— — 陈元亿诉陈永进房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市集美区人民法院(2012)集民初字第198号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：陈元亿 被告：陈永进
【基本案情】
1998年4月12日，原告陈元亿向杏林区土地局申请因父亲患病，家中经济困 难，无能力对所建民房进行续建，本人现与父母住在一起，居住不成问题，欲将本 村地号为001010030之房屋(贰层，粗坯，砖混结构，建筑面积180 m²) 转让给本 村村民陈永进。1998年4月18日，厦门市杏林区杏林镇西亭村民委员会出具一份 证明，证明的主要内容为：兹有我村非农户陈永进的户籍属我村20组，该同志现 无民房居住。
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
1998年5月7日，原告陈元亿与被告陈永进签订一份《售房协议书》,协议书 主要内容为：甲方(陈元亿)在本村《农村集体土地使用证》地号0010100130有 未建完工住宅贰层楼，陈元亿(甲方)同意把该土地使用权及未完工贰层楼转让、 出售给本村村民陈永进(乙方),售价计人民币陆万伍仟元整，此款陈永进(乙 方)应一次性付给陈元亿(甲方),陈元亿收款后应写收款收据，并交出此楼用地 批准证书《农村集体土地使用证》给陈永进，陈元亿应积极配合陈永进向有关部门 办理过户手续，税收等费用由陈永进负责。厦门市杏林区杏林镇西亭村民委员会作 为证明人，在原、被告所签订的《售房协议书》注明“双方都是本村村民符合转 让条件”,并加盖公章。1998年6月4日，被告陈永进向厦门市土地房产管理局杏 林土地分局交纳了2892.90元的契税。1998年6月4日，厦门市土地房产管理局杏 林土地分局制作了杏集建(98)字第131号集体土地建设用地使用证，该证中载明 的土地使用者为陈永进，该证中的变更记事中注明“原土地使用权证杏集建(97) 字第9704号土地使用者陈元亿变更为陈永进”。原告陈元亿与被告陈永进签订《售 房协议书》当日原告陈元亿将房屋交付被告陈永进使用。1998年6月5日，被告陈 永进将《售房协议书》中约定的售房款付给了原告陈元亿。2004年6月29日，厦 门市国土资源与房产管理局将被告陈永进的杏集建(98)字第131号集体土地建设 用地使用证，换发为厦集土证集杏林字第001438号厦门市集体土地使用证。2004 年6月，厦门市国土资源与房产管理局为被告陈永进制作了厦农房证集杏林字第 001438号厦门市农村房屋所有权证，该证中载明的房屋所有权人为陈永进。2010 年10月，被告陈永进与集美区杏林街道办事处、厦门市集晟拆迁公司签订拆迁补 偿安置协议，约定集美区杏林街道办事处拆除陈永进的房屋一栋，根据厦集土证集 杏林字第001438号厦门市集体土地使用证，认定产权的建筑面积为255.51平方 米。后被告陈永进将厦集土证集杏林字第001438号厦门市集体土地使用证、厦农 房证集杏林字第001438号厦门市农村房屋所有权证交给了厦门市集晟拆迁公司。
1998年5月7日被告陈永进的户籍关系在厦门市海沧区西亭村第20组，其户 口性质属城镇居民(原居非农业户)。原告陈元亿、被告陈永进庭审中均确认， 2006年西亭村民委员会改为西亭社区居民委员会。2011年11月18日，厦门市集 美区杏林街道西亭社区居民委员会给原告陈元亿出具一份证明，证明的主要内容 为：1998年5月7日本村为陈元亿、陈永进的售房协议书，出具的“双方都是本村
五、农村房屋买卖 197
村民符合转让条件”的证明是在对陈永进的身份认识不够的情况下出具的，1998 年5月7日陈永进户籍关系虽在我村第20小组，但其户口性质属于非农业户，是城 镇居民，并非本村集体经济组织成员。2012年2月10日，厦门市集美区杏林街道西 亭社区居民委员会给被告陈永进出具一份证明，证明的主要内容为：我社区第15小 组居民陈青专(曾用名陈清砖)于1970年2月4日因国家需要，户口迁往龙岩市支 援山区建设，1989年迁回杏林供销社，户口1991年12月从供销社迁入本村20小组， 后转入15小组，其子陈永进随迁后于2001年至2003年期间户口曾迁出境外。
【案件焦点】
原被告签订的房屋买卖协议是否合法有效。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：原告陈元亿与被告陈永进是1998 年5月7日签订的《售房协议书》,本案适用原告陈元亿与被告陈永进签订《售房 协议书》时有效的法律规定。原告陈元亿与被告陈永进签订《售房协议书》后， 原告陈元亿交房，被告陈永进支付购房款，原告陈元亿与被告陈永进签订协议书、 交房、支付购房款的行为是双方自行处分其民事权利的行为，是双方真实意思的表 示。厦门市杏林区杏林镇西亭村民委员会作为证明人在原告陈元亿与被告陈永进签 订的《售房协议书》上盖章确认，且在1998年4月18日出具证明，证明被告陈永 进为该村非农户，无民房居住，另涉诉的房屋、土地已由政府有关部门核发了农村 房屋所有权证、集体土地使用证，确认房屋所有权人、土地使用权人为被告陈永 进，亦即涉诉的房屋所有权、土地的使用权的转让，政府部门已予确认，并依法办 理了相关的变更登记手续，同时亦说明原告陈元亿、被告陈永进的行为未给国家、 集体或他人的合法权益造成损害，故原告陈元亿、被告陈永进的行为是有效的民事 行为，其签订的协议是有效协议。原告陈元亿以协议涉及到农村宅基地的买卖事 宜，违反了有关农村宅基地不得出售的法律规定，侵犯了有关农村集体的权益为 由，诉请要求确认原、被告签订的售房协议无效，本院不予支持。依照《中华人民
共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 之规定，判决如下：
驳回原告陈元亿的诉讼请求。
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【法官后语】
本案主要问题是农村房屋买卖合同是否违反法律或者行政法规的强制性规定。
虽然，本案中农村房屋买卖合同签订于1998年，仅适用当时的《民法通则》 等法律，但是，为了更好地说明问题，我们不妨谈谈当今的情况。
目前，关于农村房屋买卖合同无效的观点，主要依据三条法律或者规定：一是 《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让 或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企 业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”二是国务院办公 厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第三款 “农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅， 有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。三是2004年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定“严禁城镇居民 在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用 证”。因此宅基地向城镇居民转让是违法行为，涉及宅基地向城镇居民转让的农村 私有房屋买卖合同当然是无效合同。
然而，笔者认为，我国《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的 合同无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释 (一)》第四条进一步规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全 国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法 规、行政规章为依据。”上述“无效论”中属于法律或行政法规的只有《土地管理 法》,且《土地管理法》第六十三条是为了维持农业用地的数量而规定，宅基地本 身就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，所以将该条适用于农村私 有房屋买卖合同效力认定是不妥的。也就是说，目前，我国法律和行政法规均未有 农村房屋买卖无效的强制性规定。
编写人：福建省厦门市集美区人民法院牛守启 李晨
