— — 钟耀章诉伍国强房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广东省珠海市金湾区人民法院(2012)珠金法民二重字第1号民事判决书
2. 案由：房屋租赁合同纠纷
3. 当事人
原告：钟耀章 被告：伍国强
【基本案情】
1992年10月3日，被告伍国强与第三人吴某、邓某签订《投资合作建房合同 书》,约定由被告提供其自有的一块宅基地，由第三人出资，共同兴建一幢七层住 宅楼，楼房第三层的产权归被告所有，第一、二、四、五、六、七层的产权归第三 人所有。合同签订后，房屋未完全建成，属于烂尾楼。
2005年7月21日，原告钟耀章与被告签订《协议书》,约定：由原告出资完 成被告位于珠海市三灶镇列圣村的一栋七层烂尾楼尚未完成的工程量，该房屋建好 后，被告将第一、二、四、五、六、七层暂时给原告使用或出租，期限不少于5 年。同年8月9日，原告与被告签订《协议》,约定：由原告出资将被告位于珠海 市三灶镇列圣村楼房的烂尾工程完成，工程造价为237990元；被告将该房的第一、 二、四 、五 、六 、七层给原告使用或出租15年(从2006年1月1日至2020年12 月31日止),该房在15年内的租金收入不管多少，均用于抵偿原告的工程款。上 述协议签订后，原告依约完成了楼房工程，并于2006年1月开始行使对该楼房第 一 、二 、四 、五 、六 、七层的使用权和出租权。2010年底，被告要求原告在2010
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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷
年12月31日前交回房屋使用权，并向房屋的实际承租人发出通知，称原告与被告 签订的租房协议将于2010年12月31日到期，在2011年1月1日被告接收房屋后， 承租人仍需租住的需到被告处重新办理手续。2011年1月4日，被告以业主的身 份到供电供水部门办理停电停水手续。2011年1月6日，三灶供电所和供水所分 别向住户发出《关于暂停供电的函》和《关于暂停供水的函》,决定延期15日 给住户与被告协商，如协商不成，将于2011年1月21日暂停供电供水。2011年 1月17日，原告诉至法院，请求判令被告：1.立即停止侵害原告对位于珠海市 三灶镇列圣村北街1巷9号楼一、二、四、五、六、七层的使用权；2.赔偿原告 损失人民币10000元；3.继续履行原、被告双方于2005年8月9日签订的《协 议》。被告辩称，涉案房屋的产权不属于被告，而属于第三人，原、被告所签订 的合同中关于房屋租赁以及以租金抵工程款的约定均无效，被告请求驳回原告的 诉讼请求。
【案件焦点】
被告与第三人在合作建房合同中关于产权归属的约定是否影响原、被告之间房 屋租赁合同关系的法律效力。
【法院裁判要旨】
珠海市金湾区人民法院认为：原、被告于2005年8月9日签订《协议》后， 实质上建立了两个法律关系：一是建设工程施工合同关系；二是房屋租赁合同关 系。双方约定被告应付的工程款与原告应付的租金相抵。该协议的内容不违反法 律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然在该协议签订的十几年前，被告与第 三人签订了合作建房合同，并明确约定了住宅楼产权分配方案，但没有证据显示该 合同已被有权机关认定为有效合同，而且第三人至今尚未取得权属证书，因此不能 认定第三人为涉案房屋的所有权人。被告享有涉案房屋的土地使用权，而且报建手 续是以其名义办理，因此足以认定被告对涉案房屋享有处分权。原告要求继续履行 合同，法院予以支持。原告要求被告停止侵害原告对房屋的使用权，因被告未持续 实施违约行为，且涉案房屋至今仍由原告自用或出租，故法院对原告该项诉讼请求 不予支持。原告要求被告赔偿损失，但未能提供证据证明其因被告的违约行为而遭 受的经济损失情况，故法院亦不予支持。
三、租赁合同 51
珠海市金湾区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七 条，判决：
一 、被告伍国强继续履行于2005年8月9日与原告钟耀章签订的《协议》。 二 、驳回原告钟耀章的其他诉讼请求。
【法官后语】
上世纪90年代，村民与外地人合作建房是珠海市农村常见的社会现象，通常 是村民出地，外地人出资，双方约定房屋建成后由双方各自享有部分产权。本案被 告与第三人签订合作建房合同后，房屋未完全建成，属于烂尾楼。2005年，珠海市 的房地产市场处于低迷时期，被告为了盘活房地产，与原告建立了合同关系，以租 金抵工程款，实现了“双赢”。但是几年后，随着珠海市农村城镇化步伐的加快， 房屋和房租价格均大幅上涨，原告得到了较多的经济利益，被告感到不公平，被告 因此试图收回房屋。原告起诉后，被告以涉案房屋的产权属于第三人作为抗辩理 由，实际上涉案房屋所在土地属于农村宅基地，土地使用权人和申请报建人均为被 告，虽然被告与第三人约定涉案房屋归第三人所有，但是依照最高人民法院司法解 释的规定，被告与第三人的合作建房合同应属无效合同，涉案房屋应归被告所有， 第三人的投资损失应由双方按过错程度分担。根据不告不理原则，珠海市金湾区法 院在本案中对合作建房关系不作处理，第三人的损失问题可另循途径解决。虽然被 告与第三人的合作建房合同的效力尚未得到最终确认，被告也尚未取得涉案房屋的 房地产权证，但是涉案房屋的产权应当属于被告，被告与原告签订的合同是合法有 效的。
编写人：广东省珠海市金湾区人民法院蔡志敏
