——张林诉雷秉欧、李术宝房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第00379号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):张林
被告(被上诉人):雷秉欧 被告(上诉人):李术宝
【基本案情】
2009年8月19日，张林与雷秉欧签订《房屋买卖协议书》,约定张林50万元 买受雷秉欧所有的位于密云县阳光街某房屋一套。同日，张林一次性付给雷秉欧49 万元，约定剩余1万元在雷秉欧配合张林办完产权手续的当天给付。雷秉欧为张林 出具放弃产权证明及收条一份。张林于当日入住涉案房屋至今。2011年8月18日， 雷秉欧取得涉案房屋产权。雷秉欧与李术宝系夫妻关系。审理中，因涉案房屋在买 卖前属于雷秉欧与李术宝共同财产，法院追加李术宝为被告。
【案件焦点】
雷炳欧向张林出售其与李术宝的夫妻共同房屋的行为是否为无权处分，涉案合 同及雷炳欧处分行为的效力如何，涉案房屋能否过户给张林。
【法院裁判要旨】
北京市密云县人民法院经审理认为：张林与雷秉欧于2009年8月19日签订的 涉案房屋买卖协议书有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。张林在限 购政策规定实施前已支付了购房款，履行了合同义务，雷秉欧亦在限购政策规定实 施前履行了交付房屋义务，但未履行办理房屋产权变更登记义务，故张林要求雷秉 欧协助办理产权变更登记的诉讼请求，理由正当、证据充分；雷秉欧主张张林不具 备购房资格，要求解除双方买卖协议，无法律依据，法院不予采纳。李术宝辩称自 己不知情，房屋买卖协议侵犯自己的共同所有财产权，因自签订房屋买卖协议至张 林诉至法院历时逾两年之久，在此期间雷秉欧与李术宝共同居住生活，该辩解与常 理不符。据此判决：
一 、张林与雷秉欧签订的《房屋买卖协议书》有效；
二 、雷秉欧、李术宝按照《房屋买卖协议书》的约定协助张林办理涉案房屋的 产权变更登记，限判决生效后十日内履行。
三、二手房买卖 115
李术宝持原审答辩意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：涉案 房屋系雷秉欧与李术宝的夫妻共同财产，所有权登记在雷秉欧名下，雷秉欧未经李 术宝同意擅自处分共有房屋，侵犯了李术宝的共有权利，构成无权处分。当事人一 方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法 院不予支持。故张林与雷秉欧签订的房屋买卖合同为有效合同，原审法院认定正 确，本院予以确认。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权 发生变动。本案中，张林要求雷秉欧依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续， 因雷秉欧欠缺处分权，其需征得共有权人李术宝的同意，方有权处分共有财产。而 李术宝现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张林，故张林诉请缺乏法律依 据，原审法院对于张林要求雷秉欧协助办理产权变更登记的诉讼请求予以支持，依 据不足，本院予以纠正。关于张林要求雷秉欧赔偿损失事宜，张林可另案主张。综 上所述，原审法院处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第(二)项之规定，本院判决如下：
一 、维持北京市密云县人民法院(2012)密民初字第4965号民事判决第一项； 二、撤销北京市密云县人民法院(2012)密民初字第4965号民事判决第二项； 三 、驳回张林的其他诉讼请求。
【法官后语】
近年来，因夫妻一方处分夫妻共有房屋而导致的夫妻双方或夫妻另一方与房屋 买受人之间的纠纷日趋增多，而这类案件也因近几年房屋价格不断飞涨、房地产新 政的出台等因素而矛盾更加尖锐、纠纷愈加复杂。
1.关于夫妻一方未经另一方同意出卖共有房屋的行为定性问题
我国《合同法》第五十一条是关于无权处分的规定，那么无权处分是否包括处 分共有物的情形呢?《物权法》第九十七条对按份共有和共同共有两种情形采取了 不同的处分原则，按份共有的情形下，采取“多数决”原则，经占份额2/3以上的 按份共有人同意即可；在共同共有的情形下，需经全体共有人同意。上述两种情形 下，如果共有人之间另有约定的除外。对于夫妻共同财产来说，没有约定即为共同 共有，夫或妻未经另一方同意，擅自处分均属于无权处分。涉案房屋系雷秉欧与李 术宝婚姻存续期间所购，在双方对权属无另行约定的情形下，该房屋属于夫妻共同
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财产，为双方共同共有，丈夫一方李术宝在诉讼中明确表示不同意妻子雷秉欧对共 有房屋的处分。因此，雷秉欧未经李术宝同意擅自将房屋出售给张林的行为，侵害 了作为房屋共有人的李术宝的权利，是无权处分。
2. 夫妻一方处分夫妻共有房屋的合同效力判断
关于无权处分合同的效力问题，理论界与实务界一直有无效说、有效说、效力 待定说几种观点，直至2012年5月10日最高人民法院颁布《最高人民法院关于审 理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)对 此问题有了定论，根据该法第三条的相关规定，无权处分合同应为有效。
“处分”包括：负担行为与处分行为。负担行为表现为债权行为，其法律效果 是债权的产生和变更；处分行为表现为物权行为，其法律效果是财产权利的产生和 变更。区分负担行为和处分行为的意义在于，债权合同仅使债务人对债权人负担履 行债务的义务，而不使诉争债务在成立的当时即实现，使买受人因买卖合同的缔结 立即取得标的物的所有权。
合同的效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实以 及是否满足法定的无效原因。只要签订合同的双方意思表示真实，达成合意，且不 具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，即使没有办理物权登记，合同依然有 效。因此，本案张林与雷秉欧签订的合同无论涉案房屋的共有人李术宝是否事后同 意或者承认，该合同均自成立时即生效，但涉案房屋的所有权是否发生转移，即处 分房屋的行为则处于效力待定状态。
3.无权处分合同有效与涉案房屋能否过户的问题
一 、二审法院对此问题的分歧造成了审理结果的差异，二审法院最终认定合同 有效，但房屋不能过户。
第一，对于设立负担行为的买卖合同的效力来说，其不以出卖人对于买卖标的 物享有所有权为要件。而对于关乎物权变动的处分行为来说，在未经共有人同意之 前，其效力待定。本案中，对于雷秉欧的处分行为，房屋共同共有人李术宝不同 意，因此，其处分行为无效，涉案房屋不能过户。
第二，房屋买卖合同是一种标的额相对较大的合同，张林作为完全民事行为能 力人购买设有抵押、没有办下产权证的房屋，在签订合同时应对合同订立后可能出 现的履行障碍有一定程度的预见和判断。而且，国家的房屋新政并不是一蹴而就
三、二手房买卖
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的，而是一个由限贷到限购的循序渐进过程。对国家政策和法律不知道、不了解、 不清楚，不能构成合理抗辩。“新国八条”于2011年1月26日出台，北京于2011 年2月实行了“京十五条”,张林对此浑然不觉。而直至雷秉欧2011年7月联系张 林要其之前的购房合同去办房产证事宜之时，张林也没有任何防备措施以防雷秉欧 办证后可能出现的意外。张林应承担过户不能的交易风险。
第二，房屋买受的损失可通过向出卖人主张违约责任，或者解除合同，请求损 害赔偿来获得补偿，对此，最高人民法院《买卖合同司法解释》第三条第二款规 定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求 出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” 每一个市场主体在交易活动中均应自觉遵守既定的“游戏规则”,并恰当评估可能 遇到的交易风险，张林作为市场交易主体，只能自行承担该风险，这就是保护所有 人利益与保障交易安全的利益平衡。
编写人：北京市第三中级人民法院 陈文文
