— — 杜小宝诉杜月娣房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第309号民事判决书
① 徐澜波：“因重大误解而撒销或变更合同的法律问题——由旅客错误购买特价航空机 票不能‘签转退’引发的思考”,载《法学》2009年第4期。
② 史尚宽：《民法总论》,中国政法大学出版社2000年版，第401页。
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告):杜小宝 被告(反诉原告):杜月娣
【基本案情】
原、被告为姐弟关系，原先关系较为和睦。上海市曲阳路某房屋(以下简称系 争房屋)为被告所有。原告早年在外地工作，2002年初返回上海后，被告提供系 争房屋给原告居住。不久，原告提出购买系争房屋，原、被告双方遂达成口头协 议，由原告出资27万元购买系争房屋，但未就交易细节作其他任何约定。2002年3 月16日，原告支付了房款15万元，被告出具了收条。此后，系争房屋由原告与家人 实际居住至今，但剩余房款12万元始终未支付，双方也未办理产权过户手续。在上 海房价持续上涨的情况下，被告从2006年起提出对房屋重新议价，双方在数年中多 次协商价位，但均未达成一致。到2013年，原告向法院提起了诉讼。
原告主张其在2002年9月筹足剩余房款，主动向被告要求付清房款，但被告 始终推诿，不愿接受，也不去办理过户手续。此后上海房价不断上涨，双方几经协 商，都未达成一致。原告认为被告系故意违约，请求法院判令被告继续履行购房合 同，配合原告将系争房屋过户到原告名下。原告愿意付清剩余房款12万元，再加 算利息等适当的补偿。不同意被告反诉请求。
被告主张是原告始终未支付12万元余款，违约在先，不存在被告拒收的情况。 2002年口头约定的房价并不是一个最终确定的合同，上海房价上涨后，双方一直 在协商一个合理的房价。如再按原合同履行，将显失公平，现如果原告能支付一个 合理的房价，则同意继续履行合同。反诉请求变更合同内容，要求原告参考当前房 屋市场价支付剩余房款83万元。
本案审理中，原告提供了收据、房产登记信息，被告提供了房产证、调解 草案。
本案审理中，原告无法提供证据证明其曾要求支付剩余房款而被告拒收，被告 也无法证明其曾经催讨剩余房款而原告拒付。经查，系争房屋在2013年的市场价 已达到160万元以上。
三、二手房买卖 111
【案件焦点】
原、被告何方违约，合同如何继续履行。
【法院裁判要旨】
上海市虹口区人民法院经审理认为：原、被告于2002年口头达成系争房屋的 买卖合同，本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元，尚有12万元余款未 支付；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口 头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩 权，无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中，系争房屋的买卖合同始终 未能完全履行，同时也并未解除，双方都可以通过法律途径尽早解决纠纷，却始终 僵持直至本案诉讼。在此期间，市场房价持续上涨，与2002年相比已发生了的巨 大变化，显然不是原、被告双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照2002年 约定的房价履行合同，将对双方造成明显的利益失衡。而双方显然都已意识到这一 点，才会多次对重新约定房价进行磋商。因此，法院认为被告有权要求对房价进行 调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例以及原 定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应支付的房款余款为53万元。双方之间就 系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告支付房款的同时， 协助其办理过户手续，将系争房屋登记到原告名下，相关税费由双方依法负担。上海 市虹口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，作出如下判决：
一 、原告杜小宝应于本判决生效之日起10日内支付被告杜月娣购房余款53 万元；
