——赵建军等诉宋启坤等业主共有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省平顶山市中级人民法院(2012)平民二终字第224号民事判决书 2.案由：业主共有权纠纷
3.当事人
原告：赵建军等21人 被告：宋启坤等10人
【基本案情】
赵建军等21人与宋启坤等10人同住平顶山市湛南路70号院0号楼。赵建军等 21人居住在二至四楼，宋启坤等10人居住在一楼。1987年左右，宋启坤等10人 在大院南侧围墙与0号楼之间自建平房，并将住房及自建平房作为商业用房对外出 租。赵建军等21人认为宋启坤等10人的行为侵害到其合法权益，门面用房的噪音
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中国法院2015年度案例 ·物权纠纷
严重干扰了赵建军等21人的正常生活。南侧围墙失去防护作用，而且宋启坤等10 人私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，直接威胁到楼上居民的财产安全，故诉至 法院要求宋启坤等10人恢复0号楼对应南侧围墙并拆除自建房。
【案件焦点】
宋启坤等10人未取得赵建军等21人的同意，是否有权在南侧围墙与口号楼之 间自建房屋，是否有权将住房改为经营性用房。
【法院裁判要旨】
平顶山市湛河区人民法院经审理认为：《物权法》第七十一条规定，业主对其 建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑 物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十七条规定，业主不得违反法律、 法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的 除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法 院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规 定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害 关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿 损失的，人民法院应予支持。本案中，宋启坤等10人将0号楼与南侧围墙之间的 空地自建成房屋，并与原住房一起改变为经营性用房对外出租的事实清楚，该行为 违反了《物权法》的上述规定。现赵建军等21人起诉要求宋启坤等10人恢复0号 楼对应南侧围墙并拆除自建房的请求符合法律规定，法院予以支持。宋启坤等10 人将住房改变为经营性用房一直使用至今，侵权状态一直处于持续中，故宋启坤等 10人辩称该案已超过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。宋启坤等10人称其建房是 经厂领导同意，改为经营性用房时是经房产部门同意并办理了相关手续的抗辩理由 有悖于法律规定，故其该抗辩理由亦不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第
三十五条、第七十一条、第七十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项、第十条之规 定，判决：
宋启坤等10人于本判决生效之日起十日内在原址上恢复0号楼南侧的围墙并 拆除0号楼与南侧围墙之间的建筑。
六、建筑物区分所有权 187
宣判后，宋启坤等9人不服，提起 上诉。平顶山市中级法院经审理认为 一审认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
《物权法》的颁布和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的出台，为人民法院审理建筑物 区分所有权纠纷提供了明确的法律依据。
首先，原告是有利害关系的业主，被告将住宅改变为经营性用房应经原告同 意。《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅 改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理 规约外，应当经有利害关系的业主同意。2009年最高人民法院通过的《解释》第 十一条对“有利害关系的业主”进行了解释，即“本栋建筑物内的其他业主”。原 告与被告同住平顶山市湛南路70号院0号楼，原告居住在二至四楼，被告居住在 一楼。故此，本案原告符合“有利害关系的业主”的主体身份，被告在将住宅改变 为经营性用房时，应依规定征得原告同意。但被告将自家住宅改作商业用房对外出 租，虽经过房产部门同意并办理了相关手续，但是并未征得原告同意，被告的此行 为违反了法律规定。
其次，原、被告所住的0号楼南侧围墙与0号楼之间的区域属原、被告共有和 共同管理。根据《物权法》及上述《解释》的规定，建筑区划内的专有部分是具 有构造上的独立性或利用上的独立性或能够登记为特定业主所有权的客体的房屋、 车位、摊位等特定空间。而建筑区划内的共有部分则包括除属于城镇公共道路、公 共的或明示属于个人的绿地以外的道路、绿地，建筑物的基础、承重结构、外墙、 屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分等公共场所、公用设施 等。《物权法》同时规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，有占有、使用、收 益和处分的权利，但对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权 利。同时，即使业主对其专有部分行使权利，也不得危及建筑物的安全，不得损害 其他业主的合法权益。因此，依照上述规定，原、被告所共同居住的0号楼南侧围 墙与0号楼之间的区域，非被告专有部分，而属公共通行部分，其空间应属公共场 所。作为建筑物共有部分，原、被告对该区域享有共有和共同管理的权利。被告在
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0号楼南侧围墙与0号楼之间的空地上私建平房，侵害了原告作为业主的共有权利。 同时，被告将私建平房作为经营性用房对外出租，商业噪音干扰了原告的正常生 活，且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，为楼上居民的财产安全带来了隐 患。《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求 排除妨害或者消除危险。《解释》第十条也规定，业主将住宅改变为经营性用房， 未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主 请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此， 被告未经原告同意，私自将其住宅改变为经营性用房并在共有部分私建房屋作为经 营性用房对外出租，此侵权行为一直持续、侵权状态一直存在，原告的诉讼请求符 合法律规定，法院应予支持。
编写人：河南省平顶山市湛河区人民法院张春阳 马锐红
