——赵如吉、熊能武诉熊艳林、宋翠苹房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民一终字第554号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):赵如吉、熊能武
被告(被上诉人):熊艳林、宋翠苹

【基本案情】
原告熊能武与赵如吉系夫妻关系，被告熊艳林与宋翠苹系夫妻关系。2008年5 月27日，熊能武以赵如吉(合同甲方)的名义与同村的熊艳林(合同乙方)、宋 翠苹签订售房协议，约定将位于晋宁县上蒜镇下石美村委会的某二层砖混结构房 屋，以144800元的价格卖给熊艳林。双方约定：乙方于2008年5月27日将全部房 款付给合同甲方，甲方同时将房屋的《集体土地证》、《房屋产权证》交给乙方。 至此一切证件及房屋归乙方所有。因政府暂停办理过户手续原因，房屋过户手续未 办理，以后乙方办理过户手续时，甲方有责任及时协助乙方办理房屋过户手续，房 屋过户手续的一切费用由乙方负责。自2008年5月27日起房屋相关一切证件归乙





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方所有，房屋及门前空地的争议与甲方无关。签订该售房协议时，原告赵如吉不在 场，售房协议签订时，原告赵如吉的兄弟赵汝雄、原告熊能武曾电话联系过原告赵 如吉商谈卖房事宜，后原告熊能武在售房协议甲方处签字按印，被告熊艳林、宋翠 苹在售房协议乙方处签字按印，并有证人赵汝雄、陈刚、熊佩在售房协议签字按 印。售房协议签订后，原告熊能武将涉及该房屋的产权证件交给被告熊艳林，后原 告熊能武将房屋交付给被告熊艳林，但其中有二个房间堆放了原告方部分物品。 2012年7月9日原、被告因被告方将二间房屋中的物品搬出发生争执，晋宁县公安 局上蒜派出所出警并进行了调处。2012年7月24日，原告赵如吉、熊能武以房屋 买卖合同签订时，原告赵如吉并不同意，原告熊能武构成无权处理，且现在原告赵 如吉、熊能武失去居住房屋，居住生活没有保障为由要求确认双方签订买卖合同无 效，返还双方争议房屋。被告熊艳林、宋翠苹表示合同签订时，赵如吉虽不在场， 但赵如吉知道房屋买卖的情况，而且合同签订后赵如吉没有找被告方协商过，原告 赵如吉在本村有两处房产一处宅基地，没有失去居住保障的情况。双方签订的售房 协议是合法有效的，被告方有理由相信熊能武有权代理赵如吉买卖房屋，房屋过户 不影响合同的成立，且自合同签订至今已超过诉讼时效。

【案件焦点】
1.本案确认售房协议无效是否已超过诉讼时效；2.双方争议的售房协议是否 有效；3.原告方要求返还房屋的诉讼请求应如何处理。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市晋宁县人民法院经审理认为：对于本案的争议焦点一，本案售房 协议虽在2008年5月27日签订，但该协议中并无原告赵如吉签字或按印，且2012 年7月9日被告方将争议房屋中二间房屋中的原告方物品搬出，表明双方尚未全部 交付完毕争议房屋，而房屋腾空事件经过晋宁县上蒜派出所处理，表明双方签订售 房协议还在履行，本院认定，本案未超过诉讼时效。
对于争议焦点二，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告赵如吉与原告 熊能武系夫妻关系，原告方为夫妻在处理其共同财产上的权利是平等的。原、被告 均为同村村民，被告方知道二原告系夫妻关系，原告赵如吉虽未签订合同，但赵汝 雄及熊能武曾用电话联系了原告赵如吉，并且有各自的亲友作为证人在售房协议中




