——范国平、刘瑾花诉靖江天一房地产有限公司房屋确权案
【案件基本信息】


1.裁判书字号


江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12民终字第388号民事判决书


2.案由：所有权确认纠纷


3. 当事人


原告（被上诉人）：范国平、刘瑾花


被告：靖江天一房地产有限公司（以下简称天一公司）


第三人（上诉人）：环一军


【基本案情】


范国平、刘瑾花系夫妻。2008年12月22日，范国平与天一公司签订《商品房买卖合
同》一份，约定范国平以800万元的价格购买天一公司开发建设的靖江市靖城镇骥江路299 号太平洋广场×幢×层1-070 、071 、072 、073 、074 、075号厅房。后范国平支付了购房款





800万元。2014年1月，范国平要求天一公司办理房屋所有权证并将相关资料交给天一公
司，但天一公司一直未予办理。2010年6月，天一公司将范国平所购上述房屋登记至自己 名下。2011年1月，环一军与天一公司签订借款抵押合同，约定天一公司向环一军借款
1500万元，天一公司以其所有的包含范国平购买的6间厅房在内的13间厅房作抵押，并办 理了抵押登记手续。范国平、刘瑾花提起诉讼请求确认坐落于靖江市靖城镇骥江路299号 太平洋广场厅房中的070号的所有权属于范国平、刘瑾花所有。环一军认为，天一公司将 登记在自己名下的房屋抵押给环一军，并办理了抵押登记手续，环一军依法对抵押登记的 房屋在借款金额范围内享有优先受偿权。天一公司认为范国平、刘瑾花不能直接行使确认 物权的权利。

【案件焦点】


范国平、刘瑾花能否基于房屋买卖合同直接请求法院确认房屋所有权。


【法院裁判要旨】


江苏省靖江市人民法院经审理认为：范国平与天一公司订立的商品房买卖合同合法有 效，在范国平按合同付清房款后，天一公司应向范国平交付房屋并协助办理房屋所有权登 记手续。范国平提供的证据可以证明其已按合同约定向天一公司支付了全部房款，其对所 购房屋应享有所有权，但该房屋产权证的记载与真实权利不符，其为该房屋的真实权利
人，范国平、刘瑾花请求确认其享有物权，应予支持。天一公司在明知将讼争房屋已出售 给范国平的情况下，不直接将该房屋的所有权证办理给范国平而登记至自己名下，且抵押 给环一军，显属不当，不能因此否认范国平对讼争房屋享有所有权。环一军在借款给天一 公司时，因天一公司持有登记在自己名下的房屋所有权证，环一军因无法知晓天一公司已 向范国平销售，有理由相信该房屋属天一公司所有，在向天一公司出借款项后，环一军作 为抵押权人取得该房屋的抵押权是善意的，且办理了抵押登记，故该抵押登记有效，环一 军对该房屋享有优先受偿权。

江苏省靖江市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条、 第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，作出如下判决：





一、坐落于靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场厅房070属范国平、刘瑾花所有；


二、环一军对以坐落于靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场厅房070折价或者以拍 卖、变卖该房屋的价款在160万元范围内优先受偿。


环一军不服一审判决提起上诉。江苏省泰州市中级人民法院经审理认为：关于不动产 物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的 合同生效就必然发生不动产物权的变动。范国平虽与天一公司签订了商品房买卖合同，并 依照约定支付了购房款，商品房买卖合同应为合法有效，但由于双方未到房管部门办理产 权过户登记手续，故不能产生房屋产权已由天一公司转移给范国平的法律后果，范国平仅 享有基于债权的物权变动请求权，该不动产仍属于天一公司所有。

因范国平与天一公司之间的房屋买卖合同未经备案登记，环一军在借款给天一公司时 无法得知该事实，且天一公司持有登记在自己名下的房屋所有权证，物权登记具有公示、 公信效力，环一军有理由相信该房屋属天一公司所有，其在向天一公司出借款项后，依法 办理了抵押登记，环一军作为抵押权人取得该房屋的抵押权是善意的，该抵押登记有效， 环一军对该房屋享有优先受偿权。在范国平的合同债权与环一军的抵押物权相冲突的情况 下，依据物权优先于债权的原则，应优先保护第三人的抵押权。一审认定范国平、刘瑾花 已经按约支付了全部购房款，范国平、刘瑾花取得了涉案房屋的所有权，违反了不动产物 权变动的原因与结果相区分的原则。一审认为涉案房屋属于产权证记载与真实权利不符， 直接依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第 二条规定，确定范国平、刘瑾花对涉案房屋享有物权，属于适用法律不当，予以纠正。

江苏省泰州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款 第（二）项之规定，作出如下判决：

一、维持江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初4412号民事判决第二项；


二、撤销江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初4412号民事判决第一项；


三、驳回范国平、刘瑾花的诉讼请求。





【法官后语】


本案处理重点主要在于对“真实权利人”的理解。《最高人民法院关于适用〈中华人民 共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿 的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的， 应予支持。”

具体到本案中，一、二审法院审理思路出现分歧，其主要原因即在于对上述规定的不 同理解。一审法院认为天一公司明知案涉房屋已经出售给范国平又擅自将房屋登记至自己 名下，范国平、刘瑾花系房屋的真实权利人，根据上述司法解释的规定，应当确定房屋所 有权归范国平、刘瑾花所有。二审认为范国平与天一公司签订的房屋买卖合同虽然合法有 效，但由于双方未到房管部门办理产权过户登记手续，故不能产生房屋所有权已由天一公 司转移给范国平的法律后果，范国平仅享有基于债权的物权变动请求权，该不动产仍属于 天一公司所有，遂对一审判决予以改判。

从司法实践情况来看，不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形主要有 以下几种：第一，夫妻共同所有不动产登记在一方名下的；第二，借名购买不动产，将不 动产物权登记在被借名人名下的；第三，作为遗产的不动产物权登记在继承人、受遗赠人 以外的人名下的；第四，不动产共有人未按约定分割并登记不动产份额的；第五，人民法 院生效裁判文书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的；第
六，仲裁委员会的仲裁书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致 的等。以上情形中，确认真实权利人享有不动产物权是因为其具有取得不动产物权的法律 依据，或者是依据生效的裁判、仲裁文书，或者是依据与登记权利人的共有关系，或者是 依据与登记权利人的合同关系。本案中，范国平、刘瑾花不具有取得涉案房产所有权的任 何依据，显然没有取得房屋的所有权，故尚不是房屋的真正权利人，不能适用上述司法解 释的规定确定其享有房屋的所有权。

编写人：江苏省靖江市人民法院 刘汉江