– — 广州市科泉物业管理有限公司诉刘少军、李凤玲物业服务合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广东省广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第737号民事判决书
2. 案由：物业服务合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):广州市科泉物业管理有限公司(以下简称科泉公司) 被告(被上诉人):刘少军、李凤玲
【基本案情】
刘少军、李凤玲于2005年10月8日收楼入住绿佳花园小区，该小区至今尚未 成立业主委员会，科泉公司受该小区开发商的委托自2005年3月1日入驻该小区 提供物业管理服务至今。科泉公司原一直按0.8元/平方米/月的标准向业主收取物 业服务管理费，刘少军、李凤玲亦一直依约按此标准向科泉公司交纳管理费。自 2007年1月开始，科泉公司改为按1.2元/平方米/月的标准向业主收取管理费，初 期刘少军、李凤玲按科泉公司提高后的标准依约缴费。但自2008年8月开始，双 方对于该缴费标准产生争议，刘少军、李凤玲认为科泉公司提高收费标准没有依 据，拒绝继续按此标准向科泉公司交纳管理费。科泉公司遂向广州市天河区法院起 诉，请求法院判令：一、刘少军、李凤玲支付2008年8月至2010年3月31日间累 计拖欠的管理费(按每月108.30元的标准交纳)、水费、电费及垃圾费3363.20元 以及滞纳金(当月拖欠物业管理费滞纳金自当月11日起计至2010年3月31日止， 当月水电费滞纳金自次月7日起计至2010年3月31日止，均以当月拖欠的物业管 理费、水电费为本金，均按每日1%的标准计算);二、本案受理费由刘少军、李




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凤玲负担。
因科泉公司自2007年1月起按1.2元/平方米/月的标准收取物业管理费，案 外人刘秀梅因此而拒绝交费产生的物业纠纷诉讼，广州市天河区法院于2008年12 月13日作出(2008)天法民四初字第2046号民事判决，支持了科泉公司要求按 1.2元/平方米/月收取物业管理费的诉讼请求。刘秀梅不服上诉，广州市中级人民 法院作出(2009)穗中法民五终字第390号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘秀 梅对此仍不服申请再审，2010年7月6日，广东省高级人民法院作出(2010)粤高 法民一申字第461号民事裁定，认为“申请再审人刘秀梅在接受被申请人科泉公司 物业管理服务的同时， 一直未交清自2007年1月1日至2008年10月31日的物业 管理费，虽然《前期物业管理委托合同》不能成为科泉公司收费的合同依据，但在 三分之二的业主都按照1.2元/平方米/月的标准交纳物业管理费的前提下，二审判 决判令刘秀梅应按照该标准交纳物业管理费并无不当”,据此该院驳回刘秀梅的再 审申请。
另，包括本案刘少军、李凤玲在内的绿佳花园35户业主，因对本案科泉公司 按1.2元/平方米/月收取管理费有异议而拒绝交费所引发的35件物业服务合同纠 纷案件，已于2010年2月由广州市天河区人民法院立案受理。
【案件焦点】
在“选择性欠费诉讼”胜诉之后，法院面对物业公司提起的群体性欠费诉讼案 件，如何“同案同判”。
【法院裁判要旨】
广州市天河区人民法院认为，绿佳花园至今尚未成立业主委员会，科泉公司受 该小区开发商的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定， 有权向该小区内的业主或房屋使用人收取物业服务费。刘少军、李凤玲作为该小区 内房屋的使用人，在享受科泉公司提供的物业管理服务后，理应支付物业服务费给 科泉公司。双方对于物业管理费的交纳标准存在争议，对此该院认为，在科泉公司 诉刘秀梅物业服务合同纠纷一案中，刘秀梅对科泉公司按1.2元/平方米/月的标准 收取物业管理费存有异议，该案经一审、二审、再审，三级法院均审理认为科泉公
司按1.2元/平方米/月的标准向刘秀梅收取物业管理费并无不当。上述收费标准是




