——苏静诉北京达华庄园房地产开发有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2011)一中民终字第17033号民事判决书





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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):苏静
被告(上诉人):北京达华庄园房地产开发有限公司(以下简称达华庄园公司)

【基本案情】
2008年9月23日，原告苏静与被告达华庄园公司签订一份《北京市商品房现 房买卖合同》,合同约定：出卖人购买位于北京市昌平区北七家镇的某房屋，房屋 总价款为3810000元。出卖人应当在2008年11月30日前向买受人交付该商品房， 该商品房交付时应当提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告 书。该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 以及该商品房取得的《北京市建筑工程竣工验收备案表》。合同还约定了逾期交房 的责任，即：逾期超过30日的，买受人有权要求退房。买受人要求继续履行合同 的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按 日计算向买受人支付全部已付款0.3%的违约金，并于该商品房实际交付之日起15 日内向买受人支付违约金。
合同签订后，原告苏静依约支付了购房款。2009年4月2日，原告的委托代理 人签署了《达华庄园房屋验收单》,其中业主意见一栏为空白。2009年4月6日， 原告的委托代理人向达华庄园物业提交了一份《××房屋改建申报单》,申请对达 华庄园该房屋进行改建，后向北京达华物业管理有限公司交纳了装修押金2万元， 对涉案房屋进行了改建并于2009年6月完工。2010年12月1日，被告达华庄园公 司向原告交付了更换锁芯的涉案房屋的钥匙。原告认为被告迟延交房，直到2010 年12月1日才履行了交房义务，请求判令被告履行房屋买卖合同及有关事项的协 议并判令被告承担未按期交房的违约责任，赔偿违约金83.439万元；而被告认为 该房屋至迟于2009年4月6日即原告开始对房屋进行改建时即以交付。
【案件焦点】
交房义务在何时履行，即是否只有交付钥匙才代表被告履行了房屋交付义务。




一、商品房预售 19

【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：原、被告签订的《北京市商品房现房买卖 合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合 法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务；本案争议的焦点系被告何时履行 了交房义务。原告以被告曾于2010年12月1日向原告交付房屋的钥匙为由主张被 告于2010年12月1日履行了交房义务，对该主张本院不予采信。理由如下：首 先，该房屋在合同签订时已是具备交付条件的现房；其次，原告于2009年4月2 日签署了《达华庄园房屋验收单》,并于2009年4月6日申请对房屋进行改建，并 且改建工程于2009年6月实际完工。因原告不可能对未交付的房屋进行改建，故 本院认为，房屋交付的条件不应拘泥于交付钥匙，而是更应关注房屋在实际上是否 已被原告控制，这符合双方当事人订立合同的目的及合同法规定的诚实信用原则。 综合考虑双方当事人提交的证据及案件客观事实，本院认为被告于2009年4月6 日，即原告申请对房屋进行改建之日已经履行了交付房屋的义务。现被告未能在合 同约定的交房时间向原告交付房屋，应当承担相应的违约责任。对于原告的第一项 诉讼请求中要求被告交付《房屋质量保证书》及《住宅使用说明书》,因被告同意 给付，对此本院不持异议。对于原告要求签署验房单的诉讼请求，因原告已经于 2009年4月2日签署了《达华庄园房屋验收单》,故本院对该项诉讼请求不予支 持。关于原告要求签署房屋交接单的诉讼请求，符合双方在合同中的约定，对此本 院予以支持。关于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，因原告并未提供证据证明 实际支出的律师费数额且双方对此并无约定，故本院对该项诉讼请求不予支持。北 京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百 一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一 、被告北京达华庄园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与原 告苏静签署房屋交接单，并向原告苏静交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说 明书》。
二、被告北京达华庄园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原 告苏静支付自二0○八年十一月三十日至二0O 九年四月六日未按期交房的违约金 146304元。
三、驳回原告苏静的其它诉讼请求。





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判决后，苏静、达华庄园公司均不服，上诉至北京市第一中级人民法院。北京 市第一中级人民法院认为：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维 持，上诉人之上诉请求缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民 事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案中房屋买卖合同与权属问题均较易查清，而焦点在于交房义务在何时履 行，这也是许多同类案件的争议焦点所在。交房义务于何时履行直接关系到违约金 数额的计算，与双方当事人利益密切相关。
一般认为，“交房”一词与“房屋钥匙初次交付于业主”等同，也就是所谓的 “交房=交钥匙”。诚然，“交钥匙”的行为本身一般来说的确能够体现对房屋的交 付，但在本案中，如果简单地套用这一逻辑，将被告于2010年12月1日交付钥匙 的日期作为被告履行交房义务的日期，则有不当加重被告人负担之虞，同时也会与 原告于2009年4月6日进行改建这一事实相矛盾，因此，交房义务究竟于何时履 行就成为了值得分析的问题。
出于以下考虑，本案2009年4月6日为被告履行交房义务之日。
首先，从“交房”一词的本质上讲，交房意味着被交房人开始对房屋加以实际 控制，房屋权能得以充分发挥。诚然，依一般交易习惯，交房的完成一般体现为房 屋钥匙的交付——盖因对钥匙的掌控成为一般观念中对房屋实际掌控的表征。然而 如果将这一逻辑套入本案中，则会与原告在2009年4月6日对房屋加以改建装修的事 实相矛盾：本案中原告对房屋的改建装修早于原告实际取得钥匙，从“举重以明轻” 的观点来看，得以不受他人阻碍的对房屋进行改建本身就意味着原告对房屋享有了充 分的掌控，其对房屋的权能得到了充分的、不受阻碍的发挥；所谓“法律的生命在于 经验而非逻辑”,我们认为将房屋被实际交付的日期认定为2009年4月6日是妥当的。
其次，从违约金制度价值上讲，违约金之目的系为弥补被违约一方之损失，其 损失程度应与未达到合同约定程度相当——在本案中，违约金补偿的内容为原告因 未被交付房屋而被造成的损失——即不能充分发挥对房屋权能的损失。如前所述， 原告于2009年4月6日对房屋开始改建，可以推定至迟于这一时间点原告对房屋




一、商品房预售 21

权能得以充分发挥，而因被告未能交房造成的损失亦应以计算至此为宜。
最后，从民法的精神与民法的原则上讲，民法本身体现着利益平衡的精神，这 一精神体现在本案中即为应当充分考量本案中被告的违约程度，使通过违约金体现 的违约责任的程度恰当而适度。如果将交房时间按交付钥匙的时间计算(而非依上 述以原告开始改建装修之日开始计算),则会明显导致被告责任加重的后果，这是 与民法的精神所不相合的。
综上所述，在本案中将交房日期定为原告对房屋进行改建之日是符合法律规定 且符合民法的原理与精神的。这也说明司法人员在审判工作中应当对查清的事实加 以充分、全面的考量与抽象，抓住案件事实的本质及其法律意义，达到习惯与法理 辩证的统一 。
编写人：北京市昌平区人民法院谢婧