——冯某平、月季公司诉焦作师专、腾达公司合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民终2264号民事判决书 2.案由：合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：冯某平、月季公司
被告（被上诉人）：焦作师专、腾达公司 【基本案情】
2013年8月5日，焦作师专后勤集团公司作为甲方、原告冯某平作 为乙方，双方签订了场地、房屋使用管理协议，约定甲方将北校区南 部部分场地、房屋交与乙方开办驾校开展汽车驾驶员培训业务（月季 公司），期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止；协议期满，乙方 在同等条件下可优先续签。2018年8月29日，被告焦作师专向冯某平作
出书面通知书，要求其搬出并退还场地。冯某平于当日收到该通知 后，于2018年10月1日向焦作师专作出书面保证，在2018年10月1 日下 午已将所有车辆移出校外，停止校内经营，积极开展学员的善后工 作。2019年1月21日，中兴豫公司受被告焦作师专委托，就该校北校区 驾校项目以竞争性磋商方式进行采购，2019年2月2日，采购人焦作师 专、采购代理机构中兴豫公司向被告腾达公司作出成交通知书，告知 腾达公司经竞争性磋商及磋商评审小组评定，被确定为该项目成交单 位，成交金额25.08万元，租赁期8年，并要求腾达公司自成交通知书 发出之日起30日内与采购方签订采购合同。2019年2月23日，焦作师专 作为甲方（出租人），腾达公司作为乙方（承租人），双方签订了焦 作师专北校区驾校场地房屋租赁合同。
【案件焦点】
如何确定优先承租权的权利属性，其能否导致出租人与善意第三 人签订的租赁合同无效。
【法院裁判要旨】
河南省焦作市山阳区人民法院经审理认为： 当事人对自己的主 张，有责任提供证据。二原告以二被告恶意串通，侵犯原告与被告焦 作师专所签订的租赁协议中的优先续约权为由，主张二被告签订的关 于焦作师专北校区驾校项目的磋商结果无效，并请求判决被告焦作师 专按照优先承租权条款约定，以焦作师专北校区驾校场地房屋租赁合 同中的价格、租期等与原告冯某平签订焦作师专北校区驾校项目场 地、房屋的续约合同。本案中，焦作师专与冯某平于2013年8月5日签 订的场地、房屋使用管理协议中，约定了“协议期满，乙方在同等条件 下可优先续签”的内容。该租赁协议于2018年8月31日期满，被告焦作
师专在多次书面通知冯某平要求其限期搬离该场地后，于2019年1月21 日委托中兴豫公司发布磋商公告，就该校北校区驾校项目以竞争性磋 商方式进行采购。被告腾达公司按照相关程序，经竞争性磋商后被确 定为该项目成交单位，并在限定时间内与被告焦作师专签订了焦作师 专北校区驾校场地房屋租赁合同。二原告在焦作师专北校区驾校项目 竞争性磋商公告发布后，未按照相关程序报名进行竞争性磋商，故其 与经竞争性磋商后被确定为该项目成交单位的被告腾达公司相较并不 具备原协议中所约定的“同等条件”，故二原告以其优先续约权被侵犯 为由提出本案诉讼请求，依据不足，不应予以支持。河南省焦作市山 阳区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 之规定，作出如下判决：
驳回原告冯某平、月季公司的诉讼请求。
冯某平、月季公司不服一审判决，提出上诉。
河南省焦作市中级人民法院审理认为：冯某平依约取得的优先承 租权仅为一种债权，是一种相对权，而非与出租人焦作师专的强制缔 约权，因此，冯某平在焦作师专将租赁物出租给第三人的情形下，请 求强制与出租人签订租赁合同，或者请求确认出租人与第三人签订的 租赁合同无效，既不符合优先承租权的权利属性，也缺乏法律依据。 焦作师专作为租赁物的权利人，最终选择腾达公司并与之签约，是谋 求利润最大化的正常市场行为，上诉人也不能提供充分证据证明被上 诉人之间存在恶意串通，使腾达公司以较低的租赁条件取得涉案租赁 物的承租权，因此，上诉人主张被上诉人之间存在恶意串通，并以此 请求确认被上诉人之间签订的合同无效缺乏证据支持。综上所述，冯 某平、月季公司的上诉请求不能成立，应予驳回；河南省焦作市中级