七、服务合同 175

针对绿佳花园小区全体业主，并非只针对刘秀梅一人，刘少军、李凤玲作为绿佳花 园小区的房屋使用人，亦应按此标准缴纳物业管理费。故现科泉公司要求刘少军、 李凤玲按每月108.30元(90.21平方米×1.2元/平方米/月)的标准交纳2008年8 月1日至2010年3月31日期间的物业管理费合法有据，予以支持。科泉公司要求 刘少军、李凤玲支付2008年8月1日至2010年3月31 日期间的水费963.30元、 电费133.90元、垃圾处理费100元，因刘少军、李凤玲没有异议并表示同意支付， 亦予以支持。
对于科泉公司要求刘少军、李凤玲支付拖欠上述期间物业管理费、水费、电 费、垃圾处理费的滞纳金诉请，法院认为，因科泉公司对刘少军、李凤玲提供的 《业主入住合约》及收费标准真实性没有异议，虽科泉公司抗辩收费标准上的0.8 元/平方米/月是刘少军、李凤玲自行添加的，但未举证证实，且刘少军、李凤玲自 2005年10月收楼入住后至2006年12月期间一直按此标准交纳费用，故对于科泉 公司的上述意见不予采纳。双方认可原按0.8元/平方米/月的标准交费并一直执行 至2006年年底。2007年1月开始，科泉公司按新的收费标准收取物业服务费，但 由于科泉公司此行为未能取得绿佳花园小区所有业主的支持与理解，导致包括本案 刘少军、李凤玲在内的部分业主与科泉公司产生争议，甚至于需报警处理，且包括 刘少军、李凤玲在内的35户业主亦于2010年2月分别向该院提起诉讼，要求本案 科泉公司退回多收部分的物业管理费。据此可见，双方对于管理费收费标准的分歧 极大，当时情况下矛盾难以调和，故刘少军、李凤玲关于“科泉公司因其不愿按
1.2元/平方米/月的标准交纳管理费而拒绝收取水电费、垃圾处理费及按0.8元/平 方米/月先行交纳的管理费”的陈述是合理可信的，予以采信，导致上述费用至今 仍未交纳并不可完全归责于刘少军、李凤玲。综合以上案情，依照公平合理的民法 原则，对于科泉公司要求刘少军、李凤玲支付上述滞纳金的诉请，不予支持。依照 《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理 条例》第六条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四 条第一款之规定，判决：
一 、刘少军、李凤玲于判决发生法律效力之日起十日内支付2008年8月1日 至2010年3月31日期间的物业管理费2166元、水费963.30元、电费133.90元、 垃圾处理费100元给科泉公司。




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二 、驳回科泉公司的其他诉讼请求。
科泉公司不服一审判决提出上诉，认为刘少军、李凤玲首次拒绝缴纳物业管理 费的2007年1月，该月小区物业管理费收缴率已超过全体业主的三分之二，除被 上诉人等几位业主外，其他业主并没有对1.2元的物业管理费行为提出异议，因 此，不存在未能获得小区业主认可之说法。刘少军、李凤玲曾报警的行为与其免除 承担违约责任并不存在关联关系，相反正好说明刘少军、李凤玲以明确的事实表示 拒绝依照物业合同约定履行缴纳物业管理费的义务。2010年2月份，包括刘少军、 李凤玲在内的35户业主向一审法院提起诉讼，要求科泉公司退回多收部分的物业 管理费，与本案刘少军、李凤玲违反合同约定，拖延缴纳物业管理费，应承担违约 责任，存在性质上的差异。
二审法院经审理认为，原判综合本案案情，依照公平合理的民法原则，对于科 泉公司要求刘少军、李凤玲支付上述滞纳金的诉请不予支持并无不当。综上，故依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判 决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理涉及以下几个问题：
一、群体性欠费诉讼案件产生的成因及潜在的法律问题
物业公司提起本案诉讼之因，是已有同楼盘法院生效判决判令业主向其支付欠 付的物业管理费及滞纳金。由于物业纠纷诉讼具有群体效应，审理结果具有示范效 应，因此，物业公司在起诉案涉小区内拖欠物业费的业主时，并不是简单地将所有 拖欠物业费的业主一并起诉至法院，而是先针对其中少数人提起诉讼，这种做法可 以称之为“选择性的欠费诉讼”。这种诉讼表面上所体现的是个别业主违约拖欠物 业费，一般情况下法院都会按照双方之间物业管理费的支付情况进行审查，因事实 简单、证据较少，通常法院会判令业主交纳物业费，并承担相应的滞纳金。
本案中，科泉公司的诉讼正是采取的此类诉讼模式，因此，法院在处理科泉公 司所提出的群体性欠费诉讼时，还必须顾及到“选择性欠费诉讼”的生效判决。在 短时间内难以选择其他更为有效的应对措施时，依据已生效的判决，在群体性的欠 费诉讼中，业主提出的抗辩理由如无充分理据，则基本不会得到法院的支持。司法




