——李旭政、郭加珍诉陈学刚、杨红农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
四川省达州市中级人民法院(2013)达中民终字第35号民事判决书
2. 案由：农村房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):李旭政、郭加珍 被告(被上诉人):陈学刚、杨红
【基本案情】
二原告系夫妻，2000年下半年，在渠县鲜渡镇某村修建两楼一底住房一座，完 善了厨房、厕所、晒坝及猪圈等，栽种了果树80余株。因二原告一直在云南打工， 房屋由父母看管。2005年，二原告的父母搬到广安居住，该房屋一度空闲。原告父 亲李增渠每年给邻居几百元钱委托其代为照看。原告曾多次找人购买该房屋，均因 各种原因未成交。2010年，原告的父亲李增渠与被告杨红达成以60000元的价额出 售房屋的协议，李增渠叫同社的陈学田、陈学荣将搁放在房屋内的两口棺材搬运到 原告之兄住房的街沿上。同年8月1日，李增渠叫杨红一起去找鲜渡街道的张定益 代书。当晚在被告大哥家代书了房屋出售合同，同时邀请了村委会干部和部分群众
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
到场见证。合同书写好后李增渠和杨红将原稿复印后双方签字，并请在场人签了 字。被告于2010年8月2日付款7000元，由李增渠收取并出具收条，李增渠也将 李旭政和自己的身份证复印件及房屋的相关手续交给了被告。被告于当年10月搬 入该房居住，并改建了猪圈，粉饰了房屋，购买了窗帘及部分家具。2011年1 月 27日，李增渠携其子(李旭政之兄)、李旭政之子回家上坟，被告给付购房款 33000元，此款由李旭政之兄书写收条，由李增渠捺印收款。2012年春节，原告回 家后以不知情为由要求收回住房，双方协商未果，故原告起诉要求确认《房屋出售 合同》无效，并由被告夫妇返还财产，赔偿损失。
【案件焦点】
1. 卖房时原告是否知情；2.原告之父李增渠的行为是否构成表见代理。
【法院裁判要旨】
四川省达州市渠县人民法院经审理认为：对于第一个争议焦点，年轻人外出挣 钱，老人和小孩留在家中，很多事务都是靠电话联系，这已成为农村现实生活中的 普遍现象，原告家庭正是这种情况。本案中，被告虽无法提供两年前的通话记录， 但从几点细节可以推定原告对卖房一事是知情的：1.原告的子女随公婆在生活， 原告与父母的关系较好，应当经常与家中保持联系；2.争议之房自建成后原告一 直在外做生意，未在该房内居住，原告的父母搬出去居住后，还每年给几百元请人 代为看管，加上证人证明原告多次找人购买该房，证明原告有出售房屋的意愿；3. 该房屋以60000元成交，从农村房屋市场行情看，是一个比较合理的价格，被告支
付了合理的对价；4.合同的代书人是原告父亲李增渠与被告一同去邀请的，当晚 共同邀请了村委会干部及群众到场见证，不存在欺诈和胁迫等情形；5.合同签订 第二天被告付款7000元，原告父亲将修建房屋审批手续、原告的身份证复印件和 房屋交付给被告，被告也搬入该房居住，合同已经实际履行。2011年1月，李增渠 携其子(李旭政之兄)、李旭政之子回家上坟，被告第二次给付购房款33000元， 此款由李旭政之兄书写收条，由李增渠捺印收款，说明李旭政之子、之兄均知晓卖 房的事情；6.证人陈世建证实合同签订当晚，李增渠就在和李旭政通电话时说到 卖房的相关细节。从上述情节可以推定原告李旭政应当知道房屋出售的情况并且委 托其父李增渠具体办理卖房之事。
五、农村房屋买卖 169
