— — 苏玲泉诉魏小霞房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
上海市松江区人民法院(2011)松民三(民)初字第2085号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告：苏玲泉 被告：魏小霞
【基本案情】
2011年4月12日，被告魏小霞与第三人郭文海签订被告为借款人、第三人为 抵押权人的房地产抵押借款合同一份，约定借款金额为1000000元，借款期限从 2011年4月12日起至2011年7月11日止。被告以一套价值1500000元的位于上海 市松江区三新北路的房屋为还款向第三人进行了抵押，并办理了登记。
同日，原、被告签订上海市房地产买卖合同一份，约定被告将上述房屋出售给 原告苏玲泉，价款1500000元，于2011年7月10日前办理过户手续。付款方式为：
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
原告于2011年4月12日支付房价款1000000元，房屋过户后，原告通过贷款再支 付450000元，余款50000元在交房当日付清。合同未就交房时间进行约定。合同 签订后，被告向原告出具收据一份，载明其收到原告支付的购房款1000000元。当 日，被告与第三人于上海市东方公证处公证办理委托书一份，载明：被告因故无法 亲自办理上述房产的过户事宜，委托第三人代办。
此外，当事人均明确，被告实际未收到原告支付的购房款1000000元，只收到 第三人给付的一笔借款1000000元。第三人出借给被告款项的来源系其向原告借 款，但未向原告出具相应的借条等材料。
原告苏玲泉诉称其因为政策原因不再具备购买被告房屋的资格，故多次与被告 联系，要求变更受让主体，被告均拒绝进行变更。原告遂起诉要求判令：1.解除 原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》;2.被告立即返还预付的房款1000000 元。被告魏小霞辩称：房地产买卖合同是在被告受误导的情况下签的，并非真实意 思表示，被告也未收过原告的房款。被告只是与第三人郭文海之间存在1000000元 的借款关系。故不同意原告的诉讼请求。第三人郭文海述称：要求被告归还 1000000元借款。
【案件焦点】
房屋买卖合同是否属于变相的流质契约。
【法院裁判要旨】
上海市松江区人民法院经审理认为：从当事人之间钱款的往来情况看，系原告 将1000000元出借给第三人，再由第三人出借给被告。原、被告之间并无直接的款 项往来。双方系为保障借款安全而签订房屋买卖合同，属于变相的流质，故该房屋 买卖合同依法应当被认定为无效。经本院释明后，原告仍然坚持原来的诉讼请求， 该诉讼请求缺乏依据，不应得到支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事 诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，作出如下判决：
驳回原告苏玲泉的全部诉讼请求。
三、二手房买卖 155
【法官后语】
当事人采取迂回方式，将流质披上面纱的现象客观存在。本案洞悉当事人借贷 与买房关系之间的联系，系统分析了其中的“疑似流质”问题，最终对实现中的以 房屋买卖之名行房屋流质之实的问题进行了准确判断，而认定系争房屋买卖合同无 效。本案对变相流质的类型化梳理有较好价值。
流质的实质为：一方以提供融资利益为诱因，以意思自治为合法外衣，实现其 在债务届满而未能获偿时获取担保标的物超额价值的目的，而这一目的因借贷双方的 地位不同而显得有失公允。实践中，典型的流质较易认定，而对于“疑似流质”的情 况，则可根据相关约定是否系在一方以融资利益为诱因的情况下订立，且该方将取得 担保标的物的所有权或全部价值两项因素判断是否存在一般的变相流质的情况。此 外，还存在特殊的变相流质，其较一般的变相流质有更为苛严的后果，义务方为获取 融资利益将丧失“届期还款便阻止流质后果发生”的期限利益。本案即为后者。
1.本案既有一般变相流质的特征也有自身特点
本案中，原、被告之间的关系看似针对抵押房屋的买卖，约定了相应的对价关 系，房款与房价能够对应，故看似正常的房屋买卖。但这里，不容忽视的是，第三 人与被告之间存在1000000元的借贷关系，且上述款项源于原告，而房屋买卖合同 的对象是被告为从第三人处获取1000000元贷款而抵押的房屋，该合同与借贷合同 同日订立，而被告出具收条确认收到的1000000元购房款实未发生，被告当日仅收 到原告向其提供的1000000元贷款等情况，可以认定被告是在为了获取该1000000 元贷款的情况下与原告签订的房屋买卖合同，约定将房屋的所有权转让给原告。再 结合房屋买卖合同中关于付款和过户时间的约定，即在1000000元支付后就定期过 户，过户后再分期支付余款500000元的约定，以及被告出具给第三人代办过户的 公证委托书等情况，在4月12日被告收到1000000元贷款及向原告出具1000000元 房款收条(实未收到款项)后，房屋过户给原告基本就如箭在弦上，房屋的交易价 金也就锁定在1500000元，今后即使溢价都不再估值，故原告可能因此获取超额 价值。
综合上述分析，可以发现存在被告为获取融资利益而与原告之间具有利益关 系，并在此利益关系下订立房屋买卖合同，以及原告可能获取超额价值的情况。这 些情况，与前述流质的实质与变相流质的情形表现相同，似乎可以据此认定其为一
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种变相流质形式。
但是，笔者也注意到本案中的一个细节问题，即关于房屋的过户时间约定为7月 10日，而本案中的债务清偿期为7月11日，房屋所有权移转的时间早于债务清偿期， 这一点与变相流质是在清偿期届满后，债务未能清偿的情况下，才进行担保标的物或 其全部价值的移转有显著的不同，故不能简单地将本案中的情况定性为变相流质。
2. 本案的疑似情况属于特殊变相流质
结合上文分析，本案中的疑似情况可以归类为超前转让型“疑似流质”。该类 疑似情况较为典型的表现形式为：在借款当时，就签订担保标的物转让合同，约定 在还款期届满前，将借款人的不动产转让给贷款人，且贷款人实际并不向借款人支 付不动产转让款，事后借款人也无权以还清贷款的方式赎回。该种情况在订约时就 剥夺了债务人可凭届期还款而不使担保标的物发生所有权或价值移转的期限利益， 比一般变相流质的后果更为苛严，笔者认为系一种特殊的变相流质。在效力上，举 轻明重，应为无效。
在本案中，由于借贷担保关系与担保标的物所有权移转关系的分离，法律关系 中的贷款人与房屋所有权受让人也非同一人，且当事人之间又以买卖合同的合法形 式对特殊变相流质目的进行掩盖，故系特殊变相流质，该房屋买卖合同因此无效。
编写人：上海市松江区人民法院 张丹
