——蔡碧芬诉厦门海沧房地产开发公司商品房买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第1726号民事判决书
2. 案由：商品房买卖合同纠纷
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人、反诉被告):蔡碧芬
被告(上诉人、反诉原告):厦门海沧房地产开发公司(以下简称厦门海沧房 产公司)
【基本案情】
原告蔡碧芬于1998年10月15日与被告厦门海沧房产公司签订一份编号为 0035350号的《商品房预售合同》,合同中厦门海沧房产公司为甲方、蔡碧芬为乙 方，合同约定蔡碧芬向厦门海沧房产公司购买位于厦门市海沧生活一小区37号楼 某店面，面积为34.56平方米、成交价为69120元，首期付40%计27648元，余款 41472元在房屋交付使用时交清。合同第十一条约定：“本合同签订后，须经厦门 市公证始得成立”;第十二条约定：“本合同经厦门市房地产市场管理处登记后生 效”;第十四条：“双方约定的其它事项：该房屋产权证欲在2000年8月办好。”合 同签订后，原、被告双方于同日到厦门市公证处进行公证。蔡碧芬至2000年12月 25日共支付给厦门海沧房产公司购房款合计69120元，厦门海沧房产公司于2000 年12月25日将讼争房产交付给蔡碧芬使用至今。原告将讼争房以店面性质出租给 案外人经营至今。因无法办理产权证及得知讼争店面无批建手续，故蔡碧芬诉至法 院，请求判令： 一、确认原、被告在1998年10月15日签订的编号为0035350号 《商品房预售合同》无效；二、被告以双倍的评估价格赔偿原告经济损失共计人民 币837200元；三、被告返还原告购房款69120元及利息(从原告向被告付款之日 起，至被告将购房款返还之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，其 中2011年6月30日前的利息为49274.32元),本息暂计人民币118394.32元；四、 本案诉讼费由被告承担。随后厦门海沧房产公司提出反诉请求，请求判令：一、确 认反诉原告、反诉被告在1998年10月15日签订的编号为0035350号《商品房预售 合同》无效；二、反诉被告立即按照房屋原状返还反诉被告占有的海沧生活区一区 37号楼该处房产，并结清占有房屋期间，应承担的相关费用(包括但是不限于电 费、水费、煤气费、物业费、公共维修金等项费用);三、反诉被告立即向反诉原 告支付房产占有期间的房屋使用费(房屋使用费按照同类地段房产租金收益计算， 房屋使用费自房屋交付反诉被告之日起，至反诉被告实际返还反诉原告之日止，暂
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计至2011年12月24日为93963.6元);四、本案受理费由反诉被告承担。
【案件焦点】
商品房买卖合同无效后如何处理，过错方应如何赔偿无过错方。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为：蔡碧芬与厦门海沧房产公司商品房 买卖合同纠纷一案，双方签定的合同违反了法律的强制性规定，依法应认定原告与 被告签订的商品房预售合同无效，故原告关于合同无效而要求被告退还购买讼争房 款项及损失赔偿的主张，于法有据，予以支持。依照法律规定，合同无效或者被撤 销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当 折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当 各自承担相应的责任。对讼争房的全部购房款为69120元，被告应当退还全部购房 款，原告应将讼争房产退还给被告；对讼争房产按使用性质为店面进行估价，诉讼 时与购买时相比较，增值计360699.39元(429819.39元-69120元),上述房产增 值的损失应由被告赔偿给原告；而原告主张购买讼争购房款的利息，无法律依据， 故该请求应当予以驳回；原告主张被告按现有评估价双倍还款无法律依据，不予支 持。反诉原告关于合同无效及退还讼争房产的诉求，本院予以支持；反诉原告关于 反诉被告支付讼争房占用费的主张，因合同无效的全部过错在于反诉原告，反诉被 告对合同无效并无过错，故占用费之主张，不应支持。
福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第 五款、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款之规定，判决如下：
一 、确认原告(反诉被告)蔡碧芬与被告(反诉原告)厦门海沧房地产开发 公司于1998年10月15日签订的编号为0035350号《商品房预售合同》无效。
二 、被告厦门海沧房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告蔡 碧芬购房款69120元。
三、被告厦门海沧房地产开发公司赔偿原告因购房合同无效导致的损失计 360699.39元。
四 、驳回原告蔡碧芬的其余诉讼请求。
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五、反诉被告蔡碧芬应于本判决生效之日起十日内将“厦门市海沧生活一小区 37号楼×号店面”交付给反诉原告厦门海沧房地产开发公司。
六、驳回反诉厦门海沧房地产开发公司的其余诉讼请求。
本案本诉受理费13624元，由被告厦门海沧房地产开发公司承担7747元，由 原告蔡碧芬承担5877元；反诉案件受理费2142元，由反诉原告厦门海投房地产有 限公司负担。
