— — 周云美诉北京市西郊农场合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第13174号民事判决书 2.案由：合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):周云美
被告(反诉原告、上诉人):北京市西郊农场(以下简称西郊农场)
【基本案情】
西郊农场是北京市西郊工业公司(以下简称西郊工业公司)的上级单位。西郊 工业公司后院内的原有房屋登记在西郊农场名下。西郊工业公司于2009年6月1 日经其上级单位决定被注销。
1998年5月4日，西郊农场授权西郊工业公司将该公司后院内的全部房屋(面 积共计357平方米)和后院(土地面积1140.70平方米)以55万元的价格转让给 周云美，双方签订《合同书》并约定由西郊工业公司负责办理房屋土地转让手续， 费用由双方分担，如周云美翻建、增建房屋，由西郊工业公司协助办理手续，由 周云美支付报批费用；周云美在使用期内有权按照规划要求翻建增建房屋；任何 一方违约须按成交额的50%赔偿对方经济损失。次日，西郊工业公司与周云美 另签订《合同书》 一份，除将总计的房屋面积由357平方米变更为460.60平方 米、将总计的土地面积由1140.70平方米变更为1157.90平方米、将违约责任由 按成交额的50%赔付变更为赔偿经济损失100万元以外，其余内容均与前一份《合 同书》一致。缔约前后，西郊工业公司已向周云美交付房屋、院落，由周云美经营
四、土地使用权出让、转让、租赁 101
商贸公司。周云美陆续支付全部转让费55万元。同月，西郊工业公司就上述转让 事宜出具证明书，北京市海淀区上庄乡人民政府土地规划科在该证明书上加盖 公章。
西郊工业公司后院所在面积为1157.90平方米的整宗土地为国有土地。西郊工 业公司于1998年3月24日就该宗土地向北京市海淀区房屋土地管理局提出土地出 让申请，并于1998年12月30日作为受让方签订《北京市国有土地使用权出让合 同》。上述宗地的出让金于1999年1月15日以西郊农场名义全部付清。西郊农场 于1999年3月就其同意前述西郊工业公司与周云美之间的房屋及院落转让事宜出 具证明，并于1999年11月17日就上述转让事宜向西郊工业公司作出同意批复。 上述宗地至今未办理国有土地使用证。
就西郊工业公司后院内的房屋，原始登记房屋共计31间(即1-5号房),建 筑面积合计460.60平方米，占地面积1157.90平方米。1998年4月时，院内房屋 已增建，但未在房屋管理部门进行变更登记。周云美受让房屋后，亦有翻建、新建 房屋的行为，其中新建三层楼房一栋用于居住。目前，原有登记房屋已部分灭失。
现周云美依据其与西郊工业公司的《合同书》,要求西郊农场将原1、2、4、5 号房屋及房屋所在宗地的土地使用权过户至其名下。西郊农场认为，周云美系外地 户口、无在京购买公房资格；周云美建房未经其同意、亦无建房审批，其建房行为 改变了房屋面积、结构、性质，构成违约且导致房屋无法过户；涉案土地使用权的 出让存在瑕疵且至今未办理土地使用权证，土地使用权无法过户，据此，西郊农场 反诉要求解除两份《合同书》并要求周云美腾退房屋和院落。
法院经向土地管理部门了解获悉，在西郊工业公司作为受让方已就涉案宗地签 订国有土地使用权出让合同且出让金已付清的情况下，涉案宗地未办理国有土地使 用证并不影响受让方将其土地使用权依法转让他方并办理转移登记手续。另外，法 院从房屋管理部门了解到，房屋受让方就整宗国有土地的地上房屋申请办理房屋过 户手续时，须提交该宗国有土地的使用权证。
【案件焦点】
周云美与西郊工业公司签订的转让合同是否有效；周云美要求将涉案宗地的土 地使用权登记至其名下的主张应否支持。
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中国法院2015年度案例土地纠纷
【法院裁判要旨)
北京市海淀区人民法院经审理认为：西郊工业公司虽非其后院房屋产权人，且 其在与周云美签订两份《合同书》时尚未签订涉案宗地的使用权出让合同并完成 相关出让手续，但西郊工业公司就其后院房屋的转让取得了房屋产权人西郊农场的 授权和同意，西郊农场在西郊工业公司签订土地使用权出让合同且土地出让金付清 后，也对西郊工业公司将涉案房屋和土地使用权转让给周云美一事作出同意的批 复，而西郊工业公司及西郊农场就涉案宗地至今未办理国有土地使用证，不影响西 郊工业公司与周云美就涉案房屋及宗地使用权所为的转让行为之效力，故周云美与 西郊工业公司签订的两份《合同书》,均系双方当事人的真实意思表示，且未违反 法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力。
