———张湘林诉胡强、雷格霞买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
湖南省津市市人民法院(2013)津民一初字第244号民事判决书
2.案由：买卖合同纠纷 3.当事人
原告：张湘林
被告：胡强、雷格霞
【基本案情】
张湘林与胡强、雷格霞同系津市市保河堤镇荣台村五组村民，胡强与雷格霞系 夫妻关系。2002年，胡强、雷格霞将自有房屋出售给移民到荣台村落户的王焕锐， 并依照房地一体原则将房屋宅基地使用权一并转移，之后胡强与雷格霞失去房屋以 及宅基地。张湘林因外出经商，欲将自有房屋出售，听说胡强与雷格霞没有房屋之 后，主动向胡强询问是否愿意购买其房屋，并表示已经将出售房屋一事口头委托给 女婿雷光辉，如果胡强有购买意愿就与雷光辉联系。之后雷光辉以5000元的价格 向胡强发出售房要约，胡强在与雷格霞商量后便向雷光辉作出购房承诺，于是胡强 与雷光辉签订了房屋买卖合同。随后，胡强与雷格霞入住该房屋。2003年初，胡强 雇黄道林、施大元等人将房屋装修。期间黄道林与施大元问及购买房屋一事，胡强 随即出示了与张湘林签订的房屋买卖协议。2007年，政府部门组织津市市保河堤 镇荣台村委会对集体土地重新进行丈量确权并发包给村集体组织成员。2009年8月 22日，胡强与雷格霞取得了三档、高田、挖凹地、屋场地共计5.1亩的土地承包经 营权并获得了农村土地承包经营权证，其中包括宅基地即屋场地0.53亩。2012年
五、宅基地使用权 137
初，胡强与雷格霞拆除靠南的一间旧房，在原址上新建了一栋三间两层的楼房，于 2012年下旬竣工。
另查明，张湘林委托雷光辉与胡强、雷格霞签订房屋买卖协议之后，遂安排人 员搬走家中的家具，将房屋交付给胡强、雷格霞。此后，胡强将房屋装修、拆除房 屋，在原址新建楼房，村里宣传并组织人员对土地进行丈量确权，以及政府部门颁 发农村土地承包经营权证等以上行为，张湘林均未提出异议，未与胡强、雷格霞就 房屋装修以及拆除重建进行交涉，也未就政府部门颁发农村土地承包经营权证提起 行政复议或行政诉讼。
【案件焦点】
本案是否属于买卖合同纠纷；胡强、雷格霞是否应承担责任。
【法院裁判要旨】
津市市人民法院认为，本案属买卖合同纠纷。本案中，张湘林委托女婿雷光辉 出售其所有的位于津市市保河堤镇荣台村五组的房屋。之后，雷光辉与胡强签订了 房屋买卖合同。胡强支付给雷光辉5000元价款，张湘林将房屋交付给胡强、雷格 霞，胡强、雷格霞取得了房屋的所有权。至此，双方买卖合同已经履行完毕。本院 认为，张湘林、胡强、雷格霞同属荣台村集体组织成员，胡强、雷格霞购买张湘林 房屋之前没有宅基地和房屋，村集体组织以及农村土地管理机关已经对涉诉房屋宅 基地进行了确权，胡强、雷格霞也取得了涉诉房屋宅基地的使用权。雷光辉与张湘 林之间属于委托合同关系，受托人雷光辉处分房屋的法律效果理应由委托人张湘林 承担。雷光辉与胡强是在平等自愿的前提下签订的买卖合同，该买卖合同没有违背 法律的强制性规定，属于有效合同，故合同双方都应遵守最基本的诚实信用原则 合同履行完毕后，任何一方不得反悔。此外张湘林当庭自认其与胡强、雷格霞双方 没有委托合同的书面协议和口头协议，与诉状中表述的双方存在口头协议相左，且 对于该陈述张湘林并未表示反悔也未提交相反证据推翻，因此张湘林依法应承担自 认的法律后果。同时，张湘林未提交任何证据证明其存在经济损失。故张湘林未提 交充分的证据证明其诉讼请求，而且在当庭陈述中承认了对己方不利的事实，本院 对张湘林要求胡强、雷格霞立即腾出代管房屋、胡强、雷格霞立即将房屋恢复原状 并赔偿经济损失10240元和本案诉讼费由胡强、雷格霞承担的诉讼请求均不予支
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中国法院2015年度案例 ·土地纠纷
持。胡强、雷格霞答辩称要求张湘林赔偿经济损失3000元，因胡强、雷格霞未提 交证据支持其诉讼主张，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》 第三条、第四条、第六条、第八条、第九条第二款、九十一条第(一)项、第一百 三十条、第一百三十三条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四 条，判决如下：
驳回张湘林各项诉讼请求。
【法官后语】
根据我国《物权法》《土地管理法》等法律法规的规定，农村房屋买卖合同有 效必须符合下列四个条件：
1.买房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地使用权属于农村集体成员 所有，因此买房者必须与售房者属同一集体经济组织，城镇居民不具备该主体资 格。现行法律并没有禁止农村村民之间，尤其是同一集体经济组织成员之间的房屋 买卖，但《物权法》第一百六十二条明确规定禁止城镇居民在农村购置宅基地。本 案双方当事人系同村村民，故买房者具有合法的主体资格，有权享有本集体经济组 织所有的宅基地的使用权。
2.卖房者的主体资格合法。卖房者必须对出卖的房产拥有完全所有权。本案 中，原告张湘林对自居房屋享有所有权，具有处分房屋的权利，其做出的出售房屋 的意思表示合法有效。
3. 买房者没有宅基地。农村村民应遵守“一户一宅”原则，已有宅基地的村 民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，房屋买卖将得不到法律的支持 和保护。本案中，买房者在将先前自居房屋出售他人之后，成为无宅基地村民，成 就了购买他人房屋的必要条件。
4.经集体经济组织同意。这是必经程序，只有农村集体经济组织才有权对宅 基地物权作出实质性处分。本案中，由于农村社会属于熟人社会，原、被告之间买 卖房屋的事实已众所周知，村委会在双方买卖房屋的过程中并未表示反对。买卖合 同履行完毕之后，在对村土地重新确权的过程中，村委会亦未提出异议，并将涉诉 宅基地确权给买房者，还向买房者颁发了农村土地权证。综上，可视为村委会同意
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原、被告之间的房屋买卖行为。
农村房屋买卖还必须符合合同生效的一般要件，当事人必须具有相应的行为能 力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益等。此外，本案发生在城镇化进程 不断推进的社会大背景之下，城郊农村土地被大规模征收，失地农民获得了相对丰 厚的土地征收补偿款。一些卖房者得知已出售的房屋以及所附宅基地将被征收之 后，为了获取巨额土地征收补偿款，不惜违背先前承诺，试图通过诉讼途径宣告买 卖合同无效，并夺回已售房屋和宅基地。本院从维护合同诚实信用原则和维护交易 安全的角度考虑，判决驳回原告的诉讼请求，有利于维护当地的社会秩序和相关当 事人现有生活状态的稳定和谐。
编写人：湖南省津市市人民法院李鹏 高岚
