——田晓燕诉史春梅、马晓巍房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第9734号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):田晓燕
被告(被上诉人):史春梅、马晓巍

【基本案情】
史春梅和马晓巍系夫妻关系，史春梅名下有北京市朝阳区双桥东路远洋一方房 屋一套(以下简称涉案房屋)。
2010年5月10日，史春梅和马晓巍共同向田晓燕借款400000元，田晓燕以银 行转账方式于当日向史春梅交付400000元。同日，田晓燕与史春梅、马晓巍签订 《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定：“出卖人(即史春梅、马晓巍)向买受人 (田晓燕)出售涉案房屋，成交价格为2100000元；买受人采取自行交割方式付款， 买受人在出卖人与买受人办理完产权转移手续后30日内付清全款，或见双方签订 的附件四；买受人向出卖人支付定金400000元，买受人向工商银行拟贷款1400000 元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹集剩余 房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在2010年7月20日前将该房屋交 付给买受人。”双方此后并未就该合同签订任何附件。
2010年5月21日至同年7月7日期间，马晓巍之母康玉芝向田晓燕之夫杨本 好账户转账共计82564元。2010年7月21日至同年10月1日期间，马晓巍向田晓




三、二手房买卖 129

燕及杨本好账户转账共计102765元。
2010年7月，田晓燕代史春梅和马晓巍结清涉案房屋全部剩余按揭贷款 1055156.87元。史春梅和马晓巍于2010年7月以涉案房屋作为抵押以马晓巍之名 义在招商银行办理了消费性贷款，贷款1840000元。经查，该贷款于2010年7月分 两次被支取。史春梅和马晓巍称招商银行卡此前一直由田晓燕持有，上述款项均被 田晓燕取走。田晓燕则称1840000元贷款中除清偿其代为偿还的按揭贷款之外，剩 余款项均为史春梅和马晓巍持有，但田晓燕未能说明其从史春梅和马晓巍处如何接 收所还按揭款。
田晓燕称2010年5月10日的400000元借款期限为2个月，且无任何利息约 定；史春梅和马晓巍则称贷款未约定还款期限，由于约定了高利贷利息，故约定按 月还清时止。田晓燕称双方签订《北京市存量房屋买卖合同》系为2010年5月10 日的借款提供担保，即史春梅和马晓巍到期未能偿还借款，则需履行该买卖合同， 借款转为购房定金；史春梅和马晓巍认可该买卖合同系作为借款担保而签订，但双 方并未约定不能还款则出售该房屋，其并无向田晓燕出售该房屋之意思表示，签字 时该买卖合同中的内容均系空白。另史春梅和马晓巍于2010年4月20日向田晓燕借 款600000元，二人称田晓燕取走的消费性贷款中有部分款项即用于偿还该借款。田 晓燕则称其本人及杨本好收取马晓巍及康玉芝所转款项均系用于偿还该600000元借 款。田晓燕于2011年10月通过开锁公司开锁方式进入涉案房屋，现该房屋由其使用。

【案件焦点】
田晓燕与马晓巍、史春梅之间究竟为房屋买卖合同关系还是借贷关系。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：原、被告均认可就涉案房屋签订的《北京 市存量房屋买卖合同》系作为借款的担保，该合同中的成交价格明显低于合同签订 时的市场交易价格，且田晓燕并非通过正常交付方式进入涉案房屋，基于上述情 节，难以认定房屋交易系双方签订该合同时的真实意思表示。即使如田晓燕所述， 但根据现有证据，史春梅、马晓巍及马晓巍之母康玉芝于借款后陆续向田晓燕及其 夫杨本好偿还了部分款项，虽然双方之间另有其他借款关系，但并无证据表明已还款 项指向其他借款而非2010年5月10日的600000元借款，亦无证据表明田晓燕曾经以





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


合法途径要求史春梅、马晓巍二人偿还借款，故田晓燕之请求于法无据，不予支持。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华 人民共和国合同法》第八条，作出如下判决：驳回原告田晓燕的诉讼请求。
田晓燕持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：双方 之间系民间借贷关系，《北京市存量房屋买卖合同》的性质系以史春梅、马晓巍所 有的房屋为上述借款关系提供担保，而非一般意义上的房屋买卖交易。现田晓燕要 求过户的请求有违当事人签订该合同时的真实意思表示，不予支持。田晓燕与史春 梅、马晓巍之间的债权债务关系，可另行解决。
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案的裁判要点是首先需要对原、被告之间究竟为何种法律关系作出判断，之 后判断在该种法律关系下原告的主张能否成立。
首先，认定双方是否存在房屋买卖合同关系应当以双方签订合同当时的真实意 思为准。从本案查明的事实来看，第一，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合 同》的初衷并非进行房屋交易，而是为400000元借款做出的担保，故双方并无房 屋买卖之初衷；第二，房屋买卖合同的成交价款过分低于当时涉案房屋的市场价， 明显不符合卖方的正常心理，可知二被告并无卖房的真实意思表示；第三，从房屋 买卖合同的具体内容来看，对首付款、税费承担等房屋买卖的核心问题均未明确， 也未就合同履行的具体问题签订补充协议或者任何附件，与一般交易常理不符；第 四，从双方签订合同以后的履行情况来看，原、被告均没有履行该买卖合同的任何 行为，原告没有支付其余房款，被告也没有履行交房手续，虽然涉案房屋现由原告 实际占用，但原告自认系自行找开锁公司开锁后进住，并非双方的合意行为；最 后，从双方历次的资金往来来看，均为借款关系。综上，形式上该合同似乎已经成 立，但实质上合同是基于借款而产生的，双方之间并没有履行合同的意思表示及行 为，卖房并非二被告的真实意思，原、被告之间应为民间借贷关系并以涉案房屋作 为抵押，房屋买卖合同只是为抵押而设立的书面文件。
其次，根据案件查明的事实，房屋买卖合同系二被告对2010年5月10日所借





三、二手房买卖


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400000元向原告提供的担保，但双方就该笔款项的还款期限并未作出明确约定，而 二被告及马晓巍之母在之后陆续偿还了一部分款项，现有证据无法证明二被告没有 能力偿还债务或者不愿意履行债务，亦不足以证明原告在债务履行期届满无法受清 偿，故原告在这种情况下即强行实现抵押权不具备条件。此外，作为抵押物的涉案 房屋价值明显高于所担保的债权，原告只在其债权范围内对抵押物享有权益，直接 将涉案房屋据为己有明显超越了其本享有的抵押权范围，应当通过与抵押人协议将 涉案房屋折价或者通过拍卖、变卖的方式受偿其应得部分。
最后，原告主张的直接“以房抵债”与我国担保法的相关精神相悖，明显不具 有合法性，其强行开锁并占有涉案房屋的行为并非权利实现的合法途径，甚至从某 种程度上侵犯了涉案房屋所有权人对房屋的所有权。
编写人：北京市朝阳区人民法院陈洁冯慧