——冯伟诉陆绍荣、谢宗芳房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
重庆市第二中级人民法院(2012)渝二中民终字第123号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):冯伟
被告(上诉人):陆绍荣
被告(被上诉人):谢宗芳
【基本案情】
2007年9月2日，冯伟与谢宗芳签订《房屋买卖协议书》,约定谢宗芳将位于 重庆市万州区枇杷坪玉安移民小区×号楼×单元×室的自有住房(面积55.78平方 米)一套出售给冯伟，协议约定总售价48000元，首付47000元，余款待房屋手续 办理完善后支付。冯伟支付47000元房款后搬入居住至今。2010年9月7日，谢宗 芳取得了所出售房屋的房屋产权证。双方因房屋买卖合同发生争议，谢宗芳不予协 助办理房屋过户手续。2010年9月6日，冯伟向本院起诉，要求判令谢宗芳办理过 户手续。2010年11月5日重庆市万州区人民法院作出(2010)万民初字第4537号
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
民事判决书，判决：谢宗芳在本判决生效后十日内将枇杷坪移民小区该房屋产权过 户给冯伟。谢宗芳不服该判决，提出上诉，2011年4月12日，重庆市第二中级人 民法院作出(2011)渝二中法民终字第276号民事判决书，判决：驳回上诉，维持 原判。
2009年8月6日，谢宗芳再次将前述争议房屋出售给陆绍荣并与之签订《房屋 买卖合同》,合同约定内容为：价款为90000元，所售房屋已出租他人使用，待 2011年5月1日租赁到期后交付陆绍荣。双方于2011年3月7日向重庆市万州区 房屋交易所申请办理产权过户登记，并于当日双方签订了由房屋交易所提供的《房 地产买卖合同》。该房屋于2011年3月14日过户登记到了陆绍荣名下。
冯伟事后得知谢宗芳将房屋出卖并过户给陆绍荣，陆绍荣辩称签订合同时到实 地去查看过房屋，但并不知道该房屋已经为他人所购买，并认为是他人暂时居住， 因此属于善意购房。冯伟因无法取得房屋所有权，于2010年9月再次向万州区法 院提起诉讼，要求确认谢宗芳与陆绍荣所签订的房屋买卖合同无效。
【案件焦点】
买受人陆绍荣对系争房屋取得物权的情形下，先买受人冯伟以后买受人陆绍荣 与出卖人谢宗芳订立合同时存在恶意串通，损害自己利益，主张后买卖合同无效是 否成立，后买受人陆绍荣的恶意如何认定。
【法院裁判要旨】
一 、二审法院均审理认为：谢宗芳与冯伟之间的《房屋买卖合同》已由生效判 决确认为有效合同，并判决由谢宗芳将本案争议的房屋产权过户给冯伟。谢宗芳明 知其出售的房屋存在争议，在自己与冯伟一案的一审判决后，二审审理过程中又将 房屋出售给陆绍荣，并将房屋产权及时过户给陆绍荣，明显存在恶意损害冯伟利益 的行为。陆绍荣称并不知道诉争房屋原已出售给冯伟，其是善意第三人，应取得房 屋产权。但法院认为，按一般常理，买卖房屋是家庭中的大事，也是日常生活中的 重要事情，陆绍荣在购买谢宗芳的房屋时，理应尽到作为购房人的注意义务，对所 购房屋的状况作详细了解，而陆绍荣到实地查看楼房时，对房屋楼层是7楼还是8 楼及房屋出租使用情况未核实清楚，就与谢宗芳签订了房屋买卖合同，并支付房 款，与常理不符，其主张购买房屋属善意的理由难以成立。综上分析，谢宗芳与陆
三、二手房买卖 119
绍荣之间签订买卖合同是在谢宗芳与冯伟签订买卖合同且实际入住之后所为，其缔 结、履行情况以及合同内容等存在诸多不合常理之处，与日常生活经验法则相悖， 能够推定谢宗芳与陆绍荣之间的房屋买卖合同属恶意串通，损害了冯伟的利益，其 买卖合同应属无效。谢宗芳与陆绍荣虽在冯伟诉谢宗芳房屋买卖合同纠纷一案 [(2010)万民初字第4537号]的二审过程中对所购房屋进行了过户登记，但不影 响二人之间的合同无效。一、二审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条 (二)项、第五十八条之规定，判决：
一 、谢宗芳与陆绍荣之间于2009年8月6日、2011年3月7日所签订的就万 州区玉安小区×号×室的《房屋买卖合同》及《房地产买卖合同》均无效。
二 、陆绍荣协助将位于万州区玉安小区×号×层×室房屋一套房屋所有权过户 登记至谢宗芳。
三 、驳回冯伟要求谢宗芳与陆绍荣承担在本案中所支付的代理费的诉讼请求。
【法官后语】
本案谢宗芳将房屋出卖且实际交付给冯伟，后又以原告未按约定支付所有房款 为由与被告陆绍荣订立房屋买卖合同，在取得原始房屋产权证时不给原告办理房屋 过户登记而产生纠纷引发诉讼，且在二审审理期间擅自将房屋过户登记给陆绍荣， 对谢宗芳的行为认定为恶意损害他人利益应属无疑。但被告陆绍荣购买房屋的行为 是否具有恶意，是否存在恶意串通，则存在争议。在无法认定后买受人实际知情即 明确知道房屋已被他人购买的情形下，可以先买受人占有的公示性来推定后买受人 “应当知情”。陆绍荣虽已办理房屋过户登记，但在先买卖合同以“先买受人冯伟 已实际占有居住房屋”之外观形式予以公示的前提下，如无相反证据，推定其知道 先买卖事实存在，且视为“恶意”。从而最终认定谢宗芳与陆绍荣恶意串通，损害 冯伟利益的事实。
房屋二重买卖中，后买受人在先买受人已经居住房屋的情形下仍与出卖人订立 买卖合同并办理房屋过户登记，若按传统观点，这种单纯知情即知道或应当知道房 屋已买卖的事实，也不能推定为恶意，则完全无适用我国《合同法》第五十二条第 (二)项之规定认定后买卖合同无效的可能。但司法实践表明这不符合社会通行观 念，有必要予以修正，并在现行合同法框架内妥当解释，合理安排。本案确定的裁
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
判规则为，房屋二重买卖中，后买受人在先买受人已经居住房屋的情形下仍与出卖 人订立买卖合同并办理房屋过户登记，属应当知道房屋已买卖的事实，其意思表示 推定为恶意，并可适用我国《合同法》第五十二条第(二)项之规定，认定后买 卖合同无效。
编写人：重庆市第二中级人民法院晋松
