——侯捷诉北京中加伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第12661号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):侯捷
被告(上诉人):北京中加伟业房地产开发有限公司(以下简称中加伟业公司)


二、商品房销售 69

【基本案情】
2005年4月5日，侯捷与中加伟业公司签订《北京市商品房买卖合同》,约定 中加伟业公司将位于密云县云秀花园红梅园某房屋出售给侯捷，室内的供暖设备于 2005年7月15日到位。中加伟业公司向侯捷出具的住宅质量保证书中记载：供暖 系统和设备的保修年限为2个采暖期，对于工程质量出现的严重功能性缺陷，经主 管质量监督机构和法定检测机构确定，本公司承担责任和期限不受保修期限制，由 本公司负责解决，并由本公司向工程质量责任单位追偿。2012年3月13日，侯捷 购买的房屋室内暖气设备出现漏水情况，造成其室内装饰装修及家具受损。
经双方当事人一致同意，本院依法委托国家钢铁材料测试中心对出现漏点的散 热器进行了检测，结果为：暖气片端部器壁材料未发现异常；出现漏水是由于暖气 片内防护涂层局部损坏，使器壁发生点腐蚀穿透的结果；内防护涂层不够均匀致密 不能有效隔离水与金属基体的直接接触是导致暖气片发生腐蚀的主要原因，水中存 在含腐蚀性S 元素等加速腐蚀的物质也是导致暖气片发生腐蚀泄漏的原因之一。侯 捷支付检测费20000元及运输费500元。
为查清暖气设备漏水造成的室内损失情况，根据原告侯捷申请，本院依法委托 北京科正资产评估有限责任公司对侯捷房屋室内装修及家具损失情况进行了鉴定， 鉴定结果为：北京市密云县云秀花园红梅园某房屋装修及家具损失修复价值的评估 值为69304元(其中装修损失修复的评估值为34504元，家具损失修复的评估值为 34800元)。侯捷支付评估费6000元。
【案件焦点】
开发商所售房屋内的供暖设备内防护涂层存在质量问题导致购房者财产受损， 开发商能否因交房时房屋已验收合格而免责。
【法院裁判要旨】
北京市密云县人民法院经审理认为：侯捷与中加伟业公司签订的《北京市商品 房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全 面履行各自的义务。中加伟业公司应当向侯捷提供质量合格的房屋，包括房屋内必 备的设施等。经过专业机构鉴定，暖气设备出现漏水是由于暖气片内防护涂层局部 损坏，使器壁发生点腐蚀穿透的结果，内防护涂层不够均匀致密不能有效隔离水与



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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


金属基体的直接接触是导致暖气片发生腐蚀的主要原因，水中存在含腐蚀性S 元素 等加速腐蚀的物质也是导致暖气片发生腐蚀泄漏的原因之一。根据鉴定结论，暖气 设备内防护涂层不够均匀致密不能有效隔离水与金属基体的直接接触，导致暖气片 发生腐蚀，致使产生漏水情况，因此中加伟业公司出售给原告的房屋室内暖气设备 质量不符合规定，造成了涉案房屋室内部分家具及装修的损失。原告侯捷要求被告 中加伟业公司赔偿其家具及装修损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，具体 数额应以评估报告书确定的损失数额为准；原告侯捷要求被告赔偿因鉴定产生的运 输费、鉴定费、评估费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告中加伟业公司 关于暖气设备已过两个采暖期，楼房已经验收合格的辩解，不符合事实及法律规 定，本院不予采纳。
北京市密云县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七 条之规定，作出如下判决：
一 、被告北京中加伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告侯 捷家具及装修损失六万九千三百零四元；
二 、被告北京中加伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告侯 捷因鉴定产生的运输费五百元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民 事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
检测费二万元，由被告北京中加伟业房地产开发有限公司负担(限本判决生效 后七日内给付原告侯捷)。
评估费六千元，由被告北京中加伟业房地产开发有限公司负担(限本判决生效 后七日内给付原告侯捷)。
北京中加伟业房地产开发有限公司不服一审判决提起上诉，认为：侯捷所诉已 经超过法定的质量保证期限；原审法院审理期间没有追加暖气片的生产商参与诉讼 有误；供暖用水是造成暖气渗漏的原因之一，原判我公司承担全部责任显失公平； 我公司对侯捷的损害后果不存在过错。请求二审法院撤销原判，改判驳回侯捷的原 审诉讼请求。
北京市第二中级人民法院经审理认为：中加伟业公司向侯捷所售房屋内的供暖 设备内防护涂层存在质量问题而导致侯捷财产受损，中加伟业公司应予赔偿。故原


二、商品房销售 71

审法院据此判决中加伟业公司按照鉴定结论赔偿侯捷的财产损失及鉴定过程中所发 生费用的处理符合法律规定，并无不当之处，本院予以维持。中加伟业公司对损害 结果是否有主观过错以及暖气片是否超过质量保证期限，均不能免除其赔偿责任。 另，中加伟业公司关于暖气片的生产者应承担赔偿责任及暖气用水亦系渗漏原因的 主张，其可以另行主张，亦均不能据此对抗侯捷依据房屋买卖合同向其所提赔偿请 求。综上所述，中加伟业公司的上诉请求缺乏法律依据，本院难以支持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案的争议焦点在于，开发商所售房屋内的供暖设备内防护涂层存在质量问题 导致购房者财产受损，开发商能否因交房时房屋已验收合格而免责?
侯捷与中加伟业公司签订的《北京市商品房买卖合同》系双方当事人真实意 思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。中加伟业公司应 当向侯捷提供质量合格的房屋，包括房屋内必备的设施等。经过专业机构鉴定，暖 气设备出现漏水是由于暖气片内防护涂层局部损坏，使器壁发生点腐蚀穿透的结 果，由于内防护涂层不够均匀致密不能有效隔离水与金属基体的直接接触是导致暖 气片发生腐蚀的主要原因，水中存在含腐蚀性S 元素等加速腐蚀的物质也是导致暖 气片发生腐蚀泄漏的原因之一。根据鉴定结论，暖气设备内防护涂层不够均匀致密 不能有效隔离水与金属基体的直接接触，导致暖气片发生腐蚀，致使产生漏水情 况，因此中加伟业公司出售给侯捷的房屋室内暖气设备质量不符合规定，造成了涉 案房屋室内部分家具及装修的损失。侯捷要求中加伟业公司赔偿其家具及装修损失 的诉讼请求，理由正当；侯捷要求中加伟业公司赔偿因鉴定产生的运输费、鉴定 费、评估费的诉讼请求，理由正当；中加伟业公司关于暖气设备已过两个采暖期， 楼房已经验收合格，且无过错的辩解，不符合事实及法律规定，不能免除其赔偿责 任；中加伟业公司关于暖气片的生产者应承担赔偿责任及暖气用水亦系渗漏原因的 主张，应另行主张，不能据此对抗侯捷依据房屋买卖合同向其所提赔偿请求。
从此案的审理结果和相关法律规定来看，开发商出售的房屋，应同时保证房屋



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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


及屋内设施质量达标，并验收合格，否则，因此造成损失的，开发商不能免责；开 发商对损害结果是否有主观过错、屋内设施是否超过质量保证期限，亦不能作为其 不承担相应赔偿责任的依据。由此提醒开发商要诚信经商，广大购房者合理合法 维权。
编写人：北京市密云县人民法院 肖凤特