——陈平、张玉兰诉昆明盛锦泰康房地产开发有限公司买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民一终字第258号民事判决书
2. 案由：买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):陈平、张玉兰
被告(被上诉人):昆明盛锦泰康房地产开发有限公司(以下简称盛锦泰康公司)
【基本案情】
2009年12月28日，张玉兰经配偶陈平同意，代其与盛锦泰康公司签订了《关 于团购“锦康 · 翠泊尚品”卫生厅专家楼的认购资格协议》,约定：陈平拟购盛锦 泰康公司开发的“锦康 · 翠泊尚品”卫生厅专家楼A 户型住宅一套及车位一个， 总价626518元；签订此协议后，陈平需支付认购资格生效确认金及70000元诚意 金，共计375911元。随后，陈平向盛锦泰康公司支付了约定的认购资格生效确认 金及诚意金375911元。现陈平、张玉兰所购房屋已不能开发建盖。
【案件焦点】
1.双方签订的认购资格协议性质的认定；2.本案是否适用惩罚性赔偿责任。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市盘龙区人民法院经审理认为：该认购资格协议合法有效。陈平、 张玉兰已按约交付了认购资格金。现因涉案房屋确已无法开发，认购资格协议无法 继续履行，故该认购资格协议应予解除，盛锦泰康公司理应退还资格生效认购金




四、合同效力认定 123

375911元。该认购资格协议仅是双方对购买房屋的一个意向性合同，双方明知购房 不确定性之风险的存在，加之陈平、张玉兰并无证据证实盛锦泰康公司存在欺骗行 为，375911元款项亦非定金，不适用定金罚则，故陈平、张玉兰主张双倍返还认购 资格生效确认金的诉请不成立。至于陈平、张玉兰主张的可得利益经济损失，双方 签订的协议并无约定，亦无证据证明其存在的损失，故对陈平、张玉兰的经济损失 以利息予以补偿。遂判决：一、解除原告陈平与被告之间签订的《关于团购“锦康
·翠泊尚品”卫生厅专家楼的认购资格协议》;二、被告于本判决生效之日起十日 内向两原告退还认购资格生效确认金375911元及该款自2009年12月18日起至本 判决确定的履行期限届满之日止的利息(按银行同期贷款利率计算);三、驳回两 原告的其他诉讼请求。
陈平、张玉兰持原审起诉意见提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经审理认 为：首先，根据协议约定的内容，该认购资格协议虽约定有项目名称、用地面积、 用地性质、认购房屋的户型、面积、预计交房时间以及款项支付等概况，但不能必 然推翻该认购资格协议实为房屋认购资格确认协议之事实，故陈平、张玉兰认为涉 案认购资格协议应认定为商品房买卖合同的主张不能成立。其次，陈平、张玉兰主 张存在合同欺诈行为无证据证实，不能成立；因375911元款项为认购资格生效确 认金及诚意金，并非定金，不适用定金罚则，同时，陈平、张玉兰主张赔偿一倍购 房款亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》第九条规定的情形。综上，陈平、张玉兰主张双倍返还认购资格确认金的 诉请不能成立。最后，陈平、张玉兰依据该认购资格协议主张可得利益经济损失的 证据不足，不能成立。
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
当前商品房买卖的通常形式是买卖双方在签订商品房购销合同之前先行签订认 购书，由于现行法律、法规对认购书问题没有具体、明确规定，引发大量纠纷，急 需予以明确认定。





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中国法院2014年度案例 ·买卖合同纠纷


1.对于认购书性质的认定问题
首先，认购书是独立的合同；其次，认购书是当事人就签订商品房购销合同相 关事宜进行的约定，并非对行为结果的直接确认，故认购书尚不能等同于商品房购 销合同。根据司法实践以及合同法理论，认购书应属于商品房购销合同的预约合 同，两者系预约与本约之关系。
2.对于惩罚性赔偿责任的适用问题
首先，认购书中通常约定需交付一定金额的款项，针对认购书约定交付的款 项，若明确约定为定金，则其性质应为立约定金，即因一方当事人违反认购书约定 导致商品房购销合同未能订立时可以适用定金罚则；若未明确约定为定金，则不适 用定金罚则。其次，对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第八条、第九条在审判实践中的适用问题，除了应严格遵照前 述两条款规定的5种情形之外，还应注意到前述两条款规定的惩罚性赔偿责任在适 用条件和结果上都与《消费者权益保护法》第四十九条的规定有所不同，该两条款 只是以《消费者权益保护法》第四十九条和《合同法》第一百一十三条的规定为 制定依据，但非直接适用，这样既有效维护买受人的合法权益，又考虑到了商品房 开发经营过程中的实际情况，有利于房地产市场的健康发展。
编写人：云南省昆明市中级人民法院林磊