——钱惠萍、张鸣涛诉潘铭、薛永花房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江苏省苏州市吴江区人民法院(2012)吴江民初字第31号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：钱惠萍、张鸣涛 被告：潘铭、薛永花
【基本案情】
钱惠萍与张鸣涛、潘铭与薛永花均系夫妻。潘铭系吴江市城乡拆迁建设有限公 司的工作人员。钱惠萍经同学裘方荣介绍，得知潘铭在吴江市湖滨华城吉祥苑小区 (以下简称吉祥苑)有拆迁房要出卖。2011年7月2日，钱惠萍将200000元转到潘 铭的农行卡内。转账当天潘铭作为甲方(卖方)、钱惠萍作为乙方(买方)签订 《房地产买卖契约》 一份，约定甲方将坐落在吉祥苑的拆迁房(房屋建筑面积140 平方米)出售给乙方，房地产成交价格为5700元/平方米。该契约还对违约责任等 作了约定。在该契约的背面潘铭另书写收条一份，内容为“今收到钱惠萍购房定金 贰拾万整，购房地址：吉祥苑大套房屋”。2011年7月5日，裘方荣作为见证人， 在该契约上也签了名。2011年10月12日，张鸣涛又汇了180000元到潘铭的农行 卡内。潘铭于当日将吉祥苑×幢904室(该房的业主实为仓根富)的钥匙给了钱惠 萍。潘铭于2011年10月13日离家出走，至今下落不明。在钱惠萍夫妇多方联系
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潘铭无着的情况下，2011年11月8日，裘方荣与钱惠萍、张鸣涛达成债权转让协 议，约定钱惠萍与张鸣涛将潘铭所欠的380000元中的150000元债权转让给裘方 荣，剩余230000元债权由钱惠萍、张鸣涛直接向潘铭追要。后钱惠萍、张鸣涛将 吉祥苑×幢904室的钥匙通过裘方荣退给了吉祥苑小区所在物业公司。
二原告钱惠萍与张鸣涛诉称，二原告付了200000元定金后，选择了吉祥苑× 幢804室，但潘铭又将该房转卖给他人。后来潘铭又说×幢904室不错，称再付 180000元后即可交钥匙。两原告听信后又付了180000元，结果拿到了案外人仓根 富名下×幢904室的拆迁房钥匙。现潘铭下落不明，故要求二被告共同归还原告购 房定金及购房款230000元，并适当承担违约金50000元，共计280000元。
被告潘铭未作答辩。
被告薛永花辩称，二被告名下根本无吉祥苑的拆迁房，被告对潘铭签约一事根 本不知情，也未参与签约。房产买卖契约中未明确交易标的是哪套房，故原、被告 间的买卖合同不成立。现潘铭下落不明，有关此买房契约的情况，只能等潘铭出现 后才能水落石出，被告薛永花不同意承担还款责任。
【案件焦点】
1.标的物不明，合同是否成立；2.无权处分人其以卖主身份与他人签订买卖 合同，合同是否有效；3.在本案中，潘铭对外签订买卖合同，该合同引起的债务 是否是夫妻共同债务，其妻子薛永花是否应承连带责任。
【法院裁判要旨】
江苏省苏州市吴江区人民法院经审理认为：原、被告签订买卖合同后，潘铭将 x 幢904室房屋钥匙交付给原告，表明双方已达成合意将×幢904室作为交易对 象，故该合同已依法成立。潘铭实际上并不具有×幢904室的产权，其出卖房屋的 行为属无权处分，但不影响合同的效力。原告返还该房的钥匙，表明原告要求解除 合同。双方约定的违约金过高，酌情由被告按银行贷款利率1.3倍赔偿原告利息损 失。薛永花与潘铭虽是夫妻关系，但潘铭的行为难以认定是为夫妻共同生活为目 的，故被告薛永花无需承担责任。
江苏省苏州市吴江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第 九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻 法〉若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 四十三条的规定，作出如下判决：
一 、被告潘铭返还原告钱惠萍、张鸣涛购房定金及预付款230000元，并支付 违约金(按银行同期同档贷款利率的1.3倍计算，其中200000元自2011年7月3 日起，30000元自2011年10月13日起，至本判决给付之日止),于本判决生效之 日起十日内履行。
二 、驳回原告钱惠萍、张鸣涛的其他诉讼请求。 一审判决后，双方当事人均未上诉，判决已生效。
【法官后语】
本案的主要争议焦点在于合同是否成立；如果成立，是否有效。
首先，当事人在签订的房产买卖契约中只明确了买卖的是大套拆迁房及其价 格，具体是哪一套拆迁房不明确。而标的物是合同的必要条款，如果欠缺，合同不 成立。在本案中，当事人签订书面合同后还存在着一个口头协商的过程，潘铭将× 幢904室的钥匙给了原告，原告也实际接受了该钥匙，说明最后双方确定交易标的 是×幢904室，故双方以口头形式补全合同的必备条款，合同依法成立。
其次，在原告方拿到×幢904室钥匙后，潘铭下落不明，原告了解到×幢904 室的真实产权人是案外人仓根富，潘铭实际上是无权处分人，那么原、被告之间的 买卖合同是否无效?本案产生的背景是，因为潘铭是拆迁公司的工作人员，日常工 作中直接接触拆迁户，有的拆迁户分配到几套拆迁房，要转让其中部分房子。潘铭 即出资从拆迁户处买下后再加价转卖他人。在这个买卖过程中，拆迁房可能还没有 交房，即便已经拿到房子了，拆迁房的房产登记还没有办理，故拆迁房转卖后的过 户登记更不可能马上办理了。能否办理房产过户登记是否影响买卖合同的效力?对 此类问题，2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适 用法律问题的解释》第三条已作了明确。该条规定依据《物权法》第十五条关于 物权变动原因(即债权行为)与物权变动结果(即物权行为)区分的原则，明确 了出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖 合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取
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得所有权或处分权，物权变动属于效力待定状态。因无权处分致使标的物所有权不 能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。
需说明的是，本案是在该解释施行前作出的判决，故未直接适用以上条文，但 参照适用了该规定的精神，认定无权处分不影响买卖合同的效力，即合同仍是有效 的。本案中原告因为取得房屋产权的目的落空，要求依法解除合同并主张损害赔 偿，符合法律的规定。
编写人：江苏省苏州市吴江区人民法院 沈黎红
