— — 傅子新诉苏殿举、北京我爱我家房地产 经纪有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第8932号民事判决书




二、商品房销售 89

2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):傅子新
被告(被上诉人):苏殿举、北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我 爱我家)
【基本案情】
2010年12月28日，经我爱我家居间服务，傅子新、苏殿举签订房屋买卖合 同，约定傅子新购买苏殿举名下位于北京市朝阳区育慧北里的某号房屋。截至2011 年2月1日，傅子新向苏殿举付清全部款项158万元，苏殿举于2011年2月14日 将诉争房屋过户至傅子新名下。另查，2010年10月16日晚10时，案外人刘德旺 在诉争房屋内死亡，尸体经北京盛唐法医鉴定所鉴定符合缢死，死者系当时的房屋 所有权人刘宝玲的弟弟。
傅子新表示其购买该房屋系为儿子准备婚房，苏殿举故意隐瞒房屋吊死过人即 房屋系“凶宅”的事实，违反了诚实信用原则，违反了公序良俗，属于欺诈行为， 故主张撤销房屋买卖合同，并要求苏殿举返还已付158万元、赔偿相应损失，要求 我爱我家退还中介费41750元。苏殿举予以否认，表示“凶宅”系迷信说法，不影 响房屋使用，不值得提倡，其于2010年12月3日自刘宝玲处购买该房屋，系为投 资购房，对“凶宅”一事不知情，亦不存在过错，此不符合合同撤销的法定事由， 合同系合法有效。我爱我家亦表示对“凶宅”不知情，“凶宅”并非合同撤销的法 定事由。
【案件焦点】
出售“凶宅”是否违反诚实信用及公序良俗原则，是否属于合同撤销事由。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：傅子新、苏殿举签订的房屋买卖合同系各 方真实意思的表示，合法有效。本案中，经本院核实诉争房屋内确实发生过有人缢 死这一事实，但首先该事实并不属于法定的撤销合同理由。其次，傅子新也没有证 据可以证明苏殿举、我爱我家公司故意隐瞒这一事实。综上，傅子新的诉讼请求，





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


均缺乏事实和法律依据，对此均不予支持。
北京市朝阳区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告傅子新的全部诉讼请求。
傅子新持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：法律 规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有 权请求法院撤销。根据已查明的事实，原审法院在本案审理中经调查确认诉争房屋 发生过有人缢死的事实，傅子新未提供证据证明苏殿举、我爱我家在签订合同时即 知晓并隐瞒这一事实，现傅子新上诉主张苏殿举、我爱我家以欺诈手段与其签订了 合同，据此要求撤销合同，依据不足。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
《合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原 则。”本案处理重点在于对“凶宅”的法律理解。“凶宅”即发生过非正常死亡事 实的房屋，有观点认为“凶宅”系迷信说法，不影响房屋使用价值及居住功能，不 得因此判决撤销房屋买卖合同。但事实是，在我国，对“凶宅”感到忌讳及恐惧是 普遍存在的一种传统心理，房屋的市场价值也确实存在一定的贬损，因此，如卖者 对房屋系“凶宅”刻意隐瞒，应理解为对诚实信用原则的违反。
但应注意的是，“凶宅”本身并不构成合同撤销事由，基于上述对“凶宅”的 法律理解，只有在卖者刻意隐瞒“凶宅”事实，对买者构成欺诈的情形下，才能根 据《合同法》第五十四条的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对 方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构 变更或者撤销”,请求撤销合同。
因此，具体到本案中，一、二审法院的审理思路均集中于苏殿举是否对“凶 宅”知情并刻意隐瞒，但由于傅子新就此未完成举证责任，因此承担败诉结果。
编写人：北京市朝阳区人民法院付瑞洁