——李永全、崔桂云诉张亚东所有权确认案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2012)一中民终字第14653号民事判决书
2.案由：所有权确认纠纷 3.当事人
原告(上诉人):李永全、崔桂云 被告(被上诉人):张亚东
【基本案情】
原告李永全、崔桂云系夫妻关系。2001年1月15日，二原告以李永全的名义 取得北京市西城区马连道中里某套房屋的产权，至今仍然在此居住。2006年8月， 负喆以自己是房屋所有权人为由，起诉要求二原告腾退房屋。经法院调查得知， 2005年3月11日，李永全、崔桂云之子李健通过他人冒充李永全、崔桂云在办理 卖房的《委托书》上签字，并就该《委托书》办理了公证。同年6月，李健作为 代理人以李永全的名义与徐志签订了《买卖房屋协议》,将二原告的房屋卖给徐志， 并办理了房屋所有权转移登记手续。2006年8月，徐志委托范亚男将房屋转卖给负
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中国法院2014年度案例 ·物权纠纷
喆并完成了房屋所有权转移登记手续。二原告表示从未委托李健卖房，徐志与二原 告系亲戚关系，两家往来频繁，也明知二原告没有委托李健卖房。原宣武区法院判 决：李健与徐志签订的《买卖房屋协议书》无效。徐志不服提起上诉。北京市一中 院维持一审判决。2010年，二原告向原宣武区法院起诉，要求确认徐志与负喆签订 的《买卖房屋协议书》无效。法院支持了二原告的诉讼请求，该判决已经生效。后 二原告得知，负喆于2006年10月，将房屋卖给了张亚东，张亚东已取得房屋产权 证。2011年1月，二原告再次向西城区法院起诉，要求确认负喆与张亚东的《买 卖房屋协议书》无效。同年8月8日北京市西城区法院(2011)西民初字第4088 号判决书(该判决书已经生效)确定负喆与张亚东关于北京市西城区马连道中里 房屋签订的《买卖房协议书》无效。据此，二原告认为自己仍然是北京市西城区马 连道中里某套房屋的所有权人。
张亚东认为其是经人介绍认识负喆，负喆将本案的房屋卖给自己，房屋价款也已 全部支付给负喆。虽然自己与负喆之间的房屋买卖合同已经被法院的判决书认定为无 效，但同时判决书中已经确定其是无过错方。张亚东向法院提供的契税专用发票写明 的购房款为45万元，但诉讼中陈述其实际支付的购房款为56.8万元，同时出具了支 付购房贷款52万元的银行贷款支付凭证。经法院向北京市西城区地税局咨询得知， 2006年间针地本地区的房屋买卖，税务部门有最低指导价。如果达不到最低指导 价，税务部门要做相应调整。张亚东支付购房款45万元，即达到了当时本地区房 屋买卖的最低指导价。张亚东认为自己对涉案房屋的所有权属于善意取得。
【案件焦点】
1.房屋买卖合同无效后，因合同无效而取得的财产是否需要返还；2.本案中 张亚东的购房行为是否属于善意取得；3.原所有权人李永全、崔桂云能否追回无 权处分人擅自处分的财产。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让 人的，所有权人有权追回，但是，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，并以 合理的价格转让，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记的，受 让人取得该不动产或者动产的所有权。本案被告张亚东支付了合理价格的购房款，
二、所有权确认 39
原告亦未提供证据证明张亚东购买诉争房屋时存在恶意，同时，该不动产已经依法 登记在张亚东名下，故本院认定张亚东已经善意取得了该不动产的所有权，故对原 告的诉讼请求，本院不予支持。对于原告因此造成的损失，原告有权向无处分权人 请求赔偿。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定， 判决如下：驳回原告李永全、崔桂云的诉讼请求。
一审判决作出后，李永全、崔桂云不服，以原审判决认定事实不清、适用法律 不当为由，向二审法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判确认涉案房屋归李永 全、崔桂云所有。二审法院经审理驳回了李永全、崔桂云上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理重点主要在于张亚东在购买房屋时是否属于善意取得，是否构成善意 是应由哪方当事人负担举证责任。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被 撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”本案中张亚东与负喆签订的《买 卖房协议书》已被法院生效判决认定无效。合同无效后因该合同取得的财产，应当 予以返还。但本案诉争标的是房屋这一不动产，该房屋已经办理了过户手续，登记 在张亚东名下。张亚东是依据和负喆之间的合同而办理的房屋过户登记，合同无效 后因合同办理的房屋过户登记是否仍有效力?显然，负喆将房屋出卖给张亚东，属 于无权处分。针对无权处分的法律后果，根据《合同法》第五十八条之规定，受让 人应当返还财产，但是受让人符合善意取得条件的，则依据善意取得制度取得受让 财产所有权，没有返还义务。对此，《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人 将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外符合下 列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或 者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照 法律的规定应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。”同时，当事人 对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供 证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任 的当事人承担不利后果。本案的原告未能提供证据证明张亚东购买诉争房屋时存在 恶意。张亚东主张自己在取得房屋过程中没有任何过错，且张亚东为购买涉案房屋
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支付了合理价款，现涉案房屋已经登记在张亚东名下，据此能够认定张亚东已构成 善意取得。综上，李永全、崔桂云也就无法再主张确认涉案房屋所有权归其所有， 而只能向无处分权人请求赔偿损失。
编写人：北京市西城区人民法院 龚星
