——刘青云等诉广西钦州华信置业有限责任公司业主共有权案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号




六、建筑物区分所有权 145

广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院(2012)钦南民初字第1665号民事判 决书
2.案由：业主共有权纠纷 3.当事人
原告：刘青云等74人
被告：广西钦州华信置业有限责任公司

【基本案情】
位于钦州市北部湾大道51号的华信 ·香江花园项目由被告广西钦州华信置业 有限责任公司投资开发建设，于2009年2月8日竣工验收合格。该项目第三栋即 “翡翠华庭”共有108套商品房，底层为开放式架空层。2008年3月至2009年8月 期间，74名原告分别与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协 议》各一份，《商品房买卖合同》约定，由原告分别购买被告华信 ·香江花园第3 栋的商品房一套。《商品房买卖合同补充协议》第三条第六款约定“除业主成套房 屋建筑面积及共有共用建筑面积(即已公摊给业主面积)外，其余建筑面积产权均 归开发商所有”,同时约定其他条款。合同签订后，被告按合同约定交付房屋给原 告，现华信 ·香江花园第三栋108户业主均已入住。2011年期间，被告通过与华信 ·香江花园第三栋的部分业主签订《车位委托经营合同》、《停车位租赁合同》的 方式对翡翠华庭架空层停车位进行有偿委托业主经营和出租。原告认为该架空层属 第三栋全体业主所有而引发本案诉讼。
【案件焦点】
1.原告是否为适格的诉讼主体；2.本案争议的架空层权属归原告所有或是被 告所有。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院经审理认为：关于第一个焦点问题， 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制 定和修改业主会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业





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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷


或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、 重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定 前款第五项和第六项规定的事项应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主 且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案属业主共有权纠纷， 应属第七项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,本案中华信 ·香江花园 第三栋(翡翠华庭)共有业主108户，现提起诉讼的原告有57户74人，已超半 数，且专有部分占建筑物总面积过半数，符合以上法律规定，因此原告作为诉讼主 体适格。
关于第二个焦点问题，本案争议的架空层是建筑物中仅有结构支撑而无外围护 结构的开敞空间层，具有构造的独立性和完全独立的经济效用，该架空层由被告投 资建设。钦州市建设规划委员会在《建设工程规划许可证审批单》中已明确架空层 折算一半建筑面积，计入建筑总面积内，架空层的审批用途为架空停车，且没有与 业主公摊建筑面积，不属于第三栋业主的共有共用建筑面积。原、被告签订的《商 品房买卖合同补充协议》第三条第六款约定：“除业主成套房屋属建筑面积及共有 共用建筑面积(即已公摊给业主面积)外，其余建筑面积产权均归开发商所有。” 该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同当事人的意思自治原则及 《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款“建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，本案 争议的架空层属被告所有，被告将架空层车位采取有偿委托经营及出租的行为是其 行使合法的处分权。
综上所述，原告请求确认华信 ·香江花园第三栋单体建筑房屋架空层属第三栋 全体业主共有，要求被告将架空层交付第三栋全体业主管理使用的诉讼请求没有法 律依据和合同依据，不予支持。
广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七 十四条第三款的规定，作出如下判决：
驳回原告刘青云、梁以基等74人的诉讼请求。




六、建筑物区分所有权


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【法官后语】
本案处理重点在于确定架空层是否属于业主共有共用部分。
本案架空层经规划部门批准为架空停车，架空层折算一半建筑面积计入建设总 面积内，没有与业主公摊建筑面积，显然不属于法定的业主共有共用部分。《物权 法》第七十四条第二款规定：“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归 属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”根据原、被告在《商品房买 卖合同补充协议》中的约定，本案争议的架空层应属被告所有。
编写人：广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院黄文辉