——李建忠诉李玉清、贾小翠农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
云南省大理白族自治州鹤庆县人民法院(2012)鹤民二初字第9号民事判决书
2. 案由：农村房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：李建忠
被告：李玉清、贾小翠




五、农村房屋买卖 191

【基本案情】
二被告系夫妻关系，且属龙开口镇炼厂村村民，2002年2月28日，张润海出 售坐落于朵美小村的房产一院，被告李玉清以58000元价款购买了张润海的房产。 二被告搬迁至朵美小村居住，但户口仍在炼厂村委会。近年，因二被告年老多病， 产生了将朵美小村的房产出售的想法。原告知道后，主动找被告协商买房事宜，并 给被告预付了8000元订金，后被告张贴了一张《售房启事》。原、被告最后商定房 屋价款时，被告提出有人出价23.8万元，经双方协商最后以23.6万元成交。2011 年12月28日，原告请人执笔，中证人中证，与被告签订了一份《杜契文约》,并 由龙开口镇朵美小村村民委员会加盖了印章，原、被告及中证人均在文约上捺了手 印。签约当天，原告付清全部房款，被告李玉清亲笔写了收据，被告还将原来与张 润海的购房凭据交给原告；原告则在家中请了几桌酒席。后因被告儿女反对被告卖 房，被告未履行交房义务。为此，原告诉至本院，要求确认双方签订的《杜契文 约》有效，并要求被告限期交房。

【案件焦点】
1.原、被告签订的《杜契文约》是否合法有效；2.合同是否继续履行。
【法院裁判要旨】
云南省大理白族自治州鹤庆县人民法院审理后认为：被告出售房屋来源系李玉 清向他人购买取得，李玉清与贾小翠属夫妻关系，在夫妻关系存续期间购买所得的 财产为夫妻共同财产，故二被告作为财产所有权人出售房产，其主体资格合法。原 告属于被告房产所在地朵美小村村民，根据我国现行的农村宅基地不得外流的相关 政策规定，原告具备购买该房产地基的主体资格。被告有出售房产意向，原告主动 找其协商，并在被告张贴《售房启事》后，双方最终以23.6万元的价款成交，故原 告购买该房产是在公开公平的基础上达成的协议，不存在强买、强卖的情形。《杜契 文约》是请人执笔、中证人中证，双方当事人捺手印，并由村委会加盖印章形成，从 形式到内容均未违反法律规定，故原、被告签订的《杜契文约》合法有效，一经签订 即对双方具有约束力。现原告已履行了付款义务，被告应按约履行交房义务。
云南省大理白族自治州鹤庆县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四 十四条、第六十条的规定，作出如下判决：





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


一 、原、被告签订的《杜契文约》合法有效。
二、被告应于本判决生效后三十日内将文约所约定的房地产交付给原告。
【法官后语】
本案处理的重点是对农村房地产转让合同生效的理解，《物权法》第十五条规定， “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定 或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
具体到本案中，由于我国农村房屋的产权登记管理制度不完善，产权人除了持 有宅基地的审批手续或不动产的转让合同外，拿不出房屋所有权证书和土地使用权 证书。所以我们只能根据转让双方的主体资格、合同签订是否违反相关法律规定来 确认合同的效力。根据《物权法》第十五条的规定，合同是否生效，从合同签订之 日就已确定，办理不动产物权变动登记属于合同的履行。因此，经法院审理后认 定，争议房产的来源是被告李玉清购买取得，而李玉清和贾小翠属夫妻关系，故夫 妻关系存续期间取得的房产属夫妻共同财产，房屋购买后虽没有相关部门登记和核 发产权证书，但可以从产权来源确认二被告具有处分该房产的主体资格，被告又属 房产所在地朵美小村居民，故买卖双方的主体资格合法，签订合同的程序合法，合 同一经签订后生效，对双方具有约束力。双方应根据《合同法》第四十四条、第六 十条的规定，全面履行合同。
编写人：云南省大理白族自治州鹤庆县人民法院 崔庆花