七、服务合同

实践之所以会采取这种应对措施，关键原因在于现实的可操作性和统一性。基于 此，对于群体性的欠费诉讼，法院会依据所欠费用及应接受管理、支付对价的考虑 判决业主缴纳物业管理费及滞纳金，即使部分业主所提出的诸多抗辩理由有一定道 理的，也会因为没有证据而不予支持。物业公司有了群体性欠费诉讼的胜诉判决的 支持，把诉讼当作实现收费的手段，形成了一个恶性循环：业主们对裁决不满，就 更不愿意主动交纳物业费；物业公司收费不足，服务质量必然下滑，也就会引起更 多业主的不满，欠费规模更加扩大；欠费规模的扩大，物业公司必然就会把大量的 精力投入到物业费诉讼中，以求尽快收取物业费；而物业费欠费诉讼只能解决欠费 问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主对裁决当然不可能满意，就不会自 动更不会主动执行判决，并且继续欠费，物业欠费诉讼像滚雪球一样不断扩大，在 短短一两年时间内增长数倍，势所必然，大型楼盘影响更广。这种恶性循环，使得 业主与物业公司之间的矛盾全面爆发，此时，拖欠物业费已经不再是简简单单的欠 费问题，它还承载着业主们对于物业服务的不满，对于开发商遗留问题未解决的不 满、对小区居住生活环境的不满以及对法院判决不能解决业主现实问题的不满等 等，甚至成为业主们主张权利的表现方式。而物业公司也会因业主的不配合或诉讼 的缠身，进而退出管理，导致小区管理空白，最终业主利益受损，双方均受到 损害。
二 、本案的处理应否遵循“同案同判”的司法审判规则
就本案而言，一方面，科泉公司针对一审法院没有判令支持其应收物业管理费 用的滞纳金提出了上诉，认为已经生效的同楼盘同类案件经法院判决支持了滞纳金 的请求，而本案的处理与前案略有不同，似乎没有遵循“同案同判”的审判原则； 另一方面，在诉讼的同时，业主方组织了大量的人员拟在亚运期间集体上访。面对 法律效果与社会效果特定条件下的悖反，以及民间公正观念与法律公正理念之间的 冲突，该案对于法官的智识与法院的工作提出了极大的挑战。本案是遵循“同案同 判”的司法审判规则，还是立足“个案公正”,在研究处理过程中存在分歧意见。 多数观点主张司法裁决过程中必须坚持“同案同判”,理由是：“同案同判”不仅 要求在法律适用上坚持同类案件同样处理，同时也要求在价值判断上坚持同类案件 同样处理。本案中，同楼盘的小区业主个案有一审、二审、再审判决，均判令业主 支付物业管理费用及滞纳金，因此，就本案的实体处理而言，同一时间段、同一类




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型案件的裁决依据、裁决结论，须保持基本平衡与协调，即法官应保持司法裁决的 横向平衡性，同时还要坚持司法裁决的纵向延续性，即在同样案件事实情况下，对 于同类案件的裁决依据以及裁决结论之间，应保持内在的连贯性和延续性，减少各 级法院作出自相矛盾的裁判。少数观点主张本案不属于“同案”,理由是：由于不 同业主在诉讼中的抗辩主张和举证情况不同，完全有可能导致同一小区不同业主诉 讼结果不同的情形，这是民事诉讼的正常规律。例如物业公司起诉甲、乙两业主， 甲业主拒绝应诉，不做任何答辩，事实上确实存在接受物业服务又有意拖欠费用的 行为，当然应当判决其交纳应付的物业管理费；乙业主积极应诉，充分举证抗辩经 调查核实后，乙业主的物业管理费、滞纳金可以依法作出处理。本案亦即此种情 形，小区没有成立业主委员会、科泉公司提高收费标准的行为，尽管大部分业主认 可并实际交费，但仍有部分业主不认可而不交费，可见物业管理费的拖欠是因双方 对于物业管理费用的收费标准存在分歧意见所致。因此，在双方矛盾难以调和的情 况下，业主拒绝交费具有一定理由，本案的处理实际上采纳了后一种观点。
三 、前期物业管理立法滞后与司法实践中存在的问题
1. 前期物业管理中主体地位不平等
根据《物业管理条例》之规定，前期合同是在业主、业主大会选聘物业服务企 业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。从这一规定可以看出，前期物 业服务合同有两个显著特征： 一是签订主体是开发建设物业的建设单位(即开发 商)与物业服务企业；二是合同签订在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。表 面上看，在前期物业中建设单位和物业公司签订的合同以及前期物业企业和业主签 订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但实际上建 设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有优先决定 权，因为负责管理的物业公司是建设单位选定的，管理费收费标准及合同条款设立 是建设单位与物业公司商定的，业主在购置物业的时候没有选择物业公司的权利， 其合同版本是购房业主签订购房合同时同时签订，没有更多修改的机会。根据私法 原理，民法所调整法律关系的前提是法律主体地位平等。如果单纯从民法的角度 看，业主、开发商和物业管理者的地位在形式上是平等的，业主有决定是否购买房 屋的选择权。但是，在购买房屋这种大宗商品的过程中，业主在信息上以及购买决 策上的能力要弱于开发商。业主为了能在合适的价位和位置购买到房屋，往往会不



