——厦门永祥物业服务有限公司诉厦门市集 美国有投资有限公司等物业服务合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市集美区人民法院(2012)集民初字第1648号民事判决书
2.案由：物业服务合同纠纷 3. 当事人
七、服务合同 163
原告：厦门永祥物业服务有限公司(以下简称永祥物业)
被告：厦门市集美国有投资有限公司(以下简称集美国投)、厦门市集美区建 设局(以下简称集美建设局)、王建伟
【基本案情】
集美建设局系永祥新城安置房小区讼争物业的所有权人。2009年7月29日， 原告永祥物业与被告集美建设局签订一份《永祥新城安置房前期物业管理服务合 同》,即“前期物业合同”,集美建设局选聘永祥物业对永祥新城安置房提供前期物 业管理服务，双方对服务时间、服务内容、收费标准、违约责任等事项进行约定： 1.合同期限自2009年8月1日起至2010年7月31日止，若合同期满，被告集美建 设局未将续聘或者解聘原告的意见通知原告，且未选聘新的物业管理企业，可由原 告按照原合同规定的权利义务继续管理；2.物业服务费、公共维修基金由业主按 其拥有物业的建筑面积交纳，其中店面、商场的物业服务费、公共维修基金的收费 标准分别为1.4元/月/平方米、0.25元/月/平方米，逾期支付物业服务费每日按应 交费用的千分之三加收违约金，逾期支付公共维修金所产生的滞纳金依据政府相关 规定执行(按照《厦门市房屋公共维修金管理规定》第十二条的规定，可按日加 收欠款金额千分之三的滞纳金),相关费用由被告集美建设局每半年拨付一次；3. 业主逾期交付物业综合管理费、公维金等产生的滞纳金，依据政府相关规定执行， 由永祥物业向业主(或使用人)收取；4.业主可与物业使用人就本合同权利义务 进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
2008年7月，厦门市集美区政府出台集府(2008)108号文件《集美区安置房 项目配套公建管理暂行办法》,规定集美区安置房项目中店面等营业性配套公建交 给被告集美国投统一进行管理，并由集美国投按相关规定缴交物业管理费。2010 年5月，集美区政府召开关于安置房项目物业管理若干问题的会议，决定将安置房 项目的营业性店面、商场、地下车库等由被告集美建设局移交给被告集美国投经营 管理。空置部分物业管理费由集美国投向区财政申请后作为业主单位缴交，空置安 置房的公共维修金由集美建设局向区财政申请拨付并由物业公司设立专账代管，集 美建设局严格审批用款申请并做好资金监管工作。
2010年1月20日，被告集美国投与被告王建伟签订集国代租合第035号《房
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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷
屋租赁合同》及补充协议，确定被告王建伟为仁德里14号的承租人，双方对租赁 期限、租金计算方法及支付方式等问题进行了约定，约定讼争物业的物业费由被告 王建伟自行负责。被告王建伟自2010年2月1日起成为讼争物业的实际使用人。 讼争物业自2010年2月1日起至2011年12月31日止产生物业管理费36393.73 元、公共维修基金6498.88元，被告王建伟未交纳上述费用。2010年7月29日， 集美国投与王建伟签订《集国代合第35号》补充协议，确认讼争物业因13#楼翻 修造成商场无法使用，集美国投同意暂停使用并免交租金的事实。
【案件焦点】
讼争安置房的物业费应由谁承担。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院认为：关于物业费责任主体问题，根据《最高人 民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定： “业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费、 物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”被告王建伟作为讼 争物业的实际使用人，在接受了原告提供物业管理服务的同时，理应履行缴纳物业 管理费、公维金之义务。被告集美国投基于集美区政府的决定、相关合同的约定， 对讼争物业负有经营管理职责，对上述费用的交纳应当承担连带责任。原告在合同 约定中对讼争物业产权所有人即被告集美建设局交纳物业费义务采取放弃态度，故 原告要求集美建设局承担连带责任的请求，不予支持。
关于滞纳金问题，被告王建伟应当依照合同约定缴纳物业管理费及公共维修 金，因王建伟未依约交纳上述费用，已构成违约，应支付相应的滞纳金。但双方在 合同中约定的滞纳金为日千分之三，根据我国《合同法》及相关司法解释的规定， 该滞纳金显然过高，酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，自2012 年1月1日起计至法院指定的付款之日止。
关于公维金问题，被告王建伟主张讼争物业属于集府专(2010)46号专题会 议纪要中的空置安置房，应由集美国投交纳物业费和公维金，不符合事实和相关规 定，不予采信。
福建省厦门市集美区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一
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款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题 的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一 款，判决：
一、被告王建伟应于判决生效之日起十日内向原告交纳物业服务费36393.73 元及滞纳金(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年1月1日起计至本院 指定的付款之日止)。
二、被告王建伟应于判决生效之日起十日内向原告交纳公共维修基金6498.88 元及滞纳金(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年1月1日起计至本院 指定的付款之日止)。
三、被告集美国有投资有限公司就上述款项向原告承担连带清偿责任。 四 、驳回原告的其他诉讼请求。
【法官后语】
该案例涉及安置房物业管理服务费承担问题，争点在于安置房的所有权人和实 际经营管理责任人是否应当承担交纳安置房管理服务费的连带责任。
1. 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》第七条的规定，集美建设局作为讼争物业的产权所有人即法律上的业主，本 应当对交纳物业费承担连带责任。但是，根据原告永祥物业与被告集美建设局在 《前期物业合同》中的约定，讼争物业的管理服务费用由另一被告集美国投交纳。 在该约定中，原告表示讼争物业的管理服务费用仅由另一被告集美国投承担的意思 表示，应视为原告放弃自身债权、免除被告集美建设局交纳讼争物业管理服务费这 一债务。在私法自治原则的指导下，只要当事人的行为不违反法律法规的禁止性规 定，法律就应承认其行为的效力，故商事合同中的当事人自愿放弃自身的权利，法 律不应禁止。因此，被告集美建设局不承担交纳讼争物业管理服务费的义务。
2.根据集美区政府发文《集美区安置房项目配套公建管理暂行办法》以及关 于安置房项目物业管理若干问题的会议纪要的规定及决定，讼争物业交给被告集美 国投统一进行管理，并由其按相关规定缴交物业管理费。因此，虽然集美国投既不 是讼争物业的业主，也不是该物业的承租人、借用人和使用人，但是其实际上是该
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物业的实际经营管理责任人。此外，原告与被告集美建设局在《前期物业合同》约 定，由集美国投向原告缴纳讼争物业的管理服务费，集美国投对此也不持异议。事 实上，集美国投也根据集美区政府的决定，实际履行着经营管理职责，对讼争物业 进行租赁等处分。因此，集美国投作为讼争物业的实际经营管理责任人应当承担交 纳物业费的责任。其与被告王建伟签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间的物业 费由承租人即被告王建伟自行负责，免除了交纳物业费的义务。但是，根据合同相 对性原理，该合同仅在合同双方当事人即王建伟与集美国投之间发生效力，对合同 以外的第三人即原告永祥物业不发生效力，集美国投交纳物业费的义务不因其与被 告王建伟的《房屋租赁合同》而得到免除。
编写人：福建省厦门市集美区人民法院王峰