西郊农场反诉要求解除上述两份《合同书》,法院认为：第一，因后一份《合 同书》对前一份《合同书》进行了变更，且双方也按照后一份《合同书》载明的 房屋面积和土地面积实际履行了房屋、土地的交付义务和付款的义务，故前一份 《合同书》已被后一份《合同书》所取代。第二，周云美与西郊工业公司签订的 《合同书》是否违反《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十条 关于个人购买公房须有本市正式户口并经区县以上房管部门审批的规定，并不构成 西郊农场就上述《合同书》行使单方解除权的法定事由。第三，西郊农场虽主张周 云美在诉争院落内建房须取得其同意，但未就其该主张提交证据予以证明，周云美 对此亦予以否认，故法院对于西郊农场的上述主张不予采信；加之，建房时是否具 备建房审批手续并不必然导致建成的房屋不能办理产权和过户登记，故西郊农场以 周云美在未经其同意、未取得建筑审批手续的情况下进行大规模增建、改建房屋的 行为已构成违约、导致房屋不能过户、合同目的落空为由，要求解除上述《合同 书》,无事实和法律依据。第四，周云美受让涉案宗地的土地使用权及涉案房屋后， 一直在该处经营商贸有限公司，西郊农场现仅以周云美及其家人在院内建楼房一栋 用于居住生活为由，主张周云美改变了涉案宗地和房屋的工业用途，构成违约，导 致房屋无法过户，该主张缺乏事实和法律依据，法院不予采信。综上，西郊农场要 求解除上述两份《合同书》的反诉请求，于法无据，法院不予支持；进而，法院对 于西郊农场要求周云美腾退诉争院落及房屋的反诉请求，亦不予支持。
根据后一份《合同书》,西郊工业公司负有为周云美办理房屋过户及土地使用
四、土地使用权出让、转让、租赁 103
权之转让手续的合同义务，在该公司注销后，该公司在上述《合同书》项下的权利 义务理应由其上级单位西郊农场继受，故西郊农场理应将涉案宗地的使用权登记至 周云美名下，相关费用由周云美先行垫付，待数额确定后双方可就费用的负担另行 协商解决。因部分原有房屋已灭失，又因转让的房屋系在整宗国有土地上，在周云 美未就涉案宗地取得国有土地使用证的情况下，涉案房屋尚不具备过户至其名下的 客观条件，故对于周云美要求过户涉案房屋的诉讼请求，不予支持。
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七 条，判决如下：
一 、北京市西郊农场于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区上庄乡人民 政府(现北京市海淀区上庄镇人民政府)东侧原西郊工业公司后院所在宗地的国 有土地使用权登记至周云美名下。
二 、驳回周云美的其他诉讼请求。
三 、驳回西郊农场的全部反诉请求。
西郊农场不服一审判决上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为，西郊工业 公司作为涉案土地受让方，与海淀区房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用 权出让合同》并交纳了土地出让金，根据土地管理部门的意见，目前虽未办理国有 土地使用证，但不影响该受让方将其土地使用权依法转让他方并办理转移登记手 续。因此，西郊农场和周云美签订的两份《合同书》应为合法有效，双方均应依约 履行。西郊农场的上诉请求，依据不足，不予支持。
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语)
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题 的解释》第九条，转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立合同转让土地 使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意 转让的，应当认定合同有效。
本案中，西郊工业公司与周云美签订诉争转让合同时，西郊工业公司尚未签订
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中国法院2015年度案例 ·土地纠纷