二 、被告杜月娣应于本判决生效之日起10日内协助原告杜小宝办理过户手续， 将上海市曲阳路某房屋登记到原告杜小宝名下。
【法官后语】
本案系一起适用公平原则(情势变更原则)处理的案件。本案的争议焦点在于 如何确定公平原则及情势变更原则在合同履行僵局中的适用空间，以及如何确定其 适用效果以恢复合同双方权利义务的对等，实现公平。
1.陷入长期“履行僵局”的合同
在某些情况下，相互同时负有对等给付义务的合同双方，可能因种种原因，长
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期陷入到一种“履行僵局”的状态，即双方均怠于履行自己的给付义务，也不催告 对方履行，更不主张解除合同，仿佛合同的履行已经被双方遗忘一般，任由时间白 驹过隙般流逝而不采取任何行动。通常而言，这种状态较多出现在民间交易中，双 方存在一定人身关系，且所订合同从形式到内容都不甚完备。
本案中，原、被告双方在2002年就口头达成系争房屋的买卖合同，除却房价 外未约定任何履约的细节。此后在长达十年的时间内，双方都未能彻底履行自己的 合同义务，且除了在数年后因房价上涨曾协商过变更房价但未达成一致外，没有任何 证据证明双方曾为继续履行合同采取过行动。由于彼此间的亲情关系，双方在这十年 当中始终未寻求用诉讼方式解决纠纷。到2013年原告最终下定决心起诉时，该房屋 买卖合同已名副其实地陷入到长期履行僵局之中，整个房地产市场也已然沧海桑田。
2.情势变更规则的适用
情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、 非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显 不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
情势变更原则要求变更之情势不可预见或具有不可预见的性质，该情势往往具 有遽变性、突发性和宏观性。仅仅是长久时间的经过，并不能构成情势变更。合同 成立时所基于的客观基础，都必然是处于一个伴随长期经济趋势而变化的态势，这 种长期经济趋势，应是一般人在订立合同时所应当能够预见及预料到的。然而，在 合同长期履行僵局的情况下，合同延拓的情况已远远超出当事人的预料。在长时间的 僵局期间，客观情况的变化也许是缓慢、平稳而持续的，无法被视为遽然剧烈，但相 比合同缔约时的情况，却可能已经构成了当初难以想象的天翻地覆的剧烈变化，如继 续履行合同将造成明显的利益失衡，且造成僵局的双方对此都存在过错，无法仅归咎 于其中一方。此时，应当适用情势变更规则对陷入长期履行僵局的合同进行处理。
本案即属于此种情况，由于合同长期履行僵局是合同双方同时互负对等履行义 务而合同双方共同不作为的结果，无法仅让其中一方为此承担责任。合同如果继续 履行，将导致利益的明显失衡，显失公平。故在本案中有必要适用情势变更规则， 重新分配交易双方在交易中应当获得的利益，以实现公平。
3.情势变更的法律效果
情势变更规则的法律效果，可导致合同变更或解除。变更合同表现为增减给
三、二手房买卖
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付，分期或延缓给付，同种给付之变更等；解除合同表现为解除或终止契约，除去 责任请求权。法院在确定情势变更的法律效果时，一方面应依据当事人的诉请，另 一方面也应充分考虑何种法律效果更能恢复双方利益的平衡。在因合同长期履行僵 局而适用情势变更的情况下，一般而言，如果合同尚未得到任何履行的，应以合同 解除为原则，变更合同后继续履行为例外；如果合同已经得到部分履行，则应以合 同变更为原则，合同解除为例外。
本案中，原、被告之间的买卖合同已经部分履行。原告支付了一半以上的房 款，被告也将房屋交付给原告居住，这就使得原、被告双方在合同履行僵局期间事 实上没有另行到他处寻求交易的机会。由于当年约定的房价已不可能再从市场上购 得房屋，如果解除合同，将使原告丧失获得住房的机会；如果继续履行，则会对被 告构成严重利益失衡。因此，本案最佳的解决方式是酌情公平地变更合同内容，调 整房价后继续履行。鉴于当事人自己就曾协商过变更房价问题，可见双方当事人都 能认同该方案，只是仅对具体价款存在不同意见。法院考虑各种因素，酌情对合同 的房价进行变更，恢复了双方的利益的平衡。
本案判决后，双方均自动履行，纠纷得到彻底平息，取得了良好的法律和社会 效果。
编写人：上海市虹口区法院高行玮 张浩
