——郑和平、高绍永诉天津团泊置业有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
天津市第一中级人民法院(2012)一中民四终字第814号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):郑和平、高绍永
被告(被上诉人):天津团泊置业有限公司(以下简称团泊公司)
一、商品房预售 47
【基本案情】
原、被告于2012年2月11日签订《楼宇认购书》,约定原告认购被告位置为 光耀雅苑二期(楼盘)的某号房屋，原告认购单位售价为人民币2236521元，按原 告选择的银行按揭付款方式，享有一口价折扣，最终实价为人民币1832354元。认 购书签署当日原告交付了50000元定金，并约定应七日内交首付款。至成讼时原告 未交付首期款及余款。原、被告签订此《楼宇认购书》之前，原告郑和平、高绍永 名下已有三套房产：一套位于天津市南开区迎水道；一套位于天津市南开区红旗南 路；另一套是高绍永于2010年5月30日购买的坐落于天津市北辰区双口镇后堡村 的小产权房。
庭审中进一步查明，2011年1月26日，国务院发布了国办发〔2011〕1号 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作相关问题的通知》,规定：“原 则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二 手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内 向其售房。”。2011年2月18日，天津市发布了津政办发[2011]19号《印发关于 贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作实施意见的通知》, 规定“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭……限购1套住房(含新建商品住房 和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……要暂停向其售房。 违反规定购房的，不予办理房地产登记”。
另查：被告于2011年12月2日已取得《天津市商品房销售许可证》。
【案件焦点】
违反限购令购房后违约退房定金是否应该退还。
【法院裁判要旨】
天津市静海县人民法院经审理认为：
一 、新政策的出台是一个逐步演变的过程，其带来的风险本可以防范和控制， 而原、被告签订的《楼宇认购书》在国办发〔2011〕1号和津政办发[2011]19 号两个“限购令”之后，且原、被告签订的《楼宇认购书》第十条约定“在签署 本认购协议之前，乙方(本案原告)已对调控政策及对购房或按揭贷款的影响有充 分、合理的预期，乙方若因上述原因造成不能购房的，并且在上述情形发生起7日
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
内不能全额交付房款、办理购房手续的，甲方有权将上述房产收回另行出售，乙方 已付定金不予退还”,被告已经尽到提醒注意义务。据此，应当推定原告知悉相关 限购政策，原告关于只在《楼宇认购书》签订之后才知道限购令的主张，难以自圆 其说。原告在已有三套商品房的情况下，与被告签订《楼宇认购书》导致合同目的 不能实现，自身存在过错，应当承担不利后果。二、对于庭审中原告提出的被告在 洽谈购房过程中存在诱导原告避开限购令行为的主张，原告并未提供相应证据加以 证明，本院不予支持。三、国办发〔2011〕1号和津政办发[2011]19号文件，均 系国务院和天津市政府指导和调控房地产市场的规范性文件，属政策范畴，对居民 及其家庭的商品房买卖行为产生着直接影响和法律后果，如果购房人违反限购令购 买商品房，则导致在限购期间无法办理产权过户、备案和房地产登记，但只要原、 被告签订的《楼宇认购书》内容合法、意思表示真实，其仍然成立并生效。基于 此，一方违约就应当承担定金罚则之不利后果。
综上，此案经本院调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、 第四十四条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：
驳回原告郑和平、高绍永要求被告天津团泊公司退还定金50000元的诉讼 请求。
郑和平、高绍永持原审意见提起上诉，请求二审法院依法改判。
天津市第一中级人民法院经审理，确认了一审查明的事实。
天津市第一中级人民法院认为：公民法人的合法权益受法律保护。本案系商品 房预售合同纠纷。郑和平、高绍永系完全民事行为能力人，团泊置业有限公司具有 涉案房屋的《天津市商品房销售许可证》,一审人民法院认定双方所签《楼宇认购 书》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应严格依约履行是正确的。郑 和平、高绍永与团泊公司所签《楼宇认购书》的时间在国办发〔2011〕1号和津政 办发[2011]19号两个“限购令”之后，郑和平、高绍永关于只在《楼宇认购书》 签订之后才知道限购令的主张，因未提交证据予以证明，一审人民法院不予采信并 无不妥。双方所签《楼宇认购书》约定“在签署本认购协议之前，乙方(郑和平、 高绍永)已对调控政策及对购房或按揭贷款的影响有充分、合理的预期，乙方若因 上述原因造成不能购房的，并且在上述情形发生起7日内不能全额交付房款、办理 购房手续的，甲方有权将上述房产收回另行出售，乙方已付定金不予退还”。故郑
一、商品房预售 49
和平、高绍永主张解除合同、全额返还定金，因团泊公司已经履行了合同约定的告 知义务，现因上诉人自身原因未能在双方约定的期间交付房款、办理购房手续，系 上诉人违约行为所致，故一审人民法院对上诉人请求返还定金的诉讼请求不予支持 是正确的。综上，一审人民法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上 诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
天津市第一中级人民法院于2012年8月2日作出(2012)一中民四终字第814 号民事判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
在我国房地产市场的过热和房价过高的大背景下，国务院引导各地陆续出台限 购政策，经过近两年的努力，房价过快上涨的势头得到有效控制。在限购政策陆续 出台的过程中，各地不断爆出因“限购令”而导致合同无法履行，起诉要求退还定 金的案例，此时购房人往往用“情势变更”原则来抗辩。笔者认为，此类案件并不 都能适用情势变更原则，应该分情况而论：如果购房人在限购令出台之前签订购房 合同，之后国务院或者本地出台限购令，导致购房后无法过户等不利后果的，属于 情势变更，购房人可据此请求撤销合同并返还定金。反之则不能以此要求返还定 金。本案属于第二种情况，原、被告签订的《楼宇认购书》在国办发〔2011〕1号 和津政办发[2011]19号两个“限购令”之后，不符合情势变更原则的期间适用 条件，且原、被告签订的《楼宇认购书》中被告已经尽到提醒注意义务。据此，应 当推定原告知悉相关限购政策，此时，原告可以选择继续履行合同承担房屋不能过 户的风险，或者选择撤销合同承担定金罚则的不利后果。
编写人：天津市静海县人民法院李建桃
