——黄碧睁诉洪金兰房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省福州市仓山区人民法院(2012)仓民初字第73号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：黄碧睁 被告：洪金兰
【基本案情】
2011年8月2日，经福州市仓山区金总麦田房产中介所居间介绍，原告黄碧睁 与被告洪金兰签订《房产买卖合同》及《补充协议》,并共同与麦田公司签订了 《交易服务合同》,约定被告向原告购买坐落于仓山区金山街道的某房屋。房产交易 成交价为146万元，支付方式为商业按揭贷款。合同签订之日，被告支付4500元 履约保证金至麦田公司指定账户。麦田公司于2011年8月9日向被告洪金兰发出 《履约通知函》,通知被告支付履约保证金。2011年9月29日原告黄碧睁向被告发 出《解除合同函》,以被告经催告拒不支付履约保证金为由，解除原、被告双方签
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
订《房产买卖合同》、《解押协议》。另查，被告洪金兰已有如下几处房产：1.2003年 3月3日闽侯县房地产管理局填发的三份房产证即侯房权证H 字第0300486号、侯房 权证H 字第0300487号、侯房权证H 字第0300488号；2.2005年3月26日被告购买 位于福州市古田路132号福达商厦8楼房产，并在福州市房地产交易中心办理了预售 合同登记；3.2006年11月21日福州市房地产管理局颁发的榕房权证R 字第0664890 号。2011年3月2日，福州市人民政府发布《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公 厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》,意见自2011年2月28日起执 行。根据意见对已拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的 非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市 户籍居民家庭，暂停在五城区内向其出售住房。
【案件焦点】
如何认定当事人之间《房产买卖合同》的效力及违约责任。
【法院裁判要旨】
福建省福州市仓山区人民法院经审理认为：原、被告签订的《房产买卖合同》、 《补充协议》以及原、被告与麦田公司签订的《交易服务合同》是各方真实意思表 示，不违反国家法律、法规的规定，所签的合同合法有效，各方均应认真履行。福 州市限制居民家庭购房套数政策以及福州房地产调控十一条意见实行的日期分别为 2010年10月10日和2011年2月28日，而原、被告签订买卖合同的时间为2011年 8月2日。被告洪金兰应当知道其在福州已有二套房产的情形下，不得在五城区内 购置住房，还继续向原告购买房产，被告的行为存在过错。原告于2011年9月26 日向被告发函解除合同，被告收到该函件并回函同意解除，因此原、被告之间的买 卖合同已经解除。被告应承担合同解除的违约责任。关于原告主张被告违约须支付 100000元违约金，及自违约之日起按成交价每日万分之五计算的违约金，承担守约 方付出的律师代理等费用，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十 四条规定，鉴于双方合意解除合同，减轻了可能给原告造成的损失，现原告没有证 据证明损失达到100000元，庭审中被告也提出对约定的违约金予以减少，考虑在 购房行为中，中介方麦田公司也未对被告的购房资格进行审查并告知，因此可适当 减轻被告的违约责任，本院确认被告支付原告违约金35000元。关于原告主张的律
二、商品房销售 83
师代理费5000元，符合合同约定，本院亦予以支持。
福建省福州市仓山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、 第一百一十四条之规定，作出如下判决：
一 、被告洪金兰于本判决生效之日起十日内支付原告黄碧睁35000元违约金， 并赔偿原告律师费5000元。
二 、驳回原告其他诉讼请求。
【法官后语】
本案的重点在于房地产限购政策出台后，被告明知自身不符合购房条件，仍与 原告签订房产买卖合同，导致合同无法履行而解除合同，被告是否构成违约及是否 应承担违约责任。
原、被告签订的《房产买卖合同》、《补充协议》以及原、被告与麦田公司签 订的《交易服务合同》是各方真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，所签 的合同合法有效。原、被告签订买卖合同在福州市限制居民家庭购房套数政策以及 福州房地产调控十一条意见施行后，被告洪金兰应当知道其在福州已有二套房产的 情形下，不得在五城区内购置住房，还继续向原告购买房产，被告的行为存在过错。 根据《合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约 情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方 法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少。”本案中，被告没有证据证明损失达到100000元，考虑在购房行为中，中 介方麦田公司也未对被告的购房资格进行审查并告知，被告支付原告违约金35000元。
编写人：福建省福州市仓山区人民法院何必林
