有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省遂宁市中级人民法院(2013)遂中民终字第64号民事判决书 2.案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):高文贵、许怀书
被告(被上诉人):射洪欣诚投资开发有限责任公司(以下简称欣诚公司)
【基本案情】
因射洪县河东新区开发建设需要，2008年12月9日，原告高文贵与被告欣诚 公司签订了一份《射洪县河东新区农房拆迁补偿安置协议》(以下简称《拆迁安置 协议》),根据该协议约定：拆房总面积125.31平方米，安置房的参建价格、参建 标准、宅基地分摊等按《射洪县城河东新区房屋拆迁补偿安置方案》(以下简称 《拆迁补偿安置方案》)执行。《拆迁补偿安置方案》系2008年11月3日经射洪县 河东新区管理委员会、县国土资源局、县规划和建设局、欣诚公司、大榆镇人民政 府及相关村组共同研究制定，并报经县政府同意的一份文件。《拆迁安置补偿方案》
六 、拆迁安置房买卖 203
的安置房选房事项规定：安置户选房顺序按照先交旧房后选新房的原则确定，每户 只能选一间门面房，安置还房面积实行拆一还一政策，被安置户所选安置房的总面 积(包括住房和门面房),一般不超过应安置面积5平方米，超过应安置面积6- 10平方米的部分，按800元/平方米计价，超过应安置面积10平方米以上的部分， 按1200元/平方米计价。2008年12月9日13时40分，高文贵按要求向河东新区 管委会移交了旧房钥匙、房产证。河东新区管委会向高文贵出具了收条并在收条上 载明“选房号第壹号”。
2009年5月25日，高文贵与许怀书登记结婚。2011年12月五家桥小区(一 期)第一、二、三幢建成，与欣诚公司同一套人员两块牌子的射洪县城市建设投资 有限责任公司(以下简称城投公司)通过与大榆镇相关村、社干部和拆迁户代表讨 论、协商，并结合该小区的实际建设情况，制定出了射城投司发(2011)108号文 件(以下简称《108号文件》),该文件安置房的选房事项在《拆迁补偿安置方案》 的基础上就“超面积”部分作了进一步明确。《108号文件》规定：超面积6-10 平方米的部分仍按800元/平方米结算，超面积10-30平方米的部分按1200元/平 方米结算，超面积30平方米以上的部分按2400元/平方米结算。正式安置还房前， 欣诚公司将《108号文件》张贴于新修的还房小区向该期拆迁还房户进行了公示。 高文贵夫妇通过张贴的《108号文件》也在选房前知道了文件的全部内容。
2011年12月9日，高文贵夫妇按交旧房钥匙、房产证的时间排序，以该期还 房户第37号的次序到城投公司安置还房五家桥一期选择了28.22平方米的门面一 间、48.92平方米和112.02平方米的住房各一套。按《108号文件》的规定，高文 贵夫妇所选房总面积超出原拆旧房面积63.85平方米，分段计算应付111008元超 面积补差款。高文贵、许怀书在支付差价款的数量上要求按照《拆迁补偿安置方 案》进行计算，不同意按《108号文件》执行。为此，高文贵夫妇曾先后到县信访 局、县纪委等部门信访，并为付款问题与欣诚公司相关工作人员发生争执。为了息 事宁人，化解矛盾，2011年12月22日，欣诚公司与高文贵又达成了一份补充协 议。根据协议，欣诚公司以高文贵原沼气池、太阳能补偿的遗留问题为由向高文贵 夫妇进行了3000元补偿。2012年1月2日，高文贵夫妇到欣诚公司结算了尚欠的 应付款项，除旧房屋补偿、附属物补偿和补充协议的3000元赔付之外，高文贵夫 妇实付了参建款、超面积补差款共计139200元。
204
中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
2012年8月27日，高文贵、许怀书二人作为共同原告向本院提起诉讼，要求 被告欣诚公司退还按《拆迁补偿安置补偿方案》计算超交的房屋补差款40620元。
【案件焦点】
1.双方签订的合同范围包括哪些；2.还房面积超过拆迁面积的部分到底应按 什么标准计算补偿款；3.选房序号为第一号是不是就该成为第一个选房户；4.合 同履行过程中双方达成的补偿协议属于什么性质；5.已经交纳了超面积补差能不 能退还。
【法院裁判要旨】
