——厦门欧鹭物业管理有限公司诉厦门市建筑装饰公司物业服务合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第2381号民事判决书 2.案由：物业服务合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):厦门欧鹭物业管理有限公司(以下简称欧鹭公司) 被告(被上诉人):厦门市建筑装饰公司(以下简称建装公司)
【基本案情】
2010年9月29日，原告欧鹭公司与厦门市太子山庄小区业主委员会签订《太 子山庄小区物业管理合同》,约定业委会将厦门市思明区阳台山路5-3号即太子山 庄小区委托给原告实行综合物业管理，合同期限为三年，自2010年9月30日起至



七、服务合同 167

2013年9月30日止。合同第六条约定，商铺的综合管理服务费按每月每平方米建 筑面积0.70元执行；公共设施专用维修金由原告代为收缴，其使用按政府主管部 门的相关规定执行并征得业委会同意，以保障物业的公用配套设施的更新改造及重 大维护费用。2010年10月5日，原告与业委会签订《〈太子山庄小区物业管理合 同》修改协议》,约定将《太子山庄小区物业管理合同》第九条第4点“本合同在 履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解， 调解不成的，提交厦门市仲裁委员会依法裁决”修改为：“本合同在履行中如发生 争议，双方应协商解决，协商不成时，可向当地人民法院提起诉讼”。
被告建装公司现址位于思明区阳台山D 栋3-3号及3-7号一、二楼， 一楼用 于店面出租，二楼用于办公，属太子山庄用地核定红线图范围内，建筑面积合计为 689.72平方米。被告用于出入的通道楼梯朝向万寿路，无需经太子山庄小区门口及 庭院出入。思明区阳台山D 栋3-3号及3-7号三至八楼为太子山庄小区住户，出 入需经小区门口。2010年及2011年，被告向阳台山社区居委会缴纳保洁员补贴， 该费用系社区居委会保洁员负责将被告二楼的生活垃圾进行清理并转运到清洁楼而 由社区居委会收取。
【案件焦点】
建装公司作为业主负担交纳物业服务费的范围。
【法院裁判要旨】
厦门市思明区人民法院认为：欧鹭公司主张其向建装公司提供物业管理服务， 但未提供充分证据予以证明，故对欧鹭公司的主张不予支持依照《中华人民共和国 民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：驳回欧鹭公司的诉讼请求。
欧鹭公司持一审意见上诉。厦门市中级人民法院审理认为：本案当中，涉案小 区书面的物业服务合同为《太子山庄物业管理服务合同》,约定物业管理内容包括： (一)服务建筑本体共用部位的维修、养护和管理；(二)房屋建筑本体共用设施 设备的维修、养护、管理和运行服务；(三)讼争物业规划红线内属物业管理范围 的市政共用设施的维修、养护和管理；(四)讼争物业规划红线内的附属配套服务 设施的维修、养护和管理；(五)公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；(六) 小区实行封闭式管理及交通、车辆行驶及停泊管理；(七)配合和协助当地公安机




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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷


关进行安全监控和巡视等保安工作，对违反业主公约的行为采取批评、规劝、警 告、制止等措施；(八)向业主和物业使用人收取和管理公维金；(九)社区文化 娱乐活动。业主建装公司现址位于思明区阳台山D 栋3- 3号及3- 7号一 、二楼， 一楼用于店面出租，二楼用于办公，属太子山庄用地核定红线图范围内，建筑面积 合计为689.72平方米。其用于出入的通道楼梯朝向万寿路，无需经太子山庄小区 门口及庭院出入。思明区阳台山D栋3-3号及3-7号三至八楼为太子山庄小区住 户，出入需经小区门口。2010年及2011年，其向阳台山社区居委会缴纳保洁员补 贴，该费用系社区居委会保洁员负责将建装公司二楼的生活垃圾进行清理并转运到 清洁楼而由社区居委会收取。欧鹭公司虽提供了小区二次供水水泵电费、总供电发 票，但其已认可建装公司的电是独立于小区之外，而其提交的证据五则表明，其在 向建装公司提供二次供水管理服务的同时，另行向建装公司收取了水泵费用；欧鹭 公司虽提供了化粪池清理费用的发票，但建装公司提交的化粪池清理收费发票虽不 能表明其曾经向欧鹭公司支付该费用的事实，但可以表明存在向物业管理人另行交 纳该费用的历史。因此，可以认定本案当中欧鹭公司为建装公司所提供物业服务显 著少于《太子山庄物业管理服务合同》约定，乃是以个别收费的方式进行结算。关 于建装公司作为业主负担交纳物业服务费的范围，建装公司的房产出入口独立于讼 争小区，其自行向社区居委会缴纳保洁员将生活垃圾进行清理并转运到清洁楼的费 用，其电表、消防系统均独立于涉案小区，在接受欧鹭公司提供的二次供水共用部 分的服务时，采用了另行缴费的方式，对公用化粪池的清理在此前亦采用另行缴费 的方式，鉴于欧鹭公司未能提供证据表明其对建装公司曾履行《太子山庄物业管理 服务合同》中规定的安保、维护等其他物业服务，且在实际履行中建装公司对其享 受的小区公用部分服务向欧鹭公司采用了另行缴纳相关费用的方式，故欧鹭公司要 求建装公司依照《太子山庄物业管理服务合同》的约定缴费的主张，没有相应的事 实依据，但建装公司应当依照其此前的惯例，对其享受的小区公用部分服务适当向 厦门欧鹭物业管理缴纳相关费用。

【法官后语】
本案审理涉及如下几个问题：
1. 物业企业为特定业主所提供物业服务客观上可能与书面的物业服务合同存




七、服务合同 169

在差异。
书面的物业服务合同按照独立性与阶段的不同，可分为两类：一是对业主而言 包含在买卖合同之中的、由建设单位与物业企业订立的前期物业合同；二是业主委 员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。一般而言，书面的 物业服务合同约定内容对物业管理区域内业主一体适用，并无分别。
但实践中，在具体物业管理区域内，由于业主性质的特殊、业主房屋区位或功 能结构的特定性，以及物业管理区域的特定历史延续，往往造成物业企业为特定业 主所提供物业服务客观上可能与书面的物业服务合同存在差异，且一直为双方所默 认、接受的情况。此种差异倘若并不损害国家、社会或第三人利益，且符合双方意 愿，法律应对之保持尊重，不必强求双方按照书面的物业服务合同履行。本案当 中，欧鹭公司为建装公司所提供的物业服务即属于此种类型。
2. 物业企业针对特定业主所提供的物业服务显著不同于物业服务合同约定的， 特定业主交纳物业服务费用的范围限于物业服务企业所提供的具体物业服务。
前文已述，本案当中欧鹭公司为业主建装公司所提供物业服务显著少于《太子 山庄物业管理服务合同》的约定，因此，若要求建装公司仍得按照《太子山庄物业 管理服务合同》所确定物业服务费标准计算向欧鹭公司交纳费用，必将造成“不同 服务、相同收费”之不公平结果，固与民法之公平原则相悖，亦与双方长期以来已 形成之交易惯例相悖。
物业企业所提供物业服务内容与业主所交纳费用之间具有对价关系。物业企业 收取业主交纳费用的正当性基础在于其提供了相应的物业服务。因此物业企业不能 对其未能提供的服务向业主收取费用。在本案特定业主已就物业企业为其所提供具 体服务支付对价完毕的前提下，物业企业请求该特定业主按照其书面的物业服务合 同的标准交纳物业服务费，乃是要求业主就物业企业未能提供的物业服务支付对价 费用，显然不具备正当性。此种诉讼请求缺乏事实和法律依据，当予以驳回。
3. 特定业主与物业企业已就提供物业服务内容及交纳物业费用形成长期惯例但未 另行订立书面物业合同的，应当认定双方以默示方式对物业管理服务进行了个别约定。
物业企业毕竟是经营性主体，其从事物业管理服务活动，乃是营利性活动。现 实生活中不排除物业企业为增加利润，对已经形成长期惯例的前述特定业主，故意 按照书面的物业服务合同增加物业服务内容，以实现增收物业服务费用的可能。对





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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷


此，应当将双方之前的长期惯例理解为双方的个别合同约定。物业企业故意按照书 面的物业服务合同增加物业服务内容的行为应定性为变更合同内容之要约。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院 曾臻