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太在意或被迫接受不合理的物业管理条款。类似此种问题的解决，在其他经济领 域，往往依赖经济部门的法律法规进行调整，由公权力出面解决实质上的不公平。 然而我国目前对前期物业管理的法律法规相当匮乏，尤其是大型楼盘分期开发的小 区，因业主委员会的成立条件限制，项目开发、销售完成时间的不确定性，在无强 制性时间限制的情况下，前期物业将会无限期的延续下去，导致物业管理费的收费 标准及调整，基本上是物业公司和开发商掌控，个体业主更多的是“被通知交费” 履行交费义务。在开发商与物业管理者归属同一个企业或者是紧密利益联系体的情 况下，业主利益更难以保障。引发本案纠纷的根源正是因前期物业合同是由科泉公 司和建设单位签订，业主在入住时与物业公司签订《住户入住合约》及合约附件， 收费项目与标准均已确定，实际上没有更多协商的机会，对于合同中的物业管理费
用的收费标准从0.8元调整至1.2元，尽管是从2005年入住到2007年调整，至 2010年诉讼，时间已有5年，物价也在上涨，但因业主无从进行协商而是被动交费 者，因此，本案的业主对于收费标准提出的合理抗辩是可以理解的。可见，权利义 务的设置与知晓，至关重要。
2. 前期物业管理时间和“质价比”缺少具体规定
在前期物业管理中，前期物业合同的存在时间直接影响向正规物业管理的过 渡，而“质价比”则又直接影响到了前期物业管理存在时间。我国目前的前期物业 管理，尚没有足够的法律进行规范。要解决在前期物业管理中存在的主要问题，首 先，须从立法层面进行法律规范。《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、 业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的 前期物业服务合同。”第二十五条规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应 当包括前期物业服务合同约定的内容。”据此，前期物业服务合同，是由物业管理 企业和开发商签订，非业主与物业管理企业签订，但业主所购房屋的物业管理，却 受建设单位与其选聘的前期物业管理企业所签《前期物业服务合同》的制约，直到 业主大会、业委会自行选聘新的物业管理企业。在这段时间内，前期物业管理合同 期满，可能仍然会续签，也可能会另行选聘物业管理企业，物业管理费的缴纳标 准，也可能会因为物业管理企业的不同、服务项目的改变而有所不同，但接受物业 服务的业主，仍然是缴纳物业服务费用的主体，但因不是物业服务合同的签约主 体，而没有机会参与协商和决策。从法理的角度来说，真正的物业管理法律权利义




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务存在于业主与物业公司之间，由于开发商与其选定的前期物业管理公司在前期物 业管理中处于主导和有利地位，在业委会成立、业主大会召开均比较困难的情况 下，应当通过立法充分保障业主的知情权和参与决策权。为此，建议以后立法时， 应增设业主有权参与协商及进行修改前期物业管理合同的相关规定。
其次，应当明确规定前期物业管理的存在时间并限定前期物业费的调整权限。 在当前没有法律明确规定的局势下，涉及物业管理费的缴纳标准及调整，应遵从前 期物业管理合同、业主入住时制定的《业主临时公约》或者《入住合约》及其物 业公司服务项目及收费标准中相关内容的约定。如合同期满仍未成立业主委员会或 召开业主大会由业主选聘物业公司，而是继续由开发商自行选聘物业公司管理，由 于业主不是开发商与物业管理企业签订《物业管理合同》的签约主体，只是负责向 物业公司交费的实际履行义务主体，而开发商与物业管理企业重新签订的《物业管 理合同》,如果变更了(主要是提价)业主购房时所签订的上述文件约定的交费标 准，势必产生新的纷争，自然无益于业主正常生活秩序的维系。如果需要重新确定 相关物业管理费的收费标准，应当更多地结合物业所在小区的实际状况及物业管理 企业的资质及服务水准确定，并让广大业主拥有广泛的知情权，物价管理部门及物 业管理行政主管部门应充分发挥监督、指导、协调作用，使业主及物业管理企业的 利益均能得到充分保护。
编写人：广东省广州市中级人民法院黄海珠张怡