——高振景等诉北京市朝阳区望京明苑小区业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2016）京03民终字第663号民事判决书
2.案由：业主撤销权纠纷
3. 当事人
原告（被上诉人）：高振景、黄元培、安建伟、李万宏、王通（以下简称高振景等5 人）
被告（上诉人）：北京市朝阳区望京明苑小区业主委员会（以下简称业委会）
【基本案情】
2012年3月，业委会筹备组采用书面征求意见方式组织召开业主大会。同年4月20日， 作出《业主大会决议》。高振景等5人均称未接到召开首次业主大会的通知，亦未能参加 表决。
高振景等5人曾提起业主知情权纠纷案件，要求业委会公布小区管理规约、业主大会 议事规则、业主大会及业主委员会决定及会议记录。法院生效判决支持了除公开业主名单 （含房号）、表决权数清册（含房号）外的诉讼请求。之后，高振景等5人申请强制执
行，业委会无法提供。现高振景等5人认为业主大会的召开违反法定程序，故起诉请求撤 销业主大会的决议。
高振景等5人提交368名业主签名的《关于罢免“业主委员会”的提议》，并提交《得票 统计》。《得票统计》只记载了票数，没有代表权票数的统计。法院在审理期间调取到 《表决书》，每份《表决书》背面均设置有“票权数”一栏，绝大多数记载为“1” ，业委会 无法提供代表权票数的计算方法。
【案件焦点】
1.业主大会决议的撤销问题是否属于民事案件受理范围；2.业委会是否为本案适格被 告；3.业主大会所作决议是否符合法律规定，如果违反了法律规定，应否予以撤销。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权
法》）第七十六条规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施 的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其 他管理人等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意。业主大会作出的决定违反法律规定的程序的，业主可以请求人民法院撤销该决定。 本案中，望京明苑小区的《业主大会决议》选举产生了业主委员会委员、通过《望京明苑 小区业主大会议事规则》《望京明苑小区业主管理规约》、解聘原物业企业、授权业主委 员会聘请新的物业公司，上述决议内容属于《物权法》第七十六条规定应由业主共同决定 的事项。《物权法》对决议上述事项有两个要件，即应当经专有部分占建筑物总面积过半 数的业主同意，并且占总人数过半数的业主同意。本案中，业委会未能举证证明《业主大 会决议》的作出符合《物权法》规定的要件。而《得票统计》仅有同意上述事项人数的统 计，没有对专有部分占建筑物总面积数的业主是否过半数同意进行统计。业委会未能举证 证明《业主大会决议》中对代表权票数及占总票权数的统计有相应投票票数支持。因此， 《业主大会决议》的5项决议内容，均缺乏有效证据证明其具备法定要件，高振景等5人诉 请撤销这5项决议内容，有事实和法律依据，予以支持。
综上，依据《物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区 分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
撤销望京明苑小区业主大会于2012年4月20日作出的关于“选举产生业主委员会委员5 名”“通过《望京明苑小区业主大会议事规则》”“通过《望京明苑小区业主管理规约》”“通 过《同意解除前期物业服务合同》”“通过《同意授权业主委员会采取邀标方式聘请新的物 业公司》”的决议。
宣判后，业委会提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：第一，业主大会决 议的撤销问题属于民事案件受理范围。根据《物权法》第七条、第七十八条第二款之规定 可以看出，业主认为业主大会作出的决议侵害自己合法权益的，有权向人民法院提起撤销 权诉讼。第二，业委会是本案适格被告。业主委员会是业主大会的执行机关，根据业主大 会的决议，代表业主管理建筑区划内的公共事务。业委会作为业主大会的常设机构，履行 日常管理职责，是本案的适格被告。第三，业主大会所作决议违反法律规定的程序，应予
撤销。《得票统计》仅有人数统计，没有对专有部分占建筑物总面积数的业主是否过半数 同意进行统计。将票权数相加所得总数与《业主大会决议》中所载的代表权票数也不一
致。业委会始终未能提供代表权票数的计算方法，无法证明上述事项经过专有部分占建筑 物总面积数的过半数业主同意，亦无法提供业主大会召开的相关工作材料，导致法院无法 核实，该后果应由业委会承担。综上，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权
