——刘玉嫚、官家忠诉严秀清房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第913号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告、被上诉人):刘玉嫚、官家忠 被告(反诉原告、上诉人):严秀清
【基本案情】
2011年4月29日，刘玉嫚与严秀清签订一份《房产买卖协议》,将坐落于厦 门市思明区莲前西路的某处讼争房产出售给严秀清，成交价430000元。刘玉嫚与 官家忠应于全款到付之日将房产交付给严秀清使用。双方签订本协议后，不得中途 悔约，若刘玉嫚与官家忠中途悔约，应以书面形式立即通知严秀清及中介方，并应 自悔约之日起三日内以严秀清所付定金的双倍及已付购房款(不计利息)返还给 严秀清。若严秀清中途悔约，应以书面形式立即通知刘玉嫚与官家忠及中介方，刘 玉嫚与官家忠应自严秀清悔约之日起三日内将已付购房款(不计利息)返还给严 秀清，但购房定金归刘玉嫚与官家忠所有。双方同意向中介方支付中介费8000元 整，由严秀清支付。若双方自行协商解除合同，则中介费应由刘玉嫚、严秀清双方 各自承担50%。该合同第六条关于办理过户登记手续的条款中，双方并未约定签订 《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续的日期。合同签订
二、商品房销售 101
后，严秀清依约支付了包括购房定金90000元在内的购房款项共计420000元。同 日，刘玉嫚、官家忠签署一份经公证的《委托书》,授权严秀清代为办理讼争房产 的出租、抵押贷款手续、申请提前还贷、出售、代收房款、办理过户登记等相关事 宜，并授权严秀清转委托权，委托权限自即日起至上述代理事项办理完毕时止。刘 玉嫚与官家忠依约向严秀清交付了讼争房产及产权证书。
2011年7月28日，严秀清以刘玉嫚代理人的身份，与案外人沈彦舒签订了 《房地产认购居间协议》,将讼争房产以540000元的价格出售给案外人沈彦舒，并 收取沈彦舒购房定金10000元。
2011年8月10日，刘玉嫚与官家忠签署一份《终止委托声明书》,声明自该 日起终止对严秀清的授权，此前严秀清的代理行为符合上述委托权限的，刘玉嫚与 官家忠予以承认，该声明发表之日起严秀清不再拥有代理权，该声明书已经公证。 2011年8月11日，刘玉嫚与官家忠发出一份经公证的《通知书》,要求严秀清务 必于2011年8月17日15:30分到房产交易中心办理讼争房产过户交易手续，否则 应承担由此引起的一切法律后果。刘玉嫚与官家忠登报声明自2011年8月10日起 终止对严秀清的委托授权。刘玉嫚、官家忠诉至法院，请求判令：1.解除双方签 订的《房产买卖协议》;2.严秀清立即将讼争房产及房屋装修、室内家私电器按出 售交付时的原状退还给刘玉嫚、官家忠；3.严秀清将《土地房屋权证》退还给刘 玉嫚、官家忠。严秀清提起反诉，请求判令：1.认定刘玉嫚、官家忠终止给予严 秀清的委托的行为和解除《房产买卖协议》的行为构成单方悔约；2.解除《房产 买卖协议》;3.刘玉嫚、官家忠立即向严秀清支付双倍定金并返还全部购房款；4. 刘玉嫚、官家忠立即赔偿严秀清中介费损失8000元；5.刘玉嫚、官家忠立即承担 因阻止严秀清转让讼争房产而产生的可得利益损失120000元。
【案件焦点】
刘玉嫚、官家忠以出具委托书给严秀清的方式来代替履行房产的过户登记，在 交易完成后，出卖人又撤销委托的行为是否构成违约，其是否有权解除合同。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：刘玉嫚、官家忠与严秀清签订的 《房产买卖协议》系有效合同。讼争合同转让的标的是不动产物权，根据我国法律
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
的规定不动产物权变动应当办理过户登记手续，因此办理产权过户登记是讼争合同 的主要合同义务，办理过户登记手续应当由买卖双方相互协助完成，而严秀清在支 付了全部购房款之后，讼争房产的产权证书原件已转由严秀清持有，故刘玉嫚与官 家忠要办理过户手续更需要严秀清的配合。双方虽未明确约定过户日期，但一方当 事人有权催告另一方当事人在合理期限内履行。刘玉嫚与官家忠已于2011年8月 11日通过公证方式向严秀清发出通知书要求于8月17日办理过户。严秀清在签订 讼争合同之前已经持有两套住宅，根据相关政策已不能再购买住宅，但其仍然签订 讼争合同；且严秀清经催告未在合理期限内与刘玉嫚、官家忠共同办理过户手续， 其行为已经构成违约，刘玉嫚与官家忠主张解除合同并要求严秀清返还讼争房产及 室内家私电器和产权证书，合理合法，予以支持。讼争合同的总标的额为420000 元，约定的定金90000元已超过合同标的的20%,故认定讼争合同定金为84000 元，归刘玉嫚与官家忠所有，刘玉嫚与官家忠应退还严秀清购房款336000元。刘 玉嫚与官家忠已经依据讼争合同约定办理了公证的授权委托书，但公证委托的授权 内容包括代刘玉嫚与官家忠出租、出售讼争房产，与双方实际存在的买卖关系是矛 盾的，故刘玉嫚与官家忠作为委托人，有权通过公证方式终止对严秀清的委托授 权。严秀清主张刘玉嫚与官家忠终止委托授权的行为构成单方悔约，缺乏事实依 据，不予采信。2011年7月28日严秀清代理刘玉嫚与官家忠签订的《房地产认购 居间协议》系代理行为，该协议系对被代理人即刘玉嫚与官家忠发生法律效力，售 房款的实际归属人也应当是刘玉嫚与官家忠而非严秀清，因此严秀清主张的120000 元可得利益损失缺乏事实与法律依据，不予支持。依法判决：
