——李明芬等诉玉环锦盛百货有限公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
浙江省台州市玉环县人民法院(2012)台玉民初字第693号-第745号民事判 决书
2.案由：商品房买卖合同纠纷
3. 当事人
原告：李明芬等59人
被告：玉环锦盛百货有限公司(以下简称锦盛百货有限公司)

【基本案情】
2007年-2008年间，锦盛百货有限公司对外预售“锦盛商厦”商品房，李明 芬等人在与其订立的合同中约定，建筑总层数25层(其中一至四层为商业用房), 经规划等部门批准的规划变更导致商品房结构形式、户型等变化，影响买受人所购 商品房质量或使用功能的，买受人有权在接到通知后的15日内作出是否退房的书 面答复。
2009年4月1日，玉环县人民政府发文同意修改“锦盛商厦”规划及建筑方 案，容积率从最初的11.567提高到12.892,主体建筑中的商业用房增加一层。随 后，玉环县规划建设部门为“锦盛商厦”增加的建筑面积补办了建设工程规划许可 证。容积率提高后，经计算，每个购房户土地使用权分摊面积减少了1.5 m²左右。
李明芬等59人认为，锦盛公司在开发“锦盛商厦”过程中擅自超建，严重违




一、商品房预售 45

反合同约定和法律规定，容积率从规划的11.567提高到现在的12.968,按其获取 的利润计算，应赔偿每户人民币77442元。锦盛公司认为，在建设“锦盛商厦”过 程中经政府批准才变更了规划，调整了容积率，且改变容积率主要是商业用房部分 增加一层，对住房的位置、外观及舒适度没有实质影响。所以，按照合同约定和建 设部的《商品房销售管理办法》的相关规定，自己不需要通知买方，由买方作出是 否继续购买的选择，不应承担法律责任。同时，李明芬等人基于商品房买卖合同主 张权利，但是合同中没有约定容积率提高的责任承担方式，以获取利润为依据进行 计算更无事实依据。
【案件焦点】
1.房地产开发商与购房户订立商品房预售合同后，开发商经行政主管部门批 准提高容积率的，是否应对购房户承担违约责任?2.行政主管部门的批准能否成 为开发商免除违约责任的事由?3.提高容积率违约责任的赔偿损失范围如何进行 界定，能否按照开发商获取的利润进行赔偿?
【法院裁判要旨】
浙江省台州市玉环县人民法院经审理认为：被告应否承担民事责任，主要从商 品房买卖合同以及提高容积率是否对原告产生不利影响进行分析。容积率提高后， 虽未影响到原告所购商品房质量或使用功能，但是客观上导致原告方所购房屋的居 住环境、使用条件受到一定的影响，且使原告方分摊土地使用权面积减少，故被告 方不对原告作任何补偿，有失公允；但原告以被告提高容积率获得利润为赔偿标准 缺乏法律依据和事实依据，可酌情确定被告按原告购买商品房的面积以每平方米 100元的标准进行补偿。双方系商品房买卖合同关系，双方的权利义务受买卖合同 约束，故而被告提高容积率虽经行政机关批准，但不能成为免除民事责任的法定 事由。
浙江省台州市玉环县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、 第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条第一款的规定，作出如下 判决：
一 、限被告玉环锦盛百货有限公司于判决生效后七日内补偿原告李明芬计人民 币16485元(原告李明芬购买的商品房面积为164.85 m², 其余原告按所购房屋的




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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


面积，以每平方米100元的标准进行赔偿)。 二 、驳回原告李明芬的其他诉讼请求。
【法官后语】
房地产开发商在房地产开发过程中，未经购房户同意擅自提高容积率牟取利润 的情况非常普遍，并且一般能够获得行政主管部门的审批；而此种情形在商品房买 卖合同中对违约责任的约定往往不明确，相关法律及司法解释也未作规定，在司法 实践中争议较大，各地法院裁判标准不一。
在此类案件中，开发商提高容积率后，对住户的影响主客观存在：一是公共设 施使用人数增加，住户居住舒适度下降；二是住户土地使用权分摊面积减少；三是 房屋交易价值降低。与此同时，行政主管部门的批准不能成为开发商承担违约责任 的免责事由，故开发商需承担民事责任。
本案的启示在于，行政主管部门在批准提高容积率之时，应充分考虑可能带来 的纠纷隐患，加强房地产开发过程中的监管力度，严把容积率关口。
编写人：浙江省台州市玉环县人民法院项延永