——刘某诉缪某月委托合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市通州区人民法院（2016）京0112民初字第36080号民事判决书
2.案由：委托合同纠纷
3.当事人
原告：刘某
被告：缪某月
【基本案情】
2016年7月13日，缪某月以电话短信方式转发给刘某《授权委托书》一份，其中载
明：“本人缪某月特委托刘某女士代我全权出售本人名下位于北京通州区马驹桥星悦国际
×号楼302房屋（以下简称房屋）全部事项。1.房屋总售价280万元，房屋售价超出280万元
部分归受托人刘某所有，委托方不得主张售价280万元以外的权力。2.买受人首付款不得
低于180万，且在8月15日前付清首付款。3.同意代理人自180万元首付款中扣除我欠代理
人50万元借款。4.房屋买卖所发生的契税等所有费用由买方承担。5.委托、受托双方应信
守约定，否则违约方承担一切违约责任。6.接受售房款账号：6222080110400258××××，
中国工商银行，缪某月。” 2016年8月3日，刘某以委托人身份与李国珍签订《北京市存量
房屋买卖合同》，以335万元的价格将涉诉房屋卖与李国珍。刘某于2016年7月14日、7月
16日、8月1日先后以银行转账方式支付缪某月5万元、5万元、20万元，转账摘要载明“购
星悦902房屋房款”。刘某认为双方已成立委托合同关系，缪某月拒绝出售房屋已导致自己
损失代理费55万元，要求缪某月赔偿。缪某月认为委托书存在主要内容错误，缺乏基本要
件，未成立，且短信委托书关于房屋的价格，刘某在提供相关信息时存在欺瞒。
【案件焦点】
缪某月通过手机短信形式向刘某转发的《授权委托书》是否依法成立委
托合同。
【法院裁判要旨】
北京市通州区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事
人订立合同，采取要约、承诺方式。根据缪某月所述，授权委托书系先由刘
某制作，通过第三人发给缪某月，而授权委托书中明确载明了委托事项及双
方权利义务，符合合同法关于要约的规定，而缪某月将授权委托书发给原告
刘某的行为应当视为承诺，在刘某收到短信时双方的委托合同关系成立，该
委托合同系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应为合法有效，双
方均应按照合同约定履行各自义务。缪某月通过银行汇款方式支付部分购房
款，缪某月以电话短信方式出具收据的行为亦证明双方实际履行了授权委托
书中的部分义务。关于授权委托书中房屋号码问题，通过授权委托书的制作
过程、整体内容以及银行汇款摘要等可以认定授权委托书所指向的标的物为
涉诉房屋，号码应为书写错误。关于刘某主张的代理费损失，因其以委托人
身份与李国珍达成的买卖合同纠纷尚未处理完毕，其损失是否必然产生尚不
确定，可待损失实际发生后另行处理。
北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规
定，作出如下判决：
驳回原告刘某的诉讼请求。
【法官后语】
首先就合同订立的形式而言，刘某和缪某月以手机短信形式订立的《授权委托书》，
是通过数据电文的有形形式来表现所载内容的，因此可以认定刘某与缪某月以书面形式订
立了委托合同；其次从合同订立的过程而言，刘某将其先制作好的具备合同基本条款的
《授权委托书》，通过第三人手机号发送给缪某月，视为要约，缪某月再将该授权委托书
转发给刘某，视为承诺，承诺到达要约人刘某手机时生效，刘某与缪某月通过手机短信形
式订立的委托合同依法成立并生效。鉴于缪某月在星悦国际小区所有902号房屋，且委托
书中对除房号以外的内容均无误，刘某本人在该小区的房号为302号，结合银行转账摘要
可认定《授权委托书》中房号为书写错误。至于房屋价格，委托书中仅要求不低于280万
元，刘某以335万元的价格出售给第三人，并未违反委托合同的约定。刘某与缪某月以手
机短信形式订立的委托合同依法成立并生效。
值得注意的是，对手机短信等形式呈现的电子证据在生成、存储、传送与接收、收集
等诸环节都可能被改变，且被破坏后往往不留痕迹，所以影响电子证据真实性的因素很
多。只有对方当事人确认其真实性，才可作为证据。由于电子证据是以电子形式存储在电
子介质之上的，与传统证据形式相比，电子证据在感知方式上必须借助电子设备，而且必
须依赖特定的系统软件环境，如果软件环境发生变化，存储在电子介质上的信息可能无法
显示或者无法正确显示。在本案庭审中，刘某出示了其手机中存储的《授权委托书》短
信，缪某月和刘某均认可短信的真实性，因此根据该短信证据可以认定刘某与缪某月之间
的委托合同依法成立并生效。
66 房屋买卖居间人的调查核实义务
——张某云诉北京兴远房地产经纪中心居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2016）京02民终字第3524号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：张某云
被告（上诉人）：北京兴远房地产经纪中心（以下简称某经纪中心）
【基本案情】
2013年11月，某经纪中心工作人员李彪开始在其公司内部网上售卖北京市大兴区采育
镇育新花园D区的回迁房，张某云和前夫文彬于2014年2月中旬在58同城上看到上述房源