土地使用权出让合同，而西郊工业公司与西郊农场至今未就该宗地办理国有土地使 用权证，故根据上述司法解释之规定，诉争转让合同似存在无效之虞。但本案存在 如下特殊情形，一方面，周云美与西郊工业公司签订转让合同时，涉案房屋的所有 权人西郊农场曾就房屋和土地使用权转让对西郊工业公司做出授权；涉案宗地的土 地出让金付清后，西郊农场就上述转让一事再次出具同意转让的证明和批复；另一 方面，上庄乡人民政府土地规划科亦在西郊工业公司的同意转让证明书上对上述转 让事宜予以盖章确认。再结合1998年、1999年上庄乡政府和西郊农场仍处于场乡 分离的这一时代背景，可以认定，在周云美起诉前，涉案宗地土地使用权的转让已 得到有管理权的人民政府“场”(即西郊农场)和“乡”(即上庄乡人民政府)的 双重批准，故诉争转让合同理应有效。加之土地管理部门也表示，虽西郊工业公司 和西郊农场均未就涉案宗地办理国有土地使用权证，但并不妨碍根据周云美与西郊 工业公司之间的转让合同将涉案宗地的使用权直接登记至周云美名下。此外，本案 所涉土地使用权和房屋转让发生于地方政府大力搞活经济的时期，而诉讼发生于地 价极度上涨的当下，西郊工业公司和西郊农场至今未履行房屋和土地使用权过户手 续，存在明显恶意。综上，认定转让合同有效并判令土地使用权过户，既符合法律 规定，亦是对诚信原则的维护。
编写人：北京市海淀区人民法院禹霖华
不可抗力的确定及其责任承担
——中铁十二局集团第七工程有限公司诉湖南省天心房地产开发 有限责任公司土地租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖南省长沙市天心区人民法院(2012)天民初字第1897号民事判决书
四、土地使用权出让、转让、租赁 105
2.案由：土地租赁合同纠纷
3. 当事人
原告：中铁十二局集团第七工程有限公司(以下简称中铁七公司)
被告：湖南省天心房地产开发有限责任公司(以下简称天心房地产公司)
【基本案情】
中铁七公司、天心房地产公司签订《土地租赁合同》一份，约定：中铁七公司 租赁天心房地产公司所有的场地，租赁期为二年，自2010年12月1日起至2012年 12月1日止，年租金为6万元，不足半年时，以月计租金，月租金=年租金/12, 不足一月时按一月计租金。租赁期满，天心房地产公司须确保中铁七公司财物顺利 撤场，中铁七公司负责搬走全部财产。合同一经签订，双方必须履约，否则由违约 方向守约方赔偿违约金1万元及守约的所有损失。合同签订后，天心房地产公司向 中铁七公司交付了租赁场地，中铁七公司支付了两年的租金共计12万元整。之后， 双方一直正常履约，中铁七公司在所租赁的场地上建设了活动板房等设施。
2011年8月5日，湖南省人民政府办公厅发《湖南省人民政府第89次(二) 会议纪要》,注明：成立省直机关办公用房建设与资产处置工作协调领导小组；对 省天心实业集团公司在省政府周边的其他三宗土地共120亩，在处置时采取一些措 施给予支持和优惠。同年9月23日，中共湖南省委办公厅发《中共湖南省委常委 会(2011)第29次(议题之二)会议纪要》,注明：同意省政府常务会议确定的 省直机关集中办公区选址和建设规模。天心房地产公司在得知上述会议纪要精神 后，于2011年10月18日向中铁七公司发出了《退租通知》,注明：根据湖南省人 民政府第89次(二)常务会议精神，需征收天心房地产公司土地作为省直机关集 中办公区建设。中铁七公司所租赁处所处于土地征收范围内，请于2011年12月30 日前按有关租赁协议办理退租事宜。2012年3月30日，长沙市天心区城市房屋征 收和补偿管理办公室发布《省直机关集中办公区建设工程项目房屋征收范围公 告》,公告天心区人民政府对省直机关集中办公区建设工程项目范围内的房屋实施 征收。中铁七公司、天心房地产公司所签《土地租赁合同》中所涉及的土地全部位 于征收范围内。
2012年7月10日，中铁七公司承建的中铁十二局长沙市轨道交通1号线9标
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中国法院2015年度案例 ·土地纠纷
(甲方)与省直机关集中办公区工程建设指挥部(乙方)签订《临时建筑资产转让 协议》,该协议中约定甲方将所有活动板房以及装修装饰转让给乙方，协议价款为 100万元整。同年7月12日，省直机关集中办公区工程建设指挥部向中铁七公司支 付了100万元整。同年7月15日，中铁七公司撤出了讼争标的物，将所有物品一 并移交给了省直机关集中办公区工程建设指挥部。该转让协议中所涉及的标的物均 位于中铁七公司、天心房地产公司所签《土地租赁合同》中涉及的土地上。另中铁 七公司、天心房地产公司并未对租金进行结算。
【案件焦点】
天心房地产公司不再继续履行《土地租赁合同》的原因是否为不可抗力；天心 房地产公司就合同解除应否承担责任。
【法院裁判要旨】
