——彭玲诉桂林鸿瑞房地产有限公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2012)星民初字第1050号民事判 决书
2.案由：商品房买卖合同纠纷
3. 当事人 原告：彭玲
被告：桂林鸿瑞房地产有限公司(以下简称鸿瑞公司)

【基本案情】
2007年8月12日，原告彭玲与被告鸿瑞公司签订《商品房买卖合同》,合同 约定：原告彭玲向被告购买位于桂林市七星区漓江路11号鸿瑞香格里拉花园小区 的房屋一套；出卖人应当在2008年12月30日前，将商品房工程竣工验收合格的 房屋交买受人；卖方应当在商品房综合验收合格后250个工作日内，将办理权属登 记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在 规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不 退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告彭玲 向被告支付了购房款及交纳了契税、房屋公共维修基金、办证费，被告按合同的约 定将经竣工验收的房屋交付给原告彭玲。被告至今未能将办理权属登记所需资料报 产权登记机关备案。




二、商品房销售 79

另查明，2007年9月19日，桂林市房产管理局以文号为市房【2007】61号， 发布了《桂林市房产管理局关于取消房屋竣工综合验收的通知》,通知内容为： “2004年5月9日中华人民共和国国务院发布并实施《国务院关于第三批取消和调 整行政审批项目的决定》(国发【2004】16号),其中建设部分第八十三条明确决 定取消‘住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。’为贯彻文件精神，我局 将‘综合验收’由行政审批事项转变为内部管理事项，并把它作为进入产权程序的 一个必要前提条件，其目的是为小区物业管理实施监控，保证小区实施物业管理的 一种措施。因‘综合验收’业务主要审核物业管理的有关情况，所以‘综合验收’ 业务一并由我局负责物业管理业务的开发物业科办理，按规定经核准后进入办理产 权程序。随着我局内部管理职能的不断细化，各科室的管理权限也发生了变化，原 由物业科负责的物业管理业务已全部转由物业处负责，为理顺、简化工作程序，切 实做到转变机关工作作风，提高行政效能。经研究决定：取消原由开发物业科负责 的综合验收业务及开发物业科现行的《综合验收审查登记表》。根据国家《物业管 理条例》,设置《小区物业管理落实检查意见书》,由桂林市物业管理处和辖区房 产管理部门落实检查。该《意见书》作为进入产权程序的前置条件，各建设单位凭 《意见书》和相关部门的审批文件、验收资料直接到我局交易办证大厅交件，进入 产权办理程序。本通知从2007年10月1日开始执行。”原告认为，原、被告在 《商品房买卖合同》中约定的被告应在综合验收合格后250个工作日将办理权属登 记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因综合验收已经取消，上述约定的情 势发生了变更，继续按双方约定的条款履行合同，对原告明显不公平。被告辩称， 本案并不符合情势变更原则的范围，办理房屋权属证书仅属附属义务，继续履行合 同并不会对原告不公平或合同目的落空。

【案件焦点】
桂林市房产管理局于2007年10月1日取消房屋竣工综合验收是否属于情势变 更原则适用的范围。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区桂林市七星区人民法院经审理认为：原告与被告签订的《商品 房买卖合同》是双方真实意思表示，属合法有效的合同。合同签订后，原告依约支





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


付了购房款，契税、房屋公共维修基金，被告将通过竣工验收的房屋交付原告，双 方均履行了合同规定的主要义务。桂林市房产管理局虽然取消了房屋竣工综合验 收，但增设了《小区物业管理落实检查意见书》,并将该《意见书》作为进入产权 程序的前置条件，故房屋竣工综合验收的取消，在实质上对被告在协助原告办理权 属登记时，其需向产权登记机关提供的资料的内容和标准并未作出改变，原、被告 订立合同的基础并未被改变。房屋竣工综合验收的取消，不会导致被告不能依据合 同约定的条件，将办理房屋权属证书所需资料交产权登记机关备案，也未免除被告 应将办理房屋权属证书所需资料在一定期限内提交产权登记机关备案的义务，合同 的继续履行不会对原告造成明显不公平；在本案庭审中，双方亦均认可被告未将办 理权属证书所需资料交产权登记部门备案的原因，并非房产管理局对房屋竣工综合 验收的调整。故本院对原告主张房屋竣工综合验收的取消属情势变更，要求变更 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的诉讼请求，不予支持。
【法官后语】
近年来因办理房产证产生的案件日益增多，很多情况下因为开发商的原因，导 致业主入住多年仍未能取得房屋所有权证，未能取得房屋所有权证已成为业主心头 之痛。毫无疑问开发商未依据合同约定将办理房屋权属登记所需资料提交给房屋产 权登记机关，已构成违约。因在签订商品房买卖合同时，购房者处于弱势地位，合 同约定开发商的违约责任近乎于无，如本案合同约定出卖人违约按已付房价款的 0.1%向买受人支付违约金，往往使业主陷入进退两难的维权困境。从本案来看， 原告也明确知道被告属于违约，但不愿意通过违约方式来追究开发商的责任，因为 其得到的违约金近乎于无。情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方 当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同会显失 公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。从本案的情况分析，并不属于情 势变更原则的范围，原告以情势变更起诉，法院无法支持。
《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房屋所 有权的取得、变更、抵押登记均需房屋所有权证作为凭证，业主紧张房屋所有权证 无可厚非。被告辩称，办理房屋权属证书仅属附属义务，罔顾了房屋所有权证的重 要性，属于不负责任的表现。从业主购房的目的而言，向房屋产权机构提交办理房





二、商品房销售


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屋所有权证所需资料，是开发商的当然义务。在开发商未依据合同约定提交办理房 屋所有权证所需资料的情况下，业主可通过违约要求开发商将资料提交房屋产权登 记机关。非常遗憾本案当事人受法律工作者的误导，在主办法官多次释明的情况 下，仍坚持以情势变更原则要求变更合同，导致明知开发商违约的情况下，本案仍 只能驳回原告的诉讼请求。
编写人：广西壮族自治区桂林市七星区人民法院周素琴