信息并与李彪取得联系。2014年2月19日，李彪将卖房人高某琪和买房人张某云约到某经
纪中心黄村火车站店见面，经过协商达成一致意见后，三方签署了《房屋买卖合同》，房
屋坐落在北京市大兴区采育镇新花园D区×号楼2单元402室，合同约定房屋总价款为
800000元。《房屋买卖合同》第十七条约定，“甲、乙、丙三方协商一致，未加盖丙方正
式印签的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更行为均为非丙方的授权行为，对丙方不产
生法律约束力”。事后，张某云前夫文彬累计向高某琪支付房款490000元，向某经纪中心
支付中介服务费18000元。
在某经纪中心为张某云提供的此次居间服务中，除工作人员李彪外，并未有其他工作
人员参与此次居间服务，李彪在某经纪中心的网站上售卖高某琪提供的房源并从事居间服
务亦未经过某经纪中心任何领导审核批准。本案中交易房屋的性质为拆迁安置房屋，在交
易时属于国家限售期内的房屋。此外，某经纪中心在先后为张某云、刘和某、袁某、尹某
君、杨某龙、杨某欣六人提供的六次居间服务中，均未到拆迁公司或其他相关部门核实房
源的真实性。高某琪所提供的位于北京市大兴区采育镇新花园D区×号楼2单元402室房屋
为虚假房源，高某琪因犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑十五年。所骗购房款441000已被全
部挥霍，张某云可追回损失为81.08元。
【案件焦点】
某经纪中心作为居间人对其向张某云提供的房源信息是否具有调查核实
的义务。
【法院裁判要旨】
北京市大兴区人民法院经审理认为：居间合同是居间人向委托人报告订
立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间
人应当就订立合同的相关事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合
同有关的事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并
应当承担损害赔偿责任。某经纪中心在为张某云提供居间服务中，其工作人
员李彪明知所出售房屋为国家限售期内房屋，且在未对房源真实性进行任何
核实的情况下，便在公司网上进行出售，并联系当事人进行房屋买卖，而李
彪的上述违规行为未受到某经纪中心任何人员的监管或阻拦，正是由于某经
纪中心在履行居间服务合同中的上述诸多失误给张某云造成了巨额的经济损
失，故某经纪中心应当对张某云的损失进行赔偿并退还居间服务费。
北京市大兴区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五
条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
一、被告某经纪中心赔偿原告张某云购房款损失489918.92元（于本判决
生效后十日内履行）；
二、被告某经纪中心退还原告张某云居间服务费18000元（于本判决生效
后十日内履行）；
三、驳回原告张某云的其他诉讼请求。
某经纪中心持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理
认为：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐
瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得
要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，某经纪中心作为专业的房
地产经纪机构，在明知涉案拆迁安置房屋属于国家限售期内的房屋仍然进行
居间服务，并且未对高某琪提供的该虚假房源进行核实。某经纪中心在庭审
中称其尽到了注意提醒义务，但并未提交相应证据予以证明。某经纪中心在
促成张某云与高某琪签订《房屋买卖合同》过程中并未依法履行居间人的报
告义务，给张某云造成了经济损失，某经纪中心应当承担损害赔偿责任。北
京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第
一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
居间人向委托人报告的信息是否应为经过其专业调查核实并保证为真实的信息。按照
经济学的一般原理，风险应当由以最小成本避免损失的主体承担。目前我国房屋买卖居间
行业市场已经比较成熟，房屋买卖居间者作为专业人士，依靠其专业知识和实务经验，已
经具备较强的信息搜集和辨别能力，能够为委托人提供全面真实可靠的信息，保证委托人
在交易中根据真实全面的信息作出缔约与否的意思表示，避免交易风险。故房屋交易的风
险应当由房屋买卖居间人负担，这既符合经济学原理，同样也是公平正义原则和诚实信用
原则的要求，但为防止委托人权利滥用，过于加重居间人的义务，应为居间人履行如实报
告义务制定一个判断标准：居间人所报告的内容全面、真实且经过专业的调查核实；报告
的方式适当、适时且对必要事项进行说明；居间行为符合理性人标准。具体到本案中，某
经纪中心对其为张某云提供的房源信息负有调查核实并保证为真实的义务。
编写人：北京市大兴区人民法院 张凤华
