——石忠兰诉成都市京谊房地产发展有限责任公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
四川省成都市中级人民法院(2012)成民终字第3536号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):石忠兰
被告(上诉人):成都市京谊房地产发展有限责任公司(以下简称京谊公司)
【基本案情】
2011年12月18日，石忠兰(乙方)与京谊公司签订《雄飞中心房屋定购
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
书》,载明乙方在充分了解所订购商品房有关内容，且已仔细阅读并对销售中心已 公示的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《前期物业服务协议》、其他相关附件 及其填充内容无异议的基础上，自愿定购由甲方开发的位于成都市青羊区提督街1 号“雄飞中心”项目商品房。双方约定：石忠兰自愿申请定购成都市青羊区提督街 1号“雄飞中心”某号商品房，房屋总价款1868589元；签订定购书之日，石忠兰 向京谊公司交纳购房定金10万元；石忠兰应在签订定购书之日起七日内，即2011 年12月25日前到“雄飞中心”销售中心与京谊公司签订《商品房买卖合同》及其 附件，如石忠兰不按约定期限与京谊公司签订《商品房买卖合同》及其附件，京谊 公司有权解除定购书并将定购书项下石忠兰定购的商品房另行销售而无须通知石忠 兰，同时不退还已付定金。同日，石忠兰向京谊公司支付定金10万元
2011年12月31日，石忠兰前往雄飞集团销售中心就签订购房合同相关事宜进 行了协商。根据四川省成都国力公证处对现场的摄像显示，京谊公司的销售人员确 认了石忠兰曾分别于2011年12月25日、30日前往售楼部进行过协商的事实，并 且就合同签订时间要给石忠兰延期，双方一直就是否应将十年收益的保障性问题写 入《商品房买卖合同》进行协商(京谊公司的广告宣传单中有关于“雄飞中心商 铺投资价值分析”的内容)。在未就上述问题达成一致的情形下，石忠兰提出退还 定金的要求，未得到销售人员答复。
石忠兰诉请法院判令解除双方签订的《雄飞中心房屋定购书》,并返还交纳的 定金10万元及利息(自2011年12月31日起计算至款付清之日止)。京谊公司认 为，石忠兰是在充分了解房屋情况后与之签订的定购协议，并交纳了10万元定金， 其主张京谊公司采用欺诈手段签订合同的事实不能成立。石忠兰提交的公证书只能 证明其于2011年12月31日到被告售楼处，不能证明与被告进行过协商，且违反 至迟于2011年12月25日与被告协商签订《商品房买卖合同》及其附件的约定。 京谊公司在楼盘广告上关于“高回报率”的文字说明，仅为要约邀请，不能将楼盘 广告内容写入《商品房买卖合同》及其附件中。
【案件焦点】
签订商品房定购书交付定金后，因不能归责于双方当事人的事由未能达成合同 的，是否适用定金罚则。
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【法院裁判要旨】
四川省成都市青羊区人民法院经审理认为：在经公证书确认的现场录音资料中 显示，被告的销售人员确认了原告曾分别于2011年12月25日、30日前往售楼部 协商的事实，且被告明确表示就房屋买卖合同的签订时间给原告延期，故对被告主 张原告违约在先的请求不予支持。涉案商铺售价高达1868589元，被告在商品房广 告宣传单上关于“雄飞中心商铺投资价值分析”的内容，是对房屋价格确定有重大 影响的描述和允诺，故原告关于将十年回报率的保障性问题写入《商品房买卖合 同》的要求合乎情理。双方当事人各自出于自身利益考虑，无法就上述问题达成一 致，未能签订《商品房买卖合同》,双方均无过错，被告应将10万元定金返还原 告。原告要求被告从2011年12月31日起支付10万元定金的利息的主张，没有合 同和法律依据，本院不予支持。
四川省成都市青羊区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一 款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，作 出如下判决：
一 、解除原告石忠兰、被告成都市京谊房地产发展有限责任公司于2011年12 月18日签订的《雄飞中心房屋定购书》。
二、被告成都市京谊房地产发展有限责任公司在本判决书生效之日起七日内返 还原告石忠兰定金10万元。
三、驳回原告石忠兰的其余诉讼请求。
宣判后，京谊公司提起上诉，成都市中级人民法院驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理重点在于对“不能归责于当事人双方事由”的认定。《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖 人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保 的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规 定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖 人应当将定金返还买受人。”
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具体到本案中，石忠兰与京谊公司签订的《雄飞中心房屋定购书》,在性质上 属于预约合同，其对行为内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而磋商之 际，须尽最大努力确保公平的谈判。本案双方当事人争议的京谊公司宣传广告中的 “雄飞中心商铺投资价值分析”的内容是否纳入商品房买卖合同，该内容在定购书 及《商品房买卖合同》(公示合同文本)中均未作出约定，属于签订定购书后合理 存在的磋商空间。双方因此不能协商一致，未能订立《商品房买卖合同》,这既有 当事人双方出于自身利益考虑的因素，也有对广告宣传内容的理解不一致的因素， 这属于“不可归责于当事人双方的事由”导致商品房买卖合同未能订立，京谊公司 应返还石忠兰所交纳的定金10万元。
编写人：四川省成都市青羊区人民法院 梁晨
