— — 董兆林诉尚志市房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院(2012)哈民二终字第843号民事判决书
2.案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告):董兆林
被告(反诉原告):尚志市房地产开发公司

【基本案情】
原告董兆林在尚志市尚志镇北环路北侧一曼中学南侧原有住宅110平方米，50 平方米地基；另有一临街25平方米门市房在1999年政府扩道时被部分占用，房屋 已被拆除，但房照仍然保留(即拆迁安置补偿合同中“有照无房”的宅基部分)。
2010年10月19日，被告对原告居住区域房屋进行拆迁。拆迁工作人员孙国 良、张曼丽自2010年10月起，多次与原告的母亲石桂琴、姐姐董月娥、同学周占 芳协商拆迁补偿事宜。被告员工在对原告的全部房屋及附属设施进行核实的基础 上，经过近四个月的反复协商，最终于2011年1月27日签订了协议。双方约定： 将原告有房照的70平方米房屋、无房照的40平方米房屋、50平方米地基及有照无




九、房屋拆迁安置补偿合同 189

房的25平方米宅基置换105.89平方米与82.13平方米房屋各一套。被告初步定于 2012年12月30日前交付房屋；原告应在2011年3月1日前迁出，将房屋移交给 被告，无正当理由拖延搬迁时间，每拖延一天由违约方向对方支付3%o违约金。
协议签订后，原告于2011年3月1日前将房屋交付被告，被告开发的一曼新 区于2011年11月竣工，同年12月21日验收，并于2012年1月份入住。 一曼新区 入住后，原告到被告处领取钥匙，被告以原告未告知25平方米房屋(有照无房) 政府曾给付补偿款为由，要求原告交纳70000元房款后才能交付房屋，双方为此产 生争议。被告一直未向原告交付房屋，原告向法院提起诉讼，要求被告履行原协 议，并给付违约金；被告提起反诉，要求撤销对“有照无房”宅基的补偿安置 协议。
【案件焦点】
《拆迁补偿安置协议》中对“有照无房”的宅基约定补偿是否有效。
【法院裁判要旨】
黑龙江省尚志市人民法院认为：原、被告争议的《拆迁补偿安置协议》是双方 经过四个月的协商过程，在拆迁工作人员多次与原告家属进行沟通、了解了原告房 屋及宅基地内附着物情况的基础上签订的。该协议是由拆迁方提供的格式合同，虽 是两页，但主体一致，内容前后连续完整，并且是同一时间签订的。1999年尚志镇 政府扩建北环路占用临街房屋是众所周知的事实，在被告拆迁范围内并非只有原告 一户。有证人证实在拆迁磋商过程中，被告对1999年政府扩道将房屋拆除的情况 已经了解，同时在双方签订的协议中，对“25平方米(有照无房)”也有明确记 载。因此，对被告提出原告存在虚构事实、蒙骗被告的主张证据不足，无事实依 据，不予支持。《拆迁补偿安置协议》是双方在平等互利的基础上反复协商签订的， 是双方的真实意思表示，且不违反法律和法规的强制性规定，依法成立并生效，具 有法律约束力。原告要求被告立即交付房屋并承担违约金的请求符合法律规定，且 原告要求违约金按日万分之五计算不违反法律规定，其诉讼请求应予支持。被告要 求撤销对25平方米“有照无房”宅基的安置补偿的反诉请求，不予支持。
黑龙江省尚志市人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、五十 七条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第五十五条(一)项、第六十




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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷


条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则》若 干问题的意见(试行)》第七十三条第二款，判决：
一、原告(反诉被告)董兆林与被告(反诉原告)尚志市房地产开发公司签 订的《拆迁补偿安置协议》合法有效，双方应继续履行。被告(反诉原告)尚志 市房地产开发公司于本判决生效之日起五日内将尚志市一曼新区2号楼2单元5层 东门82.13平方米和3号楼3单元8层东门105.89平方米两套房屋交付原告董 兆林。
二、被告(反诉原告)尚志市房地产开发公司向原告(反诉被告)董兆林支 付自2012年1月1日起至2012年5月17日违约金35277.50元，嗣后违约金计算 至实际交付房屋时止，于本判决生效之日起五日内给付。
三、驳回被告(反诉原告)尚志市房地产开发公司的反诉请求。
被告认为原告在房屋动迁时，虚假陈述事实，欺诈被告与其签订了25平方米 房屋置换协议，该合同应为无效，故提起上诉。黑龙江省哈尔滨市中级人民法院经 审理认为：被告在房屋拆迁时，原告的25平方米房屋已不存在，被告对原告房屋 现状是明知的，并在协议中注明“有照无房”,其为顺利拆迁，自愿在该房屋已不 实际存在的情况下与原告签订了协议，该协议不违反法律、法规强制性规定，应为 有效。至于尚志市人民政府在扩道时占用房屋给予补偿，与原、被告自愿达成拆迁 补偿安置协议没有必然的法律关系。被告要求认定对“有照无房”宅基的补偿协议 无效的上诉主张无法律及事实依据，不予支持。
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 五十三条第一款第(一)项，判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案审理的重点在于对“有照无房”的补偿安置协议是否有效。被告提出原告 以欺诈方式签订了协议，应予撤销，但是，被告并未提出证据予以证实，况且， 1999年政府扩道占用宅基予以补偿是公开的事实。虽然有照无房，但是仍属原告 宅基范围，原告仍有土地使用权，被告明知无房的情况下同意予以补偿，双方才签 订了协议。说明当时双方均达到了各自的目的，才有了书面协议。维护该协议的效 力不仅符合法律规定，而且有利于维护稳定的社会管理秩序。假设支持了被告的反



九、房屋拆迁安置补偿合同 191

诉请求，那么将会产生协议被撤销或认定无效，结果是双方当事人应当返还取得的 财产。原告因该协议应取得的是房屋(被告并未交付);而被告取得的是25平方米 的土地使用权(已经开发建成楼房)。从现实考虑，被告已经不能返还原告的土地 使用权；从经济上考虑，被告已整体建成了小区楼房，并已销售，取得了实际的经 济效益；从社会效果去考虑，如果开发商与拆迁户签订的补偿案件协议可以轻易被 撤销或被认定无效的话，势必不利于确立开发商的诚信形象，对此产生的不良后果 也可想而知。撤销安置协议对原告来说是不公平的，对被告来说是不可能的。
编写人：黑龙江省尚志市人民法院 刘长凤