四川省遂宁市射洪县人民法院经审理认为：原告高文贵与被告欣诚公司于2008 年12月9日签订的《拆迁安置协议》系双方真实意思表示，该协议中对拆迁原房 屋参建款支付和超面积价差补偿约定执行《拆迁补偿安置方案》这一具有普遍约 束力文件的标准是合法有效的。被告按照正规程序所制定的《108号文件》属于另 一份具有普遍约束力的文件，是对《拆迁补偿安置方案》的进一步补充和完善，对 还房超面积价款分段计算的标准兼顾了国家、集体和拆迁户的利益，具有更强的操 作性，虽然原告并未参与《108号文件》的制定，但原告通过被告公示《108号文 件》了解文件内容之后，与被告达成补充协议，并在事后付清了全部款项，并实际 履行，应当视为双方达成了新的共识。《拆迁安置协议》、《拆迁补偿安置方案》、 《108号文件》和补充协议应当作为原、被告之间的拆迁安置补偿合同一个整体。 在双方均已完全履行合同之后，原告以《108号文件》损害了其合法权益，要求被 告返还已交补差款40620元的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告高文 贵与许怀书虽然在最初签订合同时不属于夫妻关系，但在合同履行过程中，双方已合 法登记结婚，签订补充协议和交付余款时二人因对合同标的具有共同利益而参与其 中，故许怀书具有本案原告主体资格。对被告要求驳回许怀书原告主体资格的意见， 本院不予采纳。
四川省遂宁市射洪县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第三十 六条、第六十条、第六十一条之规定作出如下判决：
一 、驳回原告高文贵、许怀书的诉讼请求。
二 、本案收案件受理费820元，由原告高文贵、许怀书负担。
六、拆迁安置房买卖 205
原告高文贵、许怀书以“108号文件与2008年达成的拆迁安置协议不可分割， 原判以108号文件判决超面积价格为2400元/平方米错误，违反协议的约定”为由 提起上诉。四川省遂宁市中级人民法院经过审理后依法作出判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理重点主要在于双方合同范围包括哪些内容，拆迁安置过程中制定的 《108号文件》是否对原告有约束力。
原告认为，双方的拆迁安置补偿合同只能以第一次签订的《拆迁安置协议》和 《拆迁安置补偿方案》为准，以后制定的《108号文件》系被告的单方行为，对原 告不具有约束力。本院认为，《108号文件》是代表政府行使职能的被告与相关村、 社干部和拆迁户代表共同讨论协商，并结合实际而制定出的一份文件，这份文件兼 顾了国家，集体和拆迁户利益，具有更强的操作性。对包括原告在内的所有拆迁户 均具有约束力。除原告外，其余的拆迁户在拆迁安置补偿合同履行中都严格执行 《108号文件》也印证了这一点。
原告认为，在2008年12月9日与被告签订合同并将房门钥匙和房产证交给被 告后，2011年12月22日又达成的由被告补偿原告沼气池、太阳能3000元的补充 协议是属于处理最初签合同时未涉及到的遗留问题。本院认为，原告这一陈述与客 观事实不符，双方签订这一补偿协议时原告的房屋早已拆除，在前一协议中并未涉 及事后需要处理的事项。而被告陈述的是为了平息原告多次找有关部门信访并与相 关人员发生争执所采取的息事宁人办法更与实际情况相符。因此，这份补充协议应 当属于一份新的协议，是对三年前双方所签拆迁安置补偿协议之后原告信访、上访 行为产生的社会矛盾进行化解的妥协之举，原告额外获取的这3000元利益并非属 于原合同被告方应承担的义务。由于系双方真实意思表示且已实际履行，故本院在 核实处理中对这一补充协议原告领取的3000元现金不再涉及。
该案虽然只是一起很普通的合同纠纷案，但由于所涉利益群体既有国家、集 体，也包括众多的拆迁户，如若处理不当，从短期看，将影响到案发区域的社会稳 定，从长远看，将会阻碍该地域以后拆迁工作的开展，从而影响经济社会发展大 局。在该案处理中，本院立足本职，充分体现审判工作为大局服务、为人民司法的
206
中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
执法理念，既解决了纠纷，也通过翔实的证据分析和说理论述让与原告一样处境的 广大拆迁户受到教育，减少了以后类似案件的信访、诉讼的发生，切实做到了法律 效果和社会效果的有机统一。
编写人：四川省遂宁市射洪县人民法院 胡怀勇