五、农村房屋买卖 165

签字。售房协议签订后，原告熊能武交付被告方争议房屋相关房屋产权证件，并交 付大部分房屋。被告熊艳林、宋翠苹已经尽到了必要的注意义务，被告方有充分理 由相信原告熊能武签订的售房协议是原告熊能武与原告赵如吉的真实意思表示；且 双方签订合同后的几年间，原告赵如吉均未采取其他正常途径主张其不知情的行为 显然有悖常理。原告方提交的村集体出具证明中也未能表明原告方在村集体仅拥有 一处房屋，而被告方提交村集体出具证明中表明村集体对双方买卖房屋没有意见。 综上所述，对原告方提出要求确认合同无效的诉讼主张本院不予支持。
对于争议焦点三，因本案中，对于原告方提出确认售房协议无效的诉讼请求， 本院不予支持，故对其上述返还房屋的诉讼主张，本院不予支持。
云南省昆明市晋宁县人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四 条之规定，作出如下判决：
驳回原告赵如吉、熊能武的诉讼请求。
赵如吉、熊能武持原审起诉意见提起上诉。
云南省昆明市中级人民法院经审理认为：本案争议房屋系上诉人赵如吉、熊能 武在村集体所有宅基地建盖房屋，其将争议房屋卖予同村被上诉人熊艳林、宋翠苹 并不损害村集体利益，不违反法律规定。赵如吉虽主张其自始至终不同意卖房，但 其妻熊能武、兄弟赵汝熊在签订买卖合同时就卖房事宜电话联系赵如吉，即赵如吉 对此事知情，在此情况下，被告方有理由相信熊能武有代理权，有权处分房屋，构 成表见代理，且上诉人并无证据证明存在合同无效情形。
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第(一)项、第一百一十八条之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案中的重点在于：1.农村房屋是否可以出售。因农村房屋虽建盖在村集体 所有宅基地之上，但《民法通则》第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民 的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公 民所有的生产资料以及其他合法财产。”《物权法》第六十四条规定“私人对其合 法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。对





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照该两条规定，笔者认为农村房屋是农村居民合法私有财产。农村居民对于自己的 私有财产应当具有处分权。根据《土地管理法》第六十二条：“农村村民出卖、出 租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从上述规定，不难看出国家并不禁止或 干涉农村房屋的买卖。因此可以肯定，农村房屋是可以买卖的。
2. 对于农村房屋买卖合同效力的认定。对于农村房屋买卖合同，笔者总结应 注意下面几点：(1)从房屋买卖合同主体方面看，农村房屋买卖合同主体应为同一 村集体内部成员。对于城镇居民向农村居民购买农村房屋并签订的房屋买卖合同的 情况，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步规定“严禁城镇居 民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用 证”,因此笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为无效合同。(2)农 村买卖房屋在村集体宅基地之上建造，房屋出售必然涉及农村集体组织的权益，因 此在房屋买卖合同签订前，应当告知村集体，并取得村集体同意，从而避免侵犯村 集体权益。如村集体不同意房屋买卖行为，应当及时终止农村房屋买卖行为。(3) 合同签订双方当事人，作为卖方应有二处以上房屋，这样才能使得卖方出售其房屋 后，不影响其基本生活保障。本案中的房屋买卖合同符合上述情况。
3. 对农村房屋买卖合同中表见代理的认定。《合同法》第四十九条：“行为人 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理 由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”由此可看出表见代理一般由以下几 个要件组成：(1)以本人名义行使法律行为；(2)行为人并无代理权；(3)应有 使相对人相信其有代理权的客观特征；(4)相对人为善意。满足上述构成要件的代 理行为，应当认定有效。具体在本案中，签订买卖合同时，虽有一原告不在场，但 其妻及兄弟均已电话联系其本人，表明该原告对房屋买卖知情，合同中有双方亲友 作为证人签字，合同签订后，又存在交付房屋证件及房屋的行为，同时考虑到本案 发生在农村地区，原、被告均为同一村集体内成员，又具有一定的亲戚关系，双方 信任程度较高，双方签订合同时为自愿行为，并无胁迫或其他暴力行为。根据上述 事实，本案已满足了代理权的足够表征客观条件，故应认定其表见代理有效，双方 签订房屋买卖合同有效。
本案涉及农村房屋买卖案件，虽与一般的城市房屋买卖案件存在共同之处，但 在具体细节方面需要认真细致地对法律法规的具体规定逐一推敲，切忌在处理过程





五、农村房屋买卖


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中生搬硬套。本案的审理，就是仔细研读了有关法律的具体规定，并反复讨论论证 的过程，在确认满足全部法律构成要件后，才作出了判决。
编写人：云南省昆明市晋宁县人民法院 邓履华