——陈彩云诉练秀琼房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市同安区人民法院(2012)同民初字第2099号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：陈彩云 被告：练秀琼
【基本案情】
2011年4月17日，经厦门同双彭房产代理有限公司介绍，原告陈彩云作为买 方(乙方)与被告练秀琼作为卖方(甲方)就同安区城南大唐世家一期的某房屋 买卖事宜签订了《房产买卖协议》,约定：房产成交价510000元；并对付款时间、 付款方式等进行了约定。陈彩云在该协议的“乙方”一栏上签名，练秀琼在该协议 的“甲方”一栏上签名。该合同第十一条约定：甲方即被告应于2011年6月26日 前将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一 日，按房产成交总金额的0.05% 赔偿给乙方即原告。合同签订后，陈彩云将房款支付给练秀琼，练秀琼出具收条交 陈彩云收执。2011年6月3日，厦门市国土资源与房产管理局颁发厦地房证第 00848748号《厦门市土地房屋权证》,将同安区城南大唐世家一期的该房屋即本案 讼争房屋的土地房屋权属人登记为陈彩云。此后，陈彩云欲办理户口迁入手续时发 现讼争房屋项下已有户口，陈彩云未能如期将户口迁入，遂于2012年6月4日向 本院提起诉讼。
此外，被告练秀琼及其丈夫陈永辉的户口落户于厦门市同安区西柯镇丙洲村某
三、二手房买卖 151
户，并未迁入本案讼争房屋所在地。同时，讼争房屋系练秀琼于2004年10月22 日通过签订《厦门市房地产买卖合同》从刘泳玲手中购得。练秀琼与刘泳玲在 《厦门市房地产买卖合同》的第十五条约定：甲方即刘泳玲的户口在其女儿初中毕 业后一定要把女儿及父母一家三口迁出该房屋地址。
【案件焦点】
房屋转让引发户籍纠纷时违约责任应如何认定。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市同安区人民法院经审理认为：原告陈彩云与被告练秀琼于2011 年4月17日签订的《房屋买卖协议》未违反法律行政法规强制性规定，买卖的房 产产权权属人依法变更登记为买受人陈彩云，该合同合法有效。依照该合同约定， 练秀琼“应于2011年6月26日前将落户在上述房产上的户口全部迁出”,但练秀 琼并未依约履行该项义务，其虽未将自身及家人户口迁入讼争房屋所在地，但其在 从案外人刘泳玲手中购入房屋时应谨慎督促刘泳玲按照其双方约定在约定期限内将 户口迁出。现陈彩云无法根据房屋所有权人的身份将户口迁入房屋所在地系因练秀 琼未尽到妥善合理的谨慎义务所造成，练秀琼对此应承担违约责任。依照双方约 定，“甲方即练秀琼应于2011年6月26日前将落户在上述房产上的户口全部迁出， 每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给乙方即原告”。但是，由于陈彩云 诉求的赔偿金的性质属于违约赔偿金，其未举证证明因练秀琼逾期将落户在本房屋 的原有户口全部迁出所产生的损失项目、数额，主张“每逾期一日按房款总额的
0.05%赔偿”明显过高，应予调整。兼顾合同的履行情况、练秀琼迟延履行的过错 程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认定因练 秀琼逾期将落户在本房屋的原有户口全部迁出所产生的损失按双方在该合同中约定 “总价款510000元”为计算基数、按中国人民银行同期同类贷款利率计算，则练秀 琼应支付陈彩云因逾期迁出户口的赔偿金(即违约金)数额为：自2011年6月26 日起暂算至2012年6月4日以总价款510000元为基数按中国人民银行同期同类贷 款利率计算赔偿金为30241.32元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百 二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责
任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。关于练秀
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
琼提出的要求追加第三人刘泳玲参加诉讼的申请，本院认为，陈彩云提起的要求练 秀琼支付未按期迁出户口的违约金的诉讼请求系基于双方之间的合同关系，根据合 同相对性，本案无需再追加刘泳玲参加诉讼。练秀琼基于其与刘泳玲之间的房屋买 卖合同关系所享有的权利可以另案主张。至于练秀琼提出的本案讼争房屋的户口并 非被告主观有意违约，拒不迁出是客观事实造成被告无法履约等抗辩意见，本院不 予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、 第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合 同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事 诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一 、被告练秀琼应于本判决生效之日起三十日内支付原告陈彩云逾期迁出户口 的违约金(自2011年6月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至户口实 际迁出之日止，现暂算至2012年6月4日为人民币30241.32元)。
二 、驳回原告陈彩云的其他诉讼请求。
【法官后语】
该案涉及到房屋转让后的户口迁移问题。我国房屋权属管理和户籍管理相互分 离，房地产管理部门和公安部门分别负责，现有的户籍管理规定并未对因房屋转让 而产生的户口迁移问题进行针对性规定，导致制度漏洞和法律真空的出现；同时户 口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院无权直接对户口迁移 作出民事判决，更无权进行强制执行；且户口迁移采取自愿原则，购房者甚至是公 安机关也无权要求出卖人将户口迁移出房屋。现实的做法是人民法院对买卖双方所 签订的二手房买卖合同项下违约责任进行认定，判决卖方承担相应的违约责任以督 促其迁出户口。而违约责任的承担应综合考量卖方迟延履行的过错程度以及预期利 益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行判定。民事判决通过违约责任下所承 担的经济赔偿督促卖方尽快迁出户口以便于买方落户，切实保障买方作为房屋所有 权人的权益得到完满实现。
本案中，被告练秀琼在将房屋转让给原告陈彩云后未按照双方在二手房买卖合 同中的约定如期将户籍迁出，进而导致原告在取得房屋所有权后无法落户，未能实 现其购买房屋所期望实现的落户、就学等根本目的，被告应按合同约定承担违约责
三、二手房买卖
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任。但双方所约定的“每逾期一 日按房款总额的0.05%赔偿”明显过高，应予调 整。法院兼顾合同的履行情况、被告迟延履行的过错程度以及预期利益等因素，根 据公平原则和诚实信用原则予以衡量为：以双方在该合同中约定的房款总价款为计 算基数、按中国人民银行同期同类贷款利率自双方约定的迁出之日起暂算至原告起 诉之日止，同时直接在判决书中写明计算所得的赔偿金。该案判决最大限度地平衡 了买卖双方的合法权益。
编写人：福建省厦门市同安区人民法院徐丽碧