长沙市天心区人民法院经审理认为：导致天心房地产公司无法继续履行《土地 租赁合同》的原因是政府的征收行为。政府的征收行为是中铁七公司、天心房地产 公司在签订合同时不可预见的，在合同订立后的发生纯属偶然，且该行为也无法避 免，天心房地产公司对该行为的发生既无故意，也无过失，无法从主观上控制与克 服其发生。因此，政府的征收行为作为一种不能预见、不能避免并不能克服的客观 情况，属于不可抗力。天心房地产公司签订合同后，及时依照合同约定履行了其交 付义务，并未构成迟延履行。依照法律规定，根据不可抗力的影响，可部分或全部 免除责任。在本案中，政府的征收行为全部覆盖了《土地租赁合同》中所涉及的土 地，直接导致合同完全无法履行，因此，天心房地产公司无需向中铁七公司承担合 同中约定的10000元的违约责任。天心房地产公司知道征收消息后，及时地向中铁 七公司通知了该情况。中铁七公司知道该情况后，与省直机关集中办公区工程建设 指挥部签订了《临时资产转让协议》,将所有活动板房及板房内的装修装饰等一并 移交给了省直机关集中办公区工程建设指挥部。天心房地产公司的及时通知避免了 中铁七公司更大的损失，中铁七公司也没有有效证据证明其有其他损失，因此，对 中铁七公司要求天心房地产公司赔偿损失1310000元的诉讼请求，不予支持。
但是，由于不可抗力的影响，中铁七公司提前撤出了所租赁的场地，故天心房 地产公司应向中铁七公司退还其多支付的租金。
四、土地使用权出让、转让、租赁 107
湖南省长沙市天心区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三 条，《中华人民共和国合同法》第一百一十一七条、第一百一十八条、第二百二十六 条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：
一 、天心房地产公司于本判决生效之日起10日内向中铁七公司返还租金20000元。 二 、驳回中铁七公司的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案处理重点主要在于不可抗力的确认与责任承担问题。《民法通则》第一百 五十三条及《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指“不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况”。
具体到本案中，法院认定政府的征收行为属于不可抗力。不可抗力为法定的免 责条款，只要认定为不可抗力，则可以直接适用，且当事人不得约定将不可抗力排 除在免责事由之外。但是，在确定免责份额时，需要综合考量不可抗力的影响、发 生期间、是否及时地履行了相应的通知义务以有效止损等多方面因素。本案中的政 府征收行为所涉及的范围完全覆盖了天心房地产公司所应履行的合同义务，导致合 同完全无法履行。天心房地产公司及时地履行了通知义务使得中铁七公司有效止 损。因此，天心房地产公司无需承担违约责任及损害赔偿责任。
法院在审判实践中还应注意以下问题：
1.对于不可抗力情况的判断，要紧紧扣住主观上无法预见、客观上不能避免 与克服的基本条件。在判断“不能预见”时要将其与“疏忽大意”区别开来，不 能将没有履行相应的审慎义务视为不能预见，要将“不能预见”限制在一定的范围 内，而不能无限地扩大。在判断“不能避免与克服”时要将其与“放任结果的发 生”区别开来，强调虽然无法避免与克服，但仍应积极地止损。
2.在确认因不可抗力而免除责任时，要判断不可预见事由对整个合同的影响 力与覆盖面，来确认具体的免责份额。且要确定不可预见事由是否发生在合同的正 常履行期间，如果在合同迟延履行期间发生了不可预见事由，则不能免责。
3. 不可抗力因素不是当事人不承担解除合同责任的必然条件，但是，如果当 事人积极履行了相应的义务，不可抗力的影响又覆盖了整个合同，且已经通过合理 方式止损，则当事人不需承担解除合同责任。
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中国法院2015年度案例 ·土地纠纷
4.注意区别不可抗力与情势变更。情势变更是指合同有效成立之后、履行完 毕之前，出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当 事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承 担。情势变更也属于不能预见、不能避免与克服的客观情况。但其表现形式、延展 性及法律后果均不相同，例如，情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变 化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由；情势变更并不 一定导致合同无法履行，只是变化后的情形将使合同履行显失公平；情势变更情形 下的变更或解除合同，当事人不能单方决定，须申请人民法院或仲裁机构决定，且 不当然免除申请变更或解除合同的当事人对对方当事人的赔偿或补偿责任。
编写人：湖南省长沙市天心区人民法院彭星
