— — 郑典良诉昆明市城市建设综合开发有限公司等房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民一终字第495号民事判决书 2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):郑典良
被告(被上诉人):昆明市城市建设综合开发有限公司(以下简称城建公司)、 王国军、袁亚帅
【基本案情】
2010年6月30日，被告城建公司与陈秋荣签订《物业租赁合同》,约定被告




三、租赁合同 41

公司将其所有的位于华昌路140物业租赁给陈秋荣经营餐饮业，双方约定租金为 3450元/月，租赁期限为2010年7月1日至2011年12月31日止，并对续租的相关 事宜在合同条款中明确两点内容：一、租赁期限届满若承租人有续租意愿，应该在 租期满前一个月向出租人提出书面申请，经出租人同意后，续签《物业租赁合同》 方为有效。二、租赁期限届满，在同等条件下，承租人享有优先承租权。
2011年3月23日原告郑典良与陈秋荣在西山区民政局协议离婚。《离婚协议》 明确：涉案租赁权属男方郑典良所有。郑典良当庭陈述并没有按照合同约定在租赁 期限届满前提出续租申请。2012年1月10日、2012年3月31日被告城建公司与被 告袁亚帅签订《物业租赁合同》,将涉案物业出租给袁亚帅，租金标准为每月 7207.2元，租赁期限自2012年1月1日起至2013年3月31日止。
原告认为被告公司侵害其优先承租权，请求法院判令：一、被告城建公司与被 告王国军、袁亚帅签订的租赁合同无效；二、被告城建公司与原告续签租赁合同； 三、诉讼费用由被告承担。被告城建公司辩称，原告主体资格不适格，根据合同相 对性，与被告城建公司签订合同的是陈秋荣，法院应该驳回起诉。
【案件焦点】
原告郑典良与陈秋荣在离婚协议中对租赁物经营权进行处分后，能否以租赁关 系起诉被告。
【法院裁判要旨】
昆明市西山区人民法院认为：《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫 妻在婚姻关系存续期间所得到的下列财产，归夫妻共同所有：一、工资、奖金； 二 、生产、经营的收益；三、知识产权的收益；四、继承或赠与所得的财产，但本 法第十八条第三项规定的除外；五、其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有 的财产，有平等的处理权。”《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：“离婚 时，夫妻共同财产由双方协议处理……”原告及陈秋荣在夫妻关系存续期间取得对 涉案租赁物的经营权，属于夫妻共同财产，双方在解除婚姻关系时有权对夫妻共同 财产进行协商处理，且被告城建公司当庭陈述在租赁期届满前，就续租问题联系过 原告本人，双方是由于租金问题未能达成共识，由此得知原告具有承租权已经得到 被告城建公司的认可，故原告是本案的适格主体。《中华人民共和国合同法》第八





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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷


条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行 自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告 和被告城建公司于2010年6月30日签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表 示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同第 五条第六款明确约定如果原告要求续租，需要在租期届满前一个月提出书面续租申 请。庭审中原告当庭陈述并未就续租问题向被告城建公司提出过书面申请，亦未就 租赁事宜与被告昆明城建公司达成新的合意。在与原告租赁期限届满后被告城建公 司有权将涉案租赁物出租给被告袁亚帅进行使用。故对原告要求确认被告城建公司 与被告袁亚帅签订物业租赁合同无效并由被告城建公司继续与原告续租的诉讼请求 不予支持。
依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合 同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告郑典良的全部诉讼请求。
一审判决后，原告不服，提起上诉。云南省昆明市中级人民法院认为：上诉人 郑典良的前妻陈秋荣与城建公司2010年6月30日签订物业租赁合同，该合同于 2011年12月31日届满，按照该合同第六条第三款约定，城建公司虽应优先考虑承 租方继续租用，但该合同第五条第六款同时还约定租赁期限届满如需续租，承租方 应于期满前一个月向城建公司提出书面申请并经城建公司同意续签合同后方为有 效，但郑典良以及陈秋荣未按照合同约定提出书面续租申请，亦未续签合同，故租 赁合同因期限届满而解除，郑典良主张的优先承租权不能成立，故城建公司有权将 涉案租赁房屋另行租给他人。上诉人并没有证据证实被告城建公司与被告袁亚帅签 订的租赁合同系恶意串通，该合同合法有效。云南省昆明市中级人民法院依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百零七条之规定， 作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
合同类案件审理中一个重要原则就是恪守合同相对性。合同所约定的权利义务 只在合同签订人之间产生效力。本案涉及的是，在婚姻存续期间产生的租赁物经营





三、租赁合同


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权在离婚时分割的法律效力。根据《婚姻法》第十七条以及第三十九条的规定，可 以明确原告及陈秋荣在夫妻关系存续期间取得对涉案租赁物的经营权，属于夫妻共 同财产，双方在解除婚姻关系时有权对夫妻共同财产进行协商处理，基于该处分行 为，原告有权对该租赁物的权益进行主张，且被告昆明城建公司当庭陈述在租赁期 届满前，就续租问题联系过原告本人，双方是由于租金问题未能达成共识，由此得 知原告具有承租权已经得到被告昆明城建公司的认可，故原告是本案的适格主体。
编写人：云南省昆明市西山区人民法院石晶晶