——石玉珍诉石玉梅、龙代忠建设用地使用权转让合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院(2012)州民一终字第22号民事 判决书
2. 案由：建设用地使用权转让合同纠纷
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中国法院2014年度案例 ·土地纠纷
3.当事人
原告(上诉人):石玉珍
被告(被上诉人):石玉梅、龙代忠
【基本案情】
石玉珍与石玉梅系姐妹关系，娘家在209国道旁的龙山县民安街道办事处回龙 村。龙代忠系石玉梅丈夫。石玉珍1983年与胡先汶结婚后，户籍迁出，后回龙村 收回其责任田。
2001年10月和11月，龙代忠、石玉梅依法办理了回龙村私人住宅建设有关许 可证，共计用地面积311.9平方米。该建房用地均系龙山县民安街道办事处回龙村 二组、十组的原集体公用饲料地，没有发包、分配或出售给任何农户和个人，但石 玉珍、石玉梅的母亲陈秀兰曾在该建房所占的土地上耕种过一段时间。
2002年，石玉梅、龙代忠在该地开始修建房屋。房屋修建过程中，回龙村及该 村二组、十组均未出面阻止。房屋建成后，石玉梅、龙代忠办理了房屋所有权证。
2007年11月，因该房屋占地补偿问题，胡先汶与龙代忠发生争执，胡先汶遂 伙同他人在龙代忠家中将龙代忠打伤。2008年6月30日，石玉珍与龙代忠签订了 补偿协议书，协议第一条约定石玉梅占用了石玉珍的土地，石玉珍授权同意将土地 使用权连同石玉梅、龙代忠的房地产一并出售，作价9.35万元；第三条约定石玉 梅在收到买方全部价款后，必须即时支付石玉珍的地价款；第四条约定石玉珍在石 玉梅、龙代忠的房屋内装修了两个房间，石玉梅应补偿石玉珍8500元；违约责任 约定，双方违反以上任何一条，支付违约金10万元。该协议条款系龙代忠拟定， 石玉梅的签名系龙代忠代签。2008年7月28日，石玉梅、龙代忠与本案第三人彭 正怀签订了房屋买卖协议，约定石玉梅、龙代忠将其所有的前述房屋一栋卖给彭正 怀，龙山县民安街道办事处回龙村及该村二组、十组未出面阻止。
第三人彭正怀购买了石玉梅、龙代忠的房屋后，于2008年9月向回龙村支付 了土地管理费1000元，向回龙村二组、十组分别支付了土地管理费2000元。
2008年11月，石玉梅、龙代忠所卖房屋所占土地面积311.9平方米被征地出 让，该宗土地的性质从此由集体土地变更为国有土地。
原告石玉珍以石玉梅、龙代忠建房侵占了其土地，且收到彭正怀支付的房屋转
三、土地使用权出让、转让、租赁 69
让价款后，又没有按照补偿协议书的约定向其支付地价款及装修补偿款，从而构成 违约为由，起诉至法院，请求判令被告石玉梅、龙代忠按协议约定支付土地价款 9.35万元，装修款8500元，并承担违约金10万元。
被告石玉梅、龙代忠以其没有占用石玉珍的土地、原告石玉珍不具备签订补偿 协议的主体资格、补偿协议书系在石玉珍等人的胁迫下所签订为由，请求撤销涉案 协议，驳回原告的诉讼请求。
【案件焦点】
如何认定本案补偿协议书的法律效力。
【法院裁判要旨】
湖南省湘西土家族苗族自治州龙山县人民法院审理认为：本案诉争的集体土地 虽然于2008年11月18日变更为国有土地，但石玉珍、龙代忠于2008年6月30日 签订补偿协议时，该土地性质仍为集体土地，而且石玉珍、龙代忠双方不具备签订 涉及集体土地使用权转让合同的主体资格，故该协议违反了法律、行政法规的强制 性规定，应属无效合同。石玉珍未提供证据证明石玉梅、龙代忠修建房屋时占用了 石玉珍的土地及占用了石家的宅基地、自留地。石玉梅、龙代忠提供的证据证明其 修建房屋未占用石家的宅基地、自留地，也未占用石玉珍的土地，而系占用回龙村 二组、十组的集体公用饲料地。因此，石玉珍对其主张应承担举证不力的不利后 果，其诉讼请求不予支持。石玉珍签订协议处分土地使用权的行为，也系无处分权 人处分他人财产的行为，而且该行为至今也未得到回龙村委会及该村二组、十组的 追认或者有其他证据证明石玉珍已取得了该土地的处分权，因此，该协议也应属无 效。石玉珍未提供装修两间房屋花费8500元的相关证据，对此其也应承担举证不 力的不利后果，该项诉讼请求不予支持。法院遂依法判决驳回石玉珍的诉讼请求。
石玉珍持原审起诉意见，提起上诉。
湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院经审理认为：涉案协议书的内容涉 及土地承包经营权的转让以及装修价款的补偿两个方面。其中关于转让土地使用权 的部分内容，因无权处分及违反法律和行政法规的强制性规定而无效，但关于装修 价款补偿的部分内容有效。在石玉梅和龙代忠只需向石玉珍支付8500元装修补偿 款的情况下，如仍然执行该10万元违约金条款，显然违反了诚实信用原则，依法
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应当对该违约金条款进行调整，将违约金调整为3000元。法院遂判决： 一 、撤销原判；
二 、被上诉人石玉梅、龙代忠向上诉人石玉珍支付装修补偿款8500元及违约 金3000元；
三 、驳回上诉人石玉珍的其他诉讼请求。
【法官后语】
正确认定本案协议书的效力，前提是审查石玉珍是否享有涉案土地的使用权 (承包经营权)和处分权。
我国《农村土地承包法》以及《土地管理法》第十四条等法律、法规及有关 政策对于农村土地承包经营的行为人行为的合法性和成立条件的必要性，都有着明 确的强制性规定。农村土地承包经营是一种典型的要式民事法律行为。只有从主体 到程序到承包经营内容确定再到承包经营证书发放等方面都符合我国法律、法规及 有关政策的规定，农村土地承包经营行为才具有合法性，才具有法律效力。本案 中，涉案土地系龙山县民安街道办事处回龙村二组、十组的原集体公用饲料地，原 用途为农用地，其所有权属于回龙村二组和十组。该两组并没有将该土地发包、分 配或者出卖给任何家庭或个人。虽然该土地曾由陈秀兰耕种过一段时间，但陈秀兰 家庭并没有与土地所有权人回龙村二组、十组就该土地签订承包经营合同，也没有 到相应政府机关登记，更没有依法取得农村土地承包经营权证，因此依法不能认为 其取得了该农用地的承包经营权。权利人回龙村二组、十组依法有权随时收回该土 地。因为不符合依法取得农村土地承包经营权的法定要件，所以陈秀兰依法不能因 为其曾经的实际耕种行为就当然合法地取得该土地的承包经营权，因而无权将该土 地的承包经营权在其家庭内部进行分配，陈秀兰的子女更无权继承该土地的承包经 营权。
总之，石玉珍依法不享有涉案农用地的承包经营权，当然也就不享有对该地的 处分权。石玉珍授权同意将该土地使用权连同石玉梅、龙代忠的房地产一并出售， 本身就是无权处分行为，因而无效。
编写人：湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院 胡基厚
