— — 何莲芳诉北京博爱房地产经纪公司居间合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市顺义区人民法院(2012)顺民初字第5968号民事判决书
2. 案由：居间合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告):何莲芳
被告(反诉原告):北京博爱房地产经纪公司(以下简称博爱公司)
【基本案情】
2011年2月15日，北京市人民政府办公厅发布京政办发[2011]8号文件 (以下简称《通知》),要求持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年
十四、居间合同 231
(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住 房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家 庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所 得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
2012年2月11日，何莲芳通过博爱公司提供居间服务，与李孚田签订了《北 京市房屋买卖合同》。该合同约定何莲芳在签订本合同时支付给李孚田购房定金 10000元，在签订合同后30个工作日内付给李孚田购房首付款350000元，贷款部 分按贷款机构规定办理。同日，何莲芳、李孚田与博爱公司共同签订《买卖定金协 议书》和《居间成交确认书》。《居间成交确认书》中约定何莲芳应于签署《居间 成交确认书》之日向博爱公司支付居间报酬5000元。2012年2月11日，何莲芳向 李孚田支付购房定金10000元。2012年2月21日，何莲芳交给博爱公司20000元， 用于帮助何莲芳办理外地人购房资格。2012年3月7日，何莲芳交给博爱公司其他 费用11000元。何莲芳称博爱公司在收取上述31000元费用后始终无法按照其承诺 办理完成后续的购房相关法律手续。何莲芳认为博爱公司明知其不具备购房资格而 承诺可以为何莲芳办理购房资格，此行为构成欺诈。何莲芳起诉要求解除双方的居 间合同，博爱公司返还其已付的全部费用31000元并赔偿其定金损失10000元。博 爱公司称其不同意何莲芳的诉讼请求，是何莲芳在明知自己不具备购房资格的情况 下，支付20000元让其找相应的机构帮助办理购房资格，博爱公司已委托其他机构 为何莲芳办理了购房资格，因何莲芳的问题，导致房屋没有完成过户。博爱公司称 何莲芳主张的定金损失是其自身过错造成的，与该公司无关。博爱公司称居间合同 已经履行，故反诉要求何莲芳支付代理费5000元。何莲芳称博爱公司没有完成其 承诺的居间义务，不同意其反诉请求。
【案件焦点】
提供居间服务中，博爱公司和何莲芳的过错认定。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院认为：何莲芳不具备在京购房资格，博爱公司继续为何 莲芳提供居间服务至完成涉诉房屋所有权变更登记实为不能。因2011年2月15日 发布《通知》,而何莲芳签订《居间成交确认书》的时间为2012年2月11日，何
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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷
莲芳作为购房者应当知晓上述购房政策。何莲芳作为完全行为能力人，应对自身行 为有足够的辨认和控制能力，其在明知无购房资格的情况下，支付购房定金并支付 办理购房资格的费用及其他费用，存在一定过错。博爱公司系专业从事房地产的经 纪公司，理应知悉北京市有关住房限购政策，在其提供居间服务过程中，应及时且 详尽的告知购房人相关的政策内容，且对购房人是否具备购房资格负有审核的义 务。博爱公司在明知何莲芳不具备购房资格的前提下，与何莲芳形成居间合同关 系，并代收办理购房资格费用及其他费用，故博爱公司存在过错。因双方对房屋未 实际成交均有一定过错，应当各自承担相应的责任，故对何莲芳要求博爱公司赔偿 其购房定金损失，及博爱公司反诉要求支付其居间报酬的请求，均不予支持。根据 双方各自的过错，法院酌情确定博爱公司返还何莲芳办理购房资格费用10000元及 其他费用11000元。
北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条 第一项，判决：
一 、原告(反诉被告)何莲芳与被告(反诉原告)北京博爱房地产经纪有限 责任公司之间的居间合同于判决生效之日解除。
二 、被告(反诉原告)北京博爱房地产经纪有限责任公司返还原告(反诉被 告)何莲芳办理购房资格费用10000元及其他费用11000元。
三、驳回原告(反诉被告)何莲芳的其他诉讼请求。
四 、驳回被告(反诉原告)北京博爱房地产经纪有限责任公司的诉讼请求。
【法官后语】
随着房地产市场调控政策的实施，北京集中出现与房屋限购的调控政策相关的 民事纠纷案件。作为北京房产调控政策严格限制非本市户籍居民购房的大背景下发 生的居间合同纠纷，本案焦点是何莲芳无法办理过户所支出的各项费用应当由谁 承担。
房屋作为一种标的额较大的财产，当事人在签订合同时，应当对房地产市场的 风险和各种障碍有所预见，且应当知晓已经公布实施的相关政策规定。房地产经纪 公司作为专业提供房屋买卖居间服务的主体，应当在法律法规和有关规定的框架内 正确引导买卖双方完成房屋交易。
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本案中，不符合购房条件人在限购政策实施之后进行购房，从购房时间点分 析，其属于明知不可过户而抱着侥幸心理花钱买购房资格去购房的行为。购房人应 自担由此产生的不利后果。房地产经纪公司从事专业的房屋买卖居间服务，具有职 业经验，委托人对居间人因此产生信任，双方因特定信赖关系而产生了居间人的积 极作为义务，买房人基于信赖有理由相信居间人在促成购房交易过程中，对与购房 有关的重要信息有积极的作为义务，即房地产经纪公司对买方应当有详尽告知购房 政策的义务和协助审核购房资格的义务，上述义务是基于房地产经纪公司的营业范 围所确定的，故无需在居间合同中约定。该案的房屋交易未能完成，系双方的过错 所致，对于委托人支付给居间人的各项费用应当根据双方的过错，结合案件的具体 情况酌情确定。
编写人：北京市顺义区人民法院毕龙娟
