— — 徐鲁意、徐国雄诉顾欣房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
上海市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第613号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告：徐鲁意、徐国雄 被告：顾欣
【基本案情】
2011年9月23日，原告(出卖方、甲方)、被告(买受方，乙方)与第三人 (居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》,主要约定，甲乙双方经丙方居间 介绍，由乙方向甲方购买上海市宝山区国权北路的某房屋，总房价款为210万元。 房屋权利人为徐国雄、徐鲁意。乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意 向金2万元。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。待甲方签订 本协议后二十二日内，乙方应补足定金至5万元。若甲方违约不出售该房地产，则 应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返 还。同日，甲乙双方签订《房地产买卖协议》,其中约定，双方于本协议签署后六 十七日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。同年12月1日，徐 国雄向被告发出催告函，主要内容为，根据协议约定，双方应于2011年11月30 日前签订上海市房地产买卖合同，但被告未能履行上述约定，导致买卖交易无法正 常进行，故通知被告于2011年12月5日13点前前往居间公司签订合同，若被告仍 不配合，则催告函期限届满日视为我方将该协议解除之日，并将没收定金2万元，
110
中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
追究被告其他的法律责任。且原告将另行处置该房地产，并按该协议附件一第三款 约定：乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%,并且保留追究被告其他法 律责任的权利。此后，定金2万元由原告没收。
原告徐鲁意、徐国雄诉称，原、被告签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协 议，约定被告应及时补足定金至5万，但被告仅支付定金2万元。此后，因被告违 约导致交易未成，故原告起诉要求被告向原告补足定金3万元，并支付原告违约金 14万元。
【案件焦点】
被告是否构成违约、定金罚则与违约金条款的并存与选择适用。
【法院裁判要旨】
上海市宝山区人民法院经审理认为：原被告就系争房屋签订的房地产买卖居间 协议及房地产买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规 定，合法有效。房地产买卖协议房屋的基本信息、房价、房款支付方式等主要内容 进行了约定，该协议具备买卖合同的基本要件，故买卖合同已成立，双方均应按照 诚实信用的原则全面履行合同。在双方约定的签订示范文本房地产买卖合同期限之 前，系争房屋的房地产权证已做出变更登记，符合签订正式买卖合同的条件，被告 经原告催告后仍未签订合同，当属违约，原告有权按照合同约定追究被告违约责 任。根据法律规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，原被告间的买卖合同已 缺乏继续履行的可能性，现原告要求被告补足定金，缺乏依据，不予支持。当事人 既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条 款。原告在向被告发函后已没收了被告定金2万元，系以事实行为表明己方选择了 定金罚则，现再主张违约金，缺乏依据，本院难以准许。此外，被告自愿补偿原告 15000元，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一 百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，做出如 下判决：
一 、被告顾欣于本判决生效之日起十五日内，向原告徐鲁意、徐国雄支付补偿 款15000元。
二 、原告徐鲁意、徐国雄的所有诉讼请求，不予支持。
二、商品房销售 111
一审宣判后，各方当事人均未上诉，并自行按判决内容履行完毕。
【法官后语】
本案的争议点在于被告是否构成违约、定金罚则与违约金条款的并存与选择适 用。对于被告违约行为的认定，法院已根据相关证据并结合各方当事人的陈述进行 了详细的论述与分析，且系事实部分的争议，并非本案的关键点。本案的焦点在于 司法如何保护与限制守约方对于定金罚则及违约金条款的选择权，以妥善平衡各方 当事人的利益。
1.定金罚则与违约金条款的并存与适用
合同当事人因违反合同义务要承担一定的民事责任。《合同法》第一百零七条 规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继 续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因而，在当事人发生违约行为 时，守约方可以通过请求其承担违约责任来获得救济，以实现合同目的或达到与实 现合同目的相同的财产状态。《合同法》亦规定了多种违约责任形式，在不同的违 约形态之下，守约方可根据标的性质和损害的大小等请求对方承担不同的责任形 式，以通过法律强制实现其合同目的或达到与合同目的相同的财产状况。
本案中，原被告间的《房地产买卖居间协议》约定了违约的定金罚则，即购买 方违约不购买系争房屋，已支付的定金不予返还。此外，原被告间的《房地产买卖 协议》亦约定了违约金条款，即任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后 仍不履行的，守约方有权要求解除本协议，违约方应按总房价款的20%向守约方支 付违约金。《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》均为各方当事人的真实意 思表示，定金罚则与违约金条款均合法有效。
对于定金罚则与违约金条款并存情形，《合同法》第一百一十六条明确规定 “当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或 者定金条款。”
2. 守约方违约责任承担方式选择权受限的剖析
一方违约，损害了对方的债权，法律为守约方提供救济，即赋予其救济权。在 违约法律关系中，守约方为法律所欲保护的一方，对守约方最为有力的保护方式， 即为赋予其选择的权利，由守约方根据个案的实际及自身的利益状况，决定让违约
112
中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
方承担何种责任，这也是实现立法目的的有效方式。
但是，违约责任承担中权利人的选择是受到的限制的，这主要发生在守约方同 时主张违约方承担数种违约责任时，同时也会发生在某种单一责任形式的选择上。 此种限制主要是基于公平及效益的考虑。违约责任的功能主要在于守约方损失的补 偿，不具有惩罚的性质，这是公认的原理，如果守约方可以任意的要求数种违约责 任形式的并用，会导致守约方获得的利益远高于其因违约而产生的损失，这有违违 约责任的补偿性，将导致双方利益的失衡。
所以，当两种责任形式并用将导致守约方获得的赔偿远高于其损失时，法律及 司法机关即应加以限制，避免不公平的结果发生。
3. 守约方对违约责任承担方式做出选择的认定
本案中，原告在审理中表示在定金罚则及违约金条款中选择适用违约金条款， 并自愿调低违约金数额。但，早在2011年12月1日，原告向被告发出了催告函， 通知被告于2011年12月5日签订正式合同，否则催告函期限届满日视为原告将该 协议解除之日，并没收定金2万元，追究其他法律责任，原告将另行处置房屋，并 按违约金条款的约定，保留追究被告其他法律责任的权利。被告收到催告函后未配 合签约，此后定金由原告没收。
综合上述案情可以认定，原告催告函中虽明确表示将同时追究对方定金罚则及 违约金条款，但后原告没收定金，系通过事实上的作为行为明确做出了其已选择适 用定金罚则的意思表示。由此，原告时隔五个月再次起诉要求选择适用违约金条 款，与其当时的真实意思并不符，故不应得到准许。至于原告再行要求补足定金的 主张，与定金合同属实践性合同的属性不符，故无法准许。
被告此后另行出售房屋，因当时受到房地产市场波动影响，房价确已下跌。审 理中，通过本院屡次与被告沟通，被告自愿向原告另行补偿1.5万元。一审判决 后，各方当事人自觉履行判决书，均未提起上诉。
由此，法院基于守约方的选择受到公平与效益原则的限制，对守约方的选择施 加了司法控制，在保障法律得以正确适用的同时，亦平衡了各方当事人的利益，取 得了法律效果与社会效果的良好统一。
编写人：上海市宝山区人民法院 蒋梦娴