益，依据法律规定向人民法院提起的予以撤销的纠纷。虽然《物权法》第七十八条第二款 规定了业主撤销权，但该规定相对原则、简单，在司法实务中难以操作。后《最高人民法 院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称最高法 院司法解释）第十二条对业主撤销权进一步予以明确。但囿于理论和实务界对业主大会、 业委会的性质以及撤销权行使对象等存在争议，司法实务界仍存在一定分歧。
本案以现行法律法规为依据，作出的裁判涉及业主委员会的诉讼主体资格、撤销权行 使对象以及此类纠纷中的举证责任分配等问题。
1.业主委员会能否作为被告应诉
就业主大会、业主委员会的诉讼主体资格，现行《物权法》和《物业管理条例》均未 明确规定，在理论界及实务界存在一定争议。业主大会由全体业主组成，是全体业主集体 决策的议事会议，不具有实体性，难以作为主体参加诉讼。业主委员会是业主大会的常设 机构，负责处理业主大会的日常事务，但不具有独立的财产，依我国法律规定，并不具有 法人资格，也不属于民事诉讼法律中具有诉讼主体资格的“其他组织”。
但实际上，最高法院司法解释对业主委员会的诉讼主体地位已经予以“适当承认” ，业 主委员会有权以原告身份提起民事诉讼。另外，从国外立法例看，德国法亦不承认业主管 理团体的法人资格，但在一定程度上承认某些无权利能力社团能够作为诉讼当事人起诉或 者应诉。“无救济则无权利” 。如果因为法律规定的空白而迳直否认业委会的被告地位。那
么，当业主的合法权益受到损害时，将会面临因无法寻找到合适的被告而无法得到保护的 尴尬局面。《物权法》第七十八条之规定也将流于形式。
综上，应确认业主撤销权纠纷中业主委员会的被告资格。这对于落实法律规定，保护 业主的合法权益具有重要作用。
2.业主撤销权的撤销对象
作为建筑物区分所有权人的业主，其权利内容既包括对专有部分的专有权，也包括对 共有部分享有的共有权，还有共同管理权。最高法院司法解释第十二条将业主的合法权益 解释为既包括实体性权益，也包括程序性权益。
实体性权益受到侵害，是指业主基于建筑物区分所有权所享有的合法权益受到业主大 会或业主委员会决议的侵害。程序性权益受到侵害，是指业主大会或业主委员会的决议内 容并未侵害业主的合法权益，然而作出决议的程序违反法律规定或者超出了其权限范围。 当业主的程序性权益受到侵害时，业主同样有权提起撤销权诉讼。
有争议的是，对撤销权对象的理解问题。有观点认为，根据《物业管理条例》第十九 条的规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理 无关的活动。故撤销权对象应该仅仅指向有关物业管理方面的决定，除此之外的决议事
项，如关于选举业委会或更换业委会成员的决议事项不属于撤销权对象。也有观点认为， 《物权法》第七十六条规定了业主有权共同决定的事项范围，只要决议内容属于该事项范 围的，均为撤销权的对象。
笔者同意第二种观点。《物权法》第七十六条正面规定了业主成员权范围问题，第七 十八条则规定了业主成员权被侵害时的救济权问题，此两条规定共同构成对业主合法权益 的保护。若依前述第一种观点，则业主有权行使撤销权的对象仅仅是有关《物权法》第七 十六条第（四）项、第（五）项、第（六）项规定的决议，这显然不符合立法逻辑。笔者 认为，成立业主大会、业主委员会本身即是为了物业管理的方便，就业主大会、业主委员 会成立产生的决议均属于有关物业管理的决议，故《物业管理条例》第十九条规定本身并 没有问题，有关《物权法》第七十六条所列事项的决议均属于业主撤销权的撤销对象。
3.业主大会、业主委员会的决议违反法定程序的认定
业主大会、业主委员会形成决议的程序，应符合法律、行政法规的强制性规定。根据 《物权法》第七十六条的规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附 属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业 或者其他管理人等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意。
在业主提供初步证据证明业主大会、业主委员会的决议违反法定程序时，业主委员会 应举证证明决议的作出程序符合法律规定，否则，应承担举证不能的不利后果。根据相关 规定，业主委员会需建立工作档案，保管好业主委员会选举的工作材料。司法实践中，业 主委员会可以提供选票方便法院进行核查，也可以提供选票的计算方法。综上，业主大
会、业主委员会决议合法与否应主要看是否符合法律规定的两个要件，即应当经专有部分 占建筑物总面积过半数的业主同意，并且经占总人数过半数的业主同意。欠缺此要件，即 使经过政府相关部门的指导也不代表业主大会、业主委员会的决议合法。
编写人：北京市第三中级人民法院 王世洋
