——银杏物业公司诉朱某物业服务合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
湖北省宜昌市远安县人民法院（2019）鄂0525民初1079号民事判 决书
2.案由：物业服务合同纠纷 3.当事人
原告：银杏物业公司 被告：朱某
【基本案情】
2013年3月12日原告银杏物业公司登记设立，同年3月26日远征公 司与原告银杏物业公司签订《物业管理服务协议》， 约定由原告银杏 物业公司进行前期物业管理服务，住宅物业管理服务费0.45元/月/平方 米。此后原告银杏物业公司在银杏华庭小区进行物业管理服务。后因 与银杏华庭小区业主矛盾重重，原告银杏物业公司于2019年3月30日退 出银杏华庭小区。被告朱某于2012年9月26日与远征公司签订《商品房 买卖合同》， 购买银杏华庭小区×栋×单元×× 室房屋，合同约定了物业 服务费用项目及价格，其中物业费暂定0.45元/月/平方米，垃圾处置费
60元/年。房屋实际面积116.32平方米。购房后被告朱某母亲交纳了截 至2015年12月30日的物业费。自2016年1月起，被告朱某以小区到处张 贴有小广告、消防设备不完整、可视门损坏、绿化无人管理等为由， 认为原告银杏物业公司未尽到物业管理责任，未再交纳物业费。截至 2019年3月30日，被告朱某共欠物业费2236元（其中2016年，116.32平 方米×0.45元/平方米/月×12月+60元=688元；2017年， 116.32平方米 ×0.45元/平方米/月×12月+60元=688元；2018年，116.32平方米×0.45元/ 平方米/月×12月+60元=688元；2019年，116.32平方米×0.45元/平方米/ 月×3月+15元=172元），经原告银杏物业公司多次催收未果，故提起 诉讼，要求被告支付物业费、违约金共计3083.24元，其中，物业费 2236元，违约金847.24元。
【案件焦点】
1.原告银杏物业公司是否具有收取物业费的资格；2.被告朱某是否 应当支付物业费；3.本案是否超过诉讼时效。
【法院裁判要旨】
湖北省宜昌市远安县人民法院经审理认为：第一，原告银杏物业 公司是否具有收取物业费的资格。《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法 与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大 会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束 力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 原告银杏物业公司是依法成立的物业服务企业，与建设单位远征公司 签订了《物业管理服务协议》， 并按照协议对银杏华庭小区进行物业
管理服务，双方之间的前期物业合同对全体业主均产生效力，其有权 依据合同约定向业主收取物业费。
第二，被告朱某是否应当支付物业费。根据银杏物业公司与远征 公司签订的《物业管理服务协议》以及远征公司与被告朱某签订的 《商品房买卖合同》的约定，原告银杏物业公司作为物业服务企业， 已经提供了合同约定的物业服务，虽然在提供物业服务的过程中存在 一定不足和瑕疵，但并未构成根本违约，不能成为被告朱某拒付物业 费的理由，被告朱某应当及时支付物业管理费。被告朱某认为原告银 杏物业公司在某些方面未尽到管理和维护义务，可以请求其承担继续 履行、采取补救措施的违约责任。关于违约金，原告银杏物业公司主 张的标准日万分之五过高，依法应予调整，其在庭审中同意按照银行 同期贷款利率计算，该计算标准合情合理，法院予以采纳。
第三，本案是否超过诉讼时效。被告朱某自2016年起未再交纳物 业费，按照惯常理解，业主应在服务年度内及时交纳物业费，即被告 朱某应在2016年12月30日以前缴清当年物业费，故2016年的物业费诉 讼时效应自2016年12月30日起算，至今并未超过3年的诉讼时效，且原 告银杏物业公司亦多次通过张贴公告等方式进行了催收，故对被告朱 某该抗辩意见，法院不予采纳。
综上，湖北省宜昌市安远县人民法院依照《中华人民共和国合同 法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，作出如下判 决：
一、被告朱某欠原告银杏物业公司物业费2236元，并支付违约金
二、驳回原告银杏物业公司的其他诉讼请求。 【法官后语】
一个生活幸福的小区是需要物业和广大业主共同努力才能建成 的。大多数人花光所有积蓄甚至负债购房， 旨在为自己谋求一个更好 的生活环境。物业服务企业在小区存在的意义就是为所有业主提供公 共服务，来维护好小区的日常秩序，营造好的环境，但不可忽视的 是，物业服务企业亦是一个企业，摆脱不了企业的盈利目的。因此， 交纳物业费与提高服务质量是相辅相成的，物业服务质量提高了，业 主才能高高兴兴地交纳物业费，反过来，业主及时交纳物业费，物业 服务企业才有充足的资金来雇员、购买服务等以高质量地完成物业服 务。
然而在现实生活中，很多业主却认为物业不作为而拒交物业费。 物业与业主之间成立物业服务合同关系，物业提供服务，业主支付物 业费。按照合同有关法律的一般精神，物业一方根本违约时，作为合 同另一方的业主是可以拒交物业费的。什么叫作根本违约，也就是物 业未履行合同义务达到一定的程度，严重不履职的行为。物业服务一 般包括公共卫生、绿化维护、治安管理等，只有在物业完全不提供服 务，或提供服务严重不达标的情况下，业主才能拒交物业费。本案 中，业主认为小区有时候出现垃圾未及时清理、小区有贴小广告等现 象而拒付物业费，不能视为物业根本违约，而作为其拒交物业费的理 由。物业已经为小区业主提供了物业服务，而小区业主亦享受了该服 务，虽然服务质量不尽人意，但是不能完全否定物业的付出，业主亦 应当支付物业费， 同时可以采取其他的方式来督促物业提高服务质 量。
在此，要提醒广大业主，物业服务企业不履行或者不完全履行物 业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维 修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履 行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是不能以消极地拒绝 缴纳物业费来对抗，这样既无合法依据也非明智之举，甚至还要承担 相应的违约责任，得不偿失。
编写人：湖北省宜昌市远安县人民法院 杨舒