一 、解除刘玉嫚、官家忠与严秀清于2011年4月29日签订的《房产买卖协 议》。
二 、严秀清应于判决生效之日起十五日内向刘玉嫚、官家忠返还坐落于厦门市 思明区莲前西路涉案房产及室内的装修、家私电器(包括彩电、冰箱、洗衣机、空 调、沙发、茶几、热水器、煤气灶、机顶盒及固定设备等)。
三 、严秀清应于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区莲前西路涉案房产的 权属证书原件返还给刘玉嫚、官家忠。
四、刘玉嫚、官家忠应于判决生效之日起十五日内将购房款336000元返还给 严秀清。
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五、驳回严秀清的其他反诉请求。
严秀清持原审答辩意见及反诉理由提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审 理认为，刘玉嫚、官家忠与严秀清在《房产买卖协议》中并未约定签订《厦门市 房地产买卖合同》并前往国土资源与房产管理局办理交易过户登记手续的日期，且 协议签订后，刘玉嫚、官家忠收取了严秀清全部购房款，并将讼争房屋连同权属证 书及室内装修、家电等一并交给了严秀清。同时，刘玉嫚、官家忠向严秀清出具一 份公证《委托书》,授权严秀清代为办理讼争房产的出租、出售等相关事宜。该委 托书系基于双方买卖关系而出具的，便于严秀清采取委托代理方式再将讼争房屋转 卖他人，减少交易次数需缴纳的相关税收而进行的一种规避法律的行为。按照房产 买卖交易习惯，当事人的行为可以表明双方就讼争房产买卖已基本完成了交易。严 秀清向刘玉嫚、官家忠购买房屋后，根据上述《委托书》又于2011年7月28日将 该房屋出售给案外人沈彦舒，并收取了沈彦舒的定金10000元。严秀清与沈彦舒签 订的《房地产认购居间协议》为双方真实意思表示，亦应认定为有效。刘玉嫚、官 家忠于2011年8月10日签署《终止委托声明书》发生于严秀清与沈彦舒《房地产 认购居间协议》之后，且要求严秀清办理房产过户手续与其委托严秀清代为办理讼 争房产出售事宜相悖。现刘玉嫚、官家忠要终止委托书，已构成了违约，依法应承 担相应的违约责任，即双倍返还定金168000元(其中定金84000元已转为部分购 房款)及承担中介费8000元。关于严秀清主张的可得利益损失问题，由于严秀清 仅收取了沈彦舒定金10000元，该买卖协议的履行状况不明，且严秀清要求双倍返 还定金的诉求已得到支持，其要求可得利益损失没有依据。原审认定严秀清违约， 并判决严秀清承担违约责任与事实不符，故依法予以改判。依法判决：
一 、维持原审判决第一、第二、第三、第四项。 二 、撤销原审判决第五项。
三、刘玉嫚、官家忠应于判决生效之日起十五日内向严秀清双倍返还定金 168000元。
四 、刘玉嫚、官家忠应于判决生效之日起十五日内向严秀清支付中介费损失 8000元。
五、驳回刘玉嫚、官家忠原审其他诉讼请求。
六、驳回严秀清的其他上诉请求。
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【法官后语】
本案其实是二手房买卖的一个典型问题，卖房人以出具委托书给买房人的方式 来代替履行房产的过户登记。双方之间既存在房屋买卖合同关系，亦存在委托合同 关系。当卖方单方面解除代理合同，就必须对双方的法律关系重新进行认定，以维 护守约方的合法利益。
考虑到卖方在订立买卖合同时知道或者应当知道买方属于限购人群，碍于国家 的相关政策，讼争房产实际上并无直接过户到买方名下的可能。鉴于买方出具《委 托书》并将房产证原件交付给了买方，且《房产买卖协议》中并未明确约定过户 时间，可以认定买卖双方已合意由办理过户登记转化为卖方出具《委托书》并交付 房产证原件，如此便可在不违反国家政策的前提下顺利完成房产交易。在买方与案 外人签订认购居间协议之后，卖方单方提出终止该授权关系，系违约行为，应承担 相应的违约责任。鉴于买方也提起反诉，要求解除买卖合同，双方已就买卖合同的 解除达成合意，卖方应当将已收取的购房款全部退还给买方，并且双倍返还定金。 本案双方当事人之间的买卖行为是在房屋中介的居间下达成的，有理由相信买卖双 方在交易时就已知道“买方全额付款且卖方出具《委托书》即视为房产交易已履 行”的“交易习惯”,买方在取得《委托书》的同时即享有了讼争房屋项下的所有 权利，当然也包括了出售房屋的权利。买方基于该委托权益已再次出售讼争房屋， 且卖方撤销委托书的时间晚于买房出售房屋的时间，买方代理卖方出售房屋的合同 已经成立。卖方撤销委托书的行为已经与买卖合同交易相违背，故卖方已经构成了 违约。
需要注意的是，买卖双方此举是为了规避法律，属于炒房行为，不应助长这种 交易行为。否则有可能卖方双面获利，一方面单方违约，还可以没收定金；另一方 面合同解除后房子仍归卖方所有，其仍可卖给别人获取差价，不利于市场的稳定。
编写人：福建省厦门市中级人民法院黄培芳