蔡碧芬、厦门海沧房地产公司均不服原判提起上诉。福建省厦门市中级人民法 院经审理认为：第一，蔡碧芬上诉请求厦门海沧房产公司赔偿其一倍的已付购房款 69120元，但其并未在一审中提出该项诉讼请求，故依法不在二审审理范围之内。 第二，蔡碧芬在二审中申请对讼争房产的市场价值重新评估，由于讼争房产在一审 中已经评估，蔡碧芬如有异议，应在一审中提出；现其径直在二审中申请重新评 估，缺乏法律根据，不予支持。第三，讼争房产自2000年12月25日即交由蔡碧芬 占有、使用，其亦享受到占有、使用讼争房产所产生的收益，且原审判决判令厦门 海沧房产公司赔偿其因购房合同无效导致的损失360699.39元，故其关于厦门海沧 房产公司赔偿其购房款利息的诉求，于法无据，不应支持。第四，厦门海沧房产公司 作为讼争房产的开发商，其未取得讼争房产的预售许可证导致讼争协议无效，故原审 判决认定过错在厦门海沧房产公司并无不当；且蔡碧芬系基于对讼争协议的信任而占
有、使用讼争房产，其要求的房款的利息也未得到法院的支持，故厦门海沧房产公司 关于蔡碧芬支付讼争房产占用费之主张，不予支持。最后，由于本案系因厦门海沧房 产公司的过错而导致鉴定程序的启动，故该笔费用应由厦门海沧房产公司负担。
综上，上诉人蔡碧芬、上诉人厦门海沧房产公司的上诉请求均没有事实与法律 依据，不应支持。原审判决事实认定清楚、适用法律正确，应予维持。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15762.34元，由上诉人蔡碧芬负担13624元、上诉人厦 门海沧房产公司负担2142.34元；本案一审鉴定费1674元，由上诉人厦门海沧房 产公司负担。
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【法官后语】
案中商品房买卖合同无效的原因在于厦门海沧房产公司出售的房产未办理批建 手续，不属于预售许可证上可出售的商品房，双方签订的合同违背了法律的强制性 规定。案件的难点主要在于合同无效时过错方的赔偿范围和数额如何确定。
1.惩罚性赔偿的适用
蔡碧芬在本诉部分提出了“被告以双倍的评估价格赔偿原告经济损失共计人民 币837200元”的请求。双倍赔偿系惩罚性赔偿，1993年颁布的《消费者权益保护 法》(以下简称《消法》)第四十九条以及最高人民法院于2003年发布的《最高人 民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称 《解释》)第九条对此均有规定，属损害赔偿的特别规定。本案能否如蔡碧芬的请 求以评估价格适用双倍赔偿?笔者以为，既然《消法》没有将建筑工程明文排除在 外，《消法》第四十九条原则上应是适用于商品房交易的，但适用的原则及具体的适 用范围还有待廓清。2003年公布的《解释》进一步规定了买受人在5种情形之下不仅 可以要求解除、撤销合同或者是宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支 付利息及赔偿损失，还可以要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
本案商品房买卖合同签订于1998年，根据法不溯及既往的原则《解释》不应 适用于该案。适用《消法》第四十九条的前提是经营者有欺诈行为。关于欺诈行 为，《民法通则意见》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或 者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行 为。”在期房交易中，因开发过程中，特别是其中的施工“计划不如变化”,如果 一概认定期房变现时与合同不符均为欺诈，则不免失之偏颇。本案中，厦门海沧房 产公司虽在签订合同时已取得讼争房所在整体开发项目的预售许可证，但合同出售 的房产作为附属用房未办理批建手续，不属于预售许可证上可出售的商品房，无法 办理房屋所有权的转移登记，导致双方签定的合同违反了法律的强制性规定归于无 效。开发商按合同应该兑现而实际无法兑现，且按一个有经验的开发商在房地产市 场中的经验能够保证而实际未能达到保证事项的，可以认定为欺诈行为。因此对于 厦门海沧房产公司应可适用双倍的惩罚性赔偿。但根据前述法条，即使能够认定厦 门海沧房产公司存在欺诈之情节，出卖人承担双倍赔偿责任的计算基础应是已付购房 费用，随着商品房价格的节节攀升，讼争房的评估价格远高于已付的购房费用。因
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此，如前所述，就本案来说蔡碧芬以评估价格适用双倍赔偿的诉求不能得到支持。
2. 可得利益的赔偿
我国《合同法》第一百一十三条规定了可得利益的违约赔偿：“当事人一方不 履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当 相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合 同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。这里的 “可以获得的利益”即学界所谓的可得利益(也有称预期利益),是指合同债权人 在合同全面适当履行的基础上，依事物通常进行的规律或者依已采取的措施或准备， 可预期取得的财产增值利益。那么可知，可得(预期)利益损失就是指若没有违约， 受害方本可以在此合约下期望获取利益的丧失，如市场价格的变化、利润损失等。
具体到本案，蔡碧芬对讼争房已实际占有、使用十余年，其亦享受到占有、使 用讼争房所产生的收益，蔡碧芬所受损失即等于讼争房增值的可得利益。依据蔡碧 芬购入讼争房的目的，按使用性质为店面对讼争房进行估价，随着房产价格的大幅 攀升，诉讼时与购买时相比较已增值计360699.39元，该增值部分即是蔡碧芬的可 得利益受损部分，就该部分房产增值的损失应由厦门海沧房产公司赔偿给原告。
编写人：福建省厦门市海沧区人民法院郭静 吴建中