本案原告诉称卖房的情况自己并不知情，是被告欺骗李增渠说李旭政同意卖 房。但并未提供被告欺骗其父的证据。即使原告真不知情，鉴于李增渠与原告是父 子关系，原告的子女也由李增渠在代为抚养，该房屋一直由李增渠居住和看管，被 告有理由相信李增渠出售房屋的行为是经过原告授权的；被告购买房屋支付了合理 对价，邀请了基层干部及邻居到场见证，且被告与李增渠系完全民事行为能力人， 符合《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或 者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的， 该代理行为有效”的规定，应当认定房屋出售合同合法有效。原告在本案中的诉讼 请求第一条“依法确认原被告双方签定的《房屋买卖合同》无效”表明原告对签 定合同的事实是认可的，仅认为原告父亲代为签定合同时无代理权。当一个人在不 知情的情况下，财产被他人出卖、侵占，根本没有必要请求确认两个侵权行为人之 间签定的合同无效，原告的诉讼请求与其所陈述的事实之间是自相矛盾的，原告诉 称房屋被出卖不知情、请求确认合同无效并返还房屋的理由不成立。被告答辩称由 原告父亲代为与被告签定的合同构成表见代理的理由成立。
四川省达州市渠县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、 第四十九条之规定，作出如下判决：
一 、驳回原告李旭政、郭加珍的诉讼请求。
二 、案件受理费1300元，由原告李旭政、郭加珍负担。
一审宣判后，二原告上诉。四川省达州市中级人民法院二审判决：驳回上诉， 维持原判。
【法官后语】
合同是民事主体之间设立、变更、终止民事关系的协议。当事人之间意思表示 一致、愿意按约定的意思履行义务，合同即告成立。合同一经成立，只要不违反法 律强制性规定即为合法有效的合同，依法受到法律的保护。
然而在民间，普遍存在一种合同必须双方亲自签字才有效的认识误区，这是形 成本案的根本原因。本案原告(上诉人)之所以提起诉讼，就在于对合同法上合同 效力的狭隘理解，认为卖房之事是由其父亲一手操办，其并未签字，在双方发生矛 盾后就可以反悔。
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本案的另一个诱因就是民事诉讼代理市场的混乱，代理人职业管理不到位，正 如李旭政之父所言“如果不是律师说官司包赢他们也不会打官司，整个过程下来花 费了一万多元”(二审审判笔录上有记载)。整个案件审理中，李旭政(原告、上 诉人)仅在一审立案审查时亲自出现过，其余均由代理人一手包办，一审、二审均 未到庭。且在一审立案时李旭政之所以亲自到庭，是因为渠县人民法院有庆法庭庭 长王志江经立案审查，发现案件可能存在代理人包揽案件、误导当事人，进行恶意 挑讼的情况，要求原告亲自到庭在诉状上签字，不得已的情况下代理人才叫原告本 人到庭签字。二审宣判时，上诉人李旭政委托其父领取判决书，李父称卖房子之事 李旭政是知情的，但没有签字是事实，李旭政对二审判决无异议，仅要求陈学刚 (被告、被上诉人)将未付清的房款付清。二审宣判当天，陈学刚(被告、被上诉 人)主动将购房余款支付给李旭政，法官与李旭政电话联系，其表示由其父亲李增 渠代收。
基于本案出现的情况，笔者认为：一方面，现在不少职业素养不高的诉讼代理 人往往以证据事实认定案件事实，抠字眼、钻空子，把本来很容易化解的一些普通 矛盾纠纷复杂化，为了自己的利益，挑起诉讼，损害当事人利益。因此有必要对诉 讼代理人参与诉讼进行进一步的规范，对特别授权的当事人要告知其诉讼风险，在 立案受理时有必要要求当事人亲自到庭。另一方面，我们现在的法律宣传教育重心 仅在于预防惩治犯罪、有利于行政管理等方面，对民事法律宣传还不到位，要加大 民事法律知识宣传，逐渐提高人民群众的民事法律意识，减少因对法律误读引起的 矛盾纠纷。对民事典型案例应广为宣传，并在适当的时机将人民法院所有案件判决 书原文对社会公开。
编写人：四川省达州市渠县人民法院 王建锋