人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
优先购买权是法定的承租人的权利，而优先承租权的概念，法律 并未明文规定，其性质如何确定，审判实务中如何处理？
第一，优先承租权在我国现行法律中并无明确的法条依据，也就 是说，优先承租权并不是法律规定的承租人应享有的一种民事权利， 而是出租人和承租人在租赁合同中约定的期限届满后，如出租人继续 出租租赁物，则承租人享有优先承租的权利。倘若出租人违反该约 定，应对承租人承担违约责任。但是，约定优先承租权，并不意味着 承租人在租赁合同期满后自然取得优先强制缔约的权利，它需要满足 合同约定的同等租赁条件和合同各方当事人的协商自愿，因为优先承 租权仅是一种债权，而出租人对租赁物的所有权、占有权或者使用权 则是具有物权性质的权利，出租人有权自主决定是否继续出租租赁物 以及选择合同相对人。如果出租人在租赁合同期满后没有通知承租人 协商续订租赁合同，而是将租赁物出租给他人，视为违反了原租赁合 同的约定，损害了原承租人的优先承租权，参照《最高人民法院关于 审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（此 处指2009年，2020年修正时删除本条）第二十一条的规定，原承租人 可以依据租赁合同的约定请求出租人承担违约损害赔偿责任。与优先 购买权相似，原承租人依约取得的优先承租权仅为一种债权，是一种 相对权，而非与出租人的强制缔约权，因此，原承租人在出租人将租 赁物出租给第三人的情形下，请求强制与出租人签订租赁合同，或者
请求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效，既不符合优先承租权 的权利属性，也缺乏法律依据。本案涉及的承租人的优先承租权，在 当事人双方之间产生债权的约束力：在合同期限届满后，当承租人以 第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时，出租人需要与承租人 订约，否则应当承担违约责任。
第二，如出租人与第三人恶意串通，隐瞒与第三人真实的租金数 额，向原承租人高报该价格导致原承租人在不明真相的情况下放弃继 续承租。此时，出租人与第三人签订的租赁合同，是恶意串通所为， 侵害了被告利益。在这种情况下，双方的租赁合同当属无效。
但是，即便法院在此情形下确认合同无效，若出租方坚持不愿继 续出租给原承租人，法院亦难以强制双方建立租赁关系。从权利根源 来看，原承租人依约取得的优先承租权仅为一种合同债权，是一种相 对权，而非与出租人的强制缔约权，在当事人无法达成一致意思表示 的情形下，如果强制适用，无疑是对出租方自由支配权的侵害，对其 全面行使所有权形成限制。承租人亦只能主张出租人的违约责任。
焦作师专作为租赁物的权利人，中兴豫公司受焦作师专委托，就 该校北校区驾校项目以竞争性磋商方式进行采购，在选择承租人的磋 商中，最终选择腾达公司并与之签约，是基于谋求利润最大化的正常 市场竞争行为，原告未能提供充分证据证明两被告人之间恶意串通， 以使腾达公司以较低的租赁条件取得涉案租赁物的承租权，因此，原 告主张被告存在恶意串通，并以此请求确认被告签订的合同无效缺乏 证据支持。
本案涉及的承租人的优先承租权，虽然不具有对抗善意第三人的 承租权的优先性，但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力：
在合同期限届满后，如果系争房屋继续出租，当原承租人以第三方提 供的同等条款与条件提出缔约请求时，出租人需要与原承租人订约， 否则应当承担违约责任。因并无证据证明第三人与出租人有恶意串通 导致合同无效的情形，原承租人要求确认承租人与第三人签订的合同 无效的诉请无法得到法院的支持。
编写人：河南省焦作市中级人民法院 赵歆 樊倩
