——北京市密云水库管理处诉宁小玲排除妨害案
【案件基本信息】


1.裁判书字号


北京市第三中级人民法院（2016）京03民终字第7232号民事判决书


2.案由：排除妨害纠纷


3. 当事人


原告（被上诉人）：北京市密云水库管理处（以下简称水库管理处）


被告（上诉人）：宁小玲


【基本案情】


水库管理处与北京佳博房地产开发有限公司（以下简称佳博公司）于2003年9月1日签 订拆迁合同，约定由佳博公司对水库管理处的幼儿园和园林所大院进行拆迁，在碧水花园 项目竣工后提供合格且可办理房产证的普通居民楼3877平方米作为对水库管理处的全额补 偿。2006年12月29日，双方签订《拆迁合同》补充协议，就欠付的补偿房屋面积，由佳博 公司一次性补偿给水库管理处25套房屋。2009年9月15日，佳博公司向水库管理处发出入 住通知，将碧水花园25号楼2单元301号等房屋作为拆迁补偿提供给水库管理处。因未办理





产权登记，水库管理处曾诉至法院，北京市密云县人民法院（2013）密民初字第5096号民 事判决书判决佳博公司协助水库管理处办理密云县（现密云区，下同）碧水花园25号楼2 单元301号等房屋权属转移登记手续。该判决现已生效。

宁小玲2004年至2007年曾任佳博公司销售业务员。双方曾于2005年1月15日签订北京 市商品房买卖合同，合同对所购商品房为密云县溪翁庄镇中心广场西南侧的第2幢2单元
301号等房屋事项进行了约定。因未取得房屋所有权证，宁小玲曾诉至法院，要求佳博公 司为其办理密云县溪翁庄镇中心市场西南侧的第2幢2单元301号（即4号楼2单元301号）的 房屋所有权证，因其未能提供合同原件、首付款证据原件、偿还贷款证据原件且未能提供 合法入住的证据，北京市密云县人民法院（2013）密民初字第460号民事判决书判决驳回 了宁小玲的诉讼请求。宁小玲不服提起上诉，北京市第二中级人民法院（2013）二中民终 字第13296号民事判决书以一审同样理由及宁小玲所提供证据不足以证明其与佳博公司存 在真实买卖关系为由，判决驳回了宁小玲的上诉，维持原判。后宁小玲又向北京市高级人 民法院提出再审申请，被北京市高级人民法院（2014）高民申字第1708号裁定书裁定驳
回。


另查明，密云县碧水花园25号楼2单元301号与密云区溪翁庄镇中心广场西南侧的4号 楼2单元301号为同一套房屋。

【案件焦点】


生效判决已判令佳博公司协助水库管理处办理房屋产权证，在尚未取得产权证的情况 下，水库管理处是否有权要求占用涉诉的宁小玲腾退房屋并支付占房使用费。

【法院裁判要旨】


北京市密云区人民法院经审理认为：对妨害占有的行为， 占有人有权请求排除妨害或 者消除危险，因占有或者妨害造成损害的， 占有人有权请求损害赔偿。本案中，水库管理 处和宁小玲就涉案房屋均曾向法院提起诉讼，根据法院生效判决，可以认定宁小玲对涉诉 房屋不享有占有和使用的权利基础；根据本案已查明的事实，涉诉房屋系水库管理处原有 的房屋被拆迁而取得的拆迁安置房之一，水库管理处已办理了涉诉等房屋的入住手续，且 已生效的北京市密云县人民法院（2013）密民初字第5096号民事判决书判决佳博公司协助





水库管理处办理涉诉等房屋权属转移登记手续，水库管理处作为涉诉房屋的权利人，依法 享有占有、使用、收益的权利，现宁小玲无合法依据占用涉案房屋，影响到了权利人的合 法利益，理应将该房屋腾退并返还给水库管理处。故水库管理处要求宁小玲腾退涉案房屋 并支付逾期腾退占房使用费的诉讼请求，理由正当，予以支持。宁小玲所作辩解，无事实 和法律依据，不予支持。

北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民
共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：


