法律约束力，应当继续履 行。故翟欣以其对诉争房屋享有物权为由要求解除诉争房屋的网上签约手续的要 求，没有事实和法律依据。故一审法院判决驳回翟欣要求宋美芳与秦二卫、李鹏解 除诉争房屋网上签约手续的诉讼请求正确。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案审理的关键点一是正常情况下房屋买受人应当尽到什么程度的审查义务， 尤其是在房屋可能因婚姻关系存在共有人的情形下，购房人的注意义务应当尽到什 么程度。从降低交易成本及保障交易秩序的角度，对购房人审查义务的要求不应过 高，也不应过低。卖房人有过婚姻关系时，购房人应当查看离婚证等，分别对协议 离婚和判决离婚的情形予以审查。本案中，宋美芳和翟欣以前存在婚姻关系，2007 年经法院调解离婚，调解笔录中明确记载了双方均称没有夫妻共同财产。房屋出售 委托登记表共有人情况是无，配偶为房屋共有人一项是打的叉，宋美芳亦在出售声 明中称她是合法的产权人，在此情况下，应当认为房屋买受人秦二卫、李鹏已经尽 到了足够的审查义务。
本案审理的关键点二是关于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法 律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者
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处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”能否在本案中适用。该司法解释 第三条是指当事人一方主张合同无效的情形，此处当事人应当特指买卖合同双方，而 不包括本案中的翟欣。因此，本案并不能引用该条司法解释来驳回翟欣的诉讼请求。
本案审理的关键点三是关于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻 法》若干问题的解释(三)》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的 房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房 屋的，人民法院不予支持”在本案中的适用问题。该条司法解释规定第三人善意购 买并已经办理产权登记手续的，对另一方主张追回的诉讼请求不予支持。本案中的 秦二卫、李鹏并没有办理房屋过户登记手续，因此，不应该适用本条司法解释。
编写人：北京市第一中级人民法院 钟家正
