陈卜东、王媛媛诉秦谊、张建民房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市西城区人民法院(2013)西民初字第16797号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告):陈卜东、王媛媛 被告(反诉原告):秦谊、张建民
【基本案情】
原告陈卜东与王媛媛系夫妻关系。2012年12月30日，原告二人作为买受人， 被告二人作为出卖人，在北京名舍房地产经纪有限责任公司签订《北京市存量房屋 买卖合同》,合同约定房屋成交价格为88万元，该房屋内家具、家电、装饰装修及 配套设施设备等作价为57万元，总计145万元；出卖人应当于2013年1月25日前 将该房屋交付给买受人；在本次交易中所产生的所有费用均由买受人承担并向相关 部门缴纳；买受人应于变更权属登记当日付首付款人民币75 万元，出卖人将本房 屋内所有家具、家电赠与买受人，余款70万元由买受人申请抵押贷款付清。同日， 双方又签订《补充协议》约定：在买受人支付首付款后五个工作日内，出卖人必须 配合买受人共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在买受人所申请的贷款 获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订当日， 原告向被告支付购房定金5万元，并向居间机构北京名舍房地产经纪有限公司支付 居间服务费22000元。
因二被告所有的房屋未取得土地使用权证，无法按合同约定办理房屋过户手
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
续，原、被告双方及居间机构北京名舍房地产经纪有限公司于2013年3月10日签 订《三方关于土地权证的协议》和《有关房屋买卖合同的补充协议》。2013年3月 19日，被告取得出售房屋的土地使用权证。
2013年4月10日，原告支付个人所得税8550元、契税25650元。当日在房管 部门办理过户过程中，由于居间机构在北京市住房和城乡建设委员会官方网站上备 案的《北京市存量房屋买卖合同》中的房产证号填写有问题需要修改，当天未完成 过户。因双方协议约定过户当日交付首付款，原告因此未向被告支付首付款。被告 也未将房屋交付给原告。
另查，原告的购房资格已经北京市住房和建设委员会初步审核通过，并在北京 市住房和建设委员会的官方网站上予以公布。
现原告诉至法院，请求：1.判令二被告协助办理房屋权属转移登记手续；2. 判令二被告将房屋交付给原告；3.判令二被告支付逾期办理房屋权属转移登记及 房屋交付的违约金；4.判令二被告协助办理房屋的土地使用权权属转移登记手续； 5. 本案诉讼费由被告承担。原告承诺在办理房屋产权过户时可将剩余房款全部支 付给被告。被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，认为原、被告签订的《北京 市存量房屋买卖合同》为阴阳合同，原告与居间机构恶意串通，故意将网签房价做 低，以达到为买方逃税的目的，违反了国家税收政策，损害了国家利益，请求法院 确认原、被告于2012年12月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原 告不同意被告的反诉请求。
【案件焦点】
本案争议的焦点在于阴阳合同的效力，及国家房地产调控政策对合同订立的 影响。
【法院裁判要旨)
北京市西城区人民法院经审理认为：关于合同效力问题，根据《北京市高级人 民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第 十二条规定：“当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关 于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事 人真实意思表示的合同约定继续履行，对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收
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征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。”本案 被告就原告与居间机构销售等问题已向相关行政主管部门投诉信访，是否构成规避 税收应由相关行政主管部门予以处理，该问题不影响合同效力。二被告请求确认买 卖合同无效，不符合法律规定合同无效的法定情形，本院对被告反诉要求确认合同 无效的请求不予支持。原告的购房资格已经北京市住房和建设委员会初步核验通 过，其要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》,理由正当。现原告诉至法院， 要求被告协助办理房屋权属及土地使用权转移登记，并要求被告交付房屋，同时原 告承诺在办理房屋过户时将剩余房款一并支付给被告，原告主张理由正当，本院予 以支持。关于原告要求被告支付违约金问题，因在合同履行中，双方均认可是由于 网上签约填写内容不符合规定，造成原、被告双方合同履行的中断，原告主张缺乏 事实依据，故本院对原告该项请求不予支持。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之 规定，判决如下：
一 、自本判决生效之日起十日内，原告陈卜东、王媛媛向被告秦谊、张建民支 付剩余购房款人民币一百四十万元；
二 、自本判决生效之日起十日内，被告秦谊、张建民协助原告陈卜东、王媛媛 办理北京市西城区广安门外大街某房屋权属转移登记手续，相关费用由原告陈卜 东、王媛媛负担；
三、自本判决生效之日起十日内，被告秦谊、张建民协助原告陈卜东、王媛媛 办理北京市西城区广安门外大街某房屋的土地使用权权属转移登记手续，相关费用 由原告陈卜东、王媛媛负担；
四 、自本判决生效之日起十日内，被告秦谊、张建民将北京市西城区广安门外 大街某房屋交付给原告陈卜东、王媛媛；
五 、驳回原告陈卜东、王媛媛的其他诉讼请求；
六、驳回被告秦谊、张建民的反诉请求。
【法官后语】
本案争议的焦点在于阴阳合同的效力，本案中也可看到国家房地产调控政策对 合同订立的影响。
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根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的指导意见(试行)》第十二条规定：“当事人之间就转让同一房屋先后分别签订 数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产 生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋 买卖合同中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行 政主管部门予以处理。”本案中，双方网签的房屋价格与实际成交价格不同，应当 按照双方实际成交价格确定合同价款，并且对于规避税收征管的行为不影响双方合 同效力，合同依法成立。双方应当按照法律规定和约定继续履行合同。故本案判决 结果在定性和定量方面并无不妥。
值得一提的是，本案中双方在约定过户当日未能过户的实际原因是网签登记房 产证号有误，导致网签未能通过，这并非双方当事人之过错，完全可以通过重新网 签继续履行合同。然而，这一期间，政府出台房地产新政，对于个人转让住房按规 定应征收个人所得税，通过税收征管、房屋登记信息系统能核实房屋原值的，应依 法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征 收方式计征个人所得税。该政策于2013年3月30日下发。本案中，按照双方当事 人真实意思表示，应当按照实际房屋价款计税，并按照个人转让住房所得的20%计 征。这一政策意味着，原告虽然胜诉，但按照房地产新政，其应缴纳的税款大大超 过合同签订时经过避税之后的所缴纳税款。如此计算之后，原告并未真正胜诉。一 审判决之后，双方均未上诉，判决生效。后双方当事人自行达成解约协议，并未执 行法院判决。原告的诉讼完全是白忙一场。由此，国家政策对个人合同的影响可见 一斑，甚至足以让法院判决失去意义。
编写人：北京市西城区人民法院 吕春燕