宁小玲于本判决生效之日起十日内将其占用的密云县碧水花园25号楼2单元301号房屋 腾退，逾期每月向水库管理处支付占房使用费1000元。

宁小玲持原审起诉意见提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：首先，关于 涉案房屋是否为宁小玲实际占用的房屋。根据佳博公司的证明和密云县溪翁庄镇第三社区 居民委员会证明等在案证据，可以认定佳博公司开发建设的碧水花园小区中，原4号楼现 变更为25号楼。宁小玲在庭审中自认其占用的房屋为碧水花园小区4号楼2单元301号，且 在多次诉讼的裁判文书中列明宁小玲的住址也是碧水花园小区4号楼2单元301号。因此，
一审法院根据有效证据认定宁小玲在碧水花园小区中占用的房屋就是涉案房屋。其次，水 库管理处是否有权请求宁小玲腾退涉诉房屋。北京市密云县人民法院（2013）密民初字第 5096号民事判决书认定，水库管理处与佳博公司签订的拆迁合同、补充协议，均合法有
效，并判令佳博公司协助水库管理处办理涉案房屋的房屋权属转移登记手续。佳博公司亦 曾向水库管理处发出入住通知书，但由于曾为佳博公司销售业务员的宁小玲占用涉案房
屋，排除了水库管理处对涉案房屋的控制与支配。 目前，水库管理处基于合同关系已享有 涉案房屋的合法占有权，有权请求、依法排除他人对其财产权益的妨害。最后，宁小玲是 否有权占用涉案房屋。已有生效法律文书认定，宁小玲与佳博公司之间没有真实的房屋买 卖关系，宁小玲亦未向法院提供合法入住证据。在本案审理过程中，宁小玲亦未向法院提 供有效证据证明其有权占有、使用涉案房屋。故，宁小玲在没有占有权的前提下，仍以其 与佳博公司有买卖合同为由拒绝腾退涉案房屋，对此不予支持。

北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第
（一）项之规定，作出如下判决：





驳回上诉，维持原判。


【法官后语】


根据物权法的规定，不动产所有权的取得以记载于不动产登记簿时发生效力，房管部 门给购房者发放房产证，是从法律上保护购房者的所有者权益。回迁房屋亦需办理房产
证。在回迁房屋已办理入住，且法院已判决拆迁方为被拆迁人办理房屋登记手续，但房产 证因其他原因未能办理的情况下，被拆迁人可基于合法占有维护自己的合法权益。

本案中，水库管理处作为基于拆迁合同而对涉诉房屋享有回迁权利的被拆迁方，在办 理房屋入住手续后，该房屋占有、使用、收益等相应权利已转移至水库管理处，就涉诉房 屋的产权证问题，佳博公司协助水库管理处办理房屋产权证的义务已被生效判决所确认。 作为对涉诉房屋享有合法占有权的水库管理处，其财产权益被侵害时，当然有权排除他人 对其财产权益的妨害。而生效判决已确认宁小玲与佳博公司间不存在真实的房屋买卖关
系，宁小玲亦未向法院提供合法的入住证据。故宁小玲在欠缺对涉案房屋享有占有的物 权、债权、监护权等本权的情况下，系无权占有。其拒绝腾退涉案房屋于法无据。

在诉讼之初，水库管理处曾诉求宁小玲自2010年9月20日，即水库管理处发现涉诉房 屋被宁小玲侵占，遂要求其搬出，宁小玲拒绝搬出之日起给付占房使用费用，结合该案情 况，承办法官认为应自宁小玲诉请佳博公司为其办理产权证被法院驳回的判决生效之日为 起点给付占房使用费更为妥当。因为在权利不明的状况下，水库管理处要求宁小玲给付占 房费依据不足，而在生效判决明确判明双方对涉诉房屋是否享有相关权利后，水库管理处 依照占有权要求宁小玲腾退房屋并支付占房使用费即有了充足的法律依据。在向水库管理 处释明后，水库管理处表示为督促宁小玲尽早腾退涉诉房屋，愿意在支付占房费方面做出 让步，遂变更了相关的诉讼请求，即要求宁小玲于判决生效后10日内腾退碧水花园小区25 号楼2单元301号楼房，逾期按每月1000元支付占房使用费。在以往的诉讼过程中，宁小玲 曾表示涉诉房屋被其以1200元每月的价格出租给他人，结合当地房屋出租价格，水库管理 处要求宁小玲支付占房使用费的数额符合市场行情，故法院依法支持了其诉讼请求。

编写人：北京市密云区人民法院 李娜