——东莞市万利物业投资有限公司诉东莞市饰海装饰制品有限公司租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民终字第379号民事判决书
2.案由：租赁合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：东莞市万利物业投资有限公司（以下简称万利公司）
被告（上诉人）：东莞市饰海装饰制品有限公司（以下简称饰海公司）
第三人：深圳市艺装装饰制品有限公司（以下简称艺装公司）
【基本案情】
2010年11月15日，以万利公司为出租方（甲方），以东莞市饰海装饰制品有限公司为
承租方（乙方），双方签订一份《厂房租赁合同》，汪素虾作为出租方代表在合同上签名
并加盖万利公司印章，黄少辉作为承租方代表在合同上签名，但未加盖公司印章。合同约
定：1.甲方将位于东莞市大朗镇佛子凹工业区佛富路陈旭峰物业的钢结构厂房、钢筋混凝
土宿舍出租给乙方做工厂及工人生活设施配套使用，厂房、宿舍、门卫室及相关配套总面
积约18000平方米，准确面积以实际测量为准。2.租赁期限十年，从2011年4月1日起至
2021年3月31日止，月租金每五年递增10%，厂房、宿舍租金每平方米每月10.5元，每年
一次交一年租金，交租时间为每年10月5日交下一年租金，签订合同时一次支付18个月租
金。3.合同押金189000元及18个月租金3402000元，合计3591000元，由乙方自签订合同之
日起三日内付款2000000元给甲方，余款在甲方交付厂房、宿舍给乙方装修当日补齐，合
同期满后免息退回押金。4.甲方于2011年1月1日前将厂房、宿舍建好竣工（包括围墙、地
下排水、空地用水泥做好）交给乙方装修，装修期三个月免收租金，即2011年1月1日至
2011年3月31日，自2011年4月1日起开始交租金，如未按期交付，装修期顺延。5.厂区主
体消防设施及厂房卫生间、宿舍卫生间的水管安装、门窗安装、厂区绿化、厂房门卫室及
电动大门、315KV变压器由甲方负责，甲方应将供电主线拉到厂房外墙，并协助乙方办理
环保及营业执照。宿舍及车间内用电的安装费用由乙方自行负责，乙方有厂房、宿舍的自
行运用权，如需转租需经甲方同意。6.租赁期内的水电费、治安管理费、卫生管理费等费
用，由乙方自行承担。7.租赁期满解除合同，乙方须按时搬迁，建筑物必须保持完好，否
则予以维修或赔偿，同时固定物（如办公、宿舍装修、水电线路等不动产）不得拆除，无
偿归甲方所有，车间设施乙方有权自行拆除。除上述内容外，双方还约定违约责任、争议
解决方式等内容。合同签订后，万利公司依约向饰海公司交付了租赁物。
万利公司提供的建设用地规划许可证显示，案涉租赁物已经取得建设用地规划许可
证，但未取得建设工程规划许可证，万利公司表示该证正在审批办理。
2011年12月20日，饰海公司与陈旭峰（万利公司股东、代表万利公司）签订一份《用
电补充协议》，约定陈旭峰同意从2012年1月1日起增加300KV用电给饰海公司使用，饰海
公司一次性支付200000元，有效期与厂房租赁合同期限一致，到期该增加用电无条件归还
陈旭峰，如厂房续租则该增加用电连续使用。饰海公司主张于2012年1月至2012年9月分9
次共支付上述200000元给万利公司。万利公司则主张并未收到饰海公司支付的上述200000
元，该款项由饰海公司直接支付给变压器的安装方。万利公司确认诉讼请求中所涉及恢复
当时增加变压器负荷的安装费360000元指的即是该协议所涉变压器负荷，目前该变压器仍
在使用中。
2013年12月27日，饰海公司与万利公司签订一份《协议书》，协议约定：1.饰海公司
于协议签订之日起三日内向万利公司支付2013年10月水电费55758元、税费17290元，合计
73048元；2.饰海公司于2013年12月31日前将除喷漆线、油漆房外所有属于饰海公司的设
备、材料等全部搬走（水电、消防及固定装修不拆除），喷漆线与油漆房的拆除、搬迁以
及厂房维修、恢复原状等工作于2014年1月12日前完成；3.饰海公司履行上述约定内容后
可正常搬厂，万利公司不得再阻挠饰海公司的正常搬厂。陈旭峰、黄少辉分别作为万利公
司、饰海公司的代表在协议书上签名并加盖各自公司印章。签订该协议后，饰海公司依协
议向万利公司支付水电费、税费，并于2014年1月12日搬迁完毕。
【案件焦点】
1.案涉租赁合同的主体及效力；2.饰海公司、黄少辉是否还应向万利公司
支付租金/占有使用费，若应支付，具体金额；3.饰海公司、黄少辉是否还应
向万利公司支付水电费，若应支付，具体金额；4.饰海公司、黄少辉是否需要
支付恢复增加变压器负荷的安装费；5.饰海公司、黄少辉在搬迁过程中是否存
在毁损租赁物的行为，若存在毁损行为，应赔偿的恢复原状价值如何确定。
【法院裁判要旨】
广东省东莞市第二中级人民法院经审理认为：案涉厂房租赁合同载明的
出租方为万利公司、承租方为艺装公司，主体明确。签约时，汪素虾系万利
公司的法定代表人、黄少辉系艺装公司的总经理（且系备案的公司高管人
员），两人作为双方代表在合同上签名，属于职务行为，不应认定为合同主
体。从一系列事实来看，案涉租赁合同的实际承租人为饰海公司。案涉租赁
物尚未取得建设工程规划许可证，故案涉《厂房租赁合同》为无效合同。
租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准计算占有使用
费。饰海公司应支付该期间占有使用费的差额：（18337.59元-18000元）
×10.5×18=63804.51元。
饰海公司应支付2013年10月1日至2013年10月17日及2013年12月28日至
2014年1月12日的占有使用费，金额为：33天/30天×18337.59×10.5＝211799.16
元。饰海公司已经支付上述期间的占有使用费220051元，多支付8251.84元
（220051元-211799.16元）。该款项用于抵扣饰海公司未足额支付2011年4月1
日至2012年9月30日的占有使用费，抵扣后，饰海公司总计尚应向万利公司支
付占有使用费55552.67元（63804.51元-8251.84元）。
双方对饰海公司已经支付2013年9月30日前的租金、水电费没有异议，法
院予以认定。饰海公司不能正常使用租赁物期间的基本电费，不应由饰海公
司承担，饰海公司仅需承担实际使用期间所产生的水电费，金额为：
（19758.46元-14950元）+（19707.28元-14950元）+（8502.06元-5787元）＝
12280.8元。
由于供电应由万利公司负责，而饰海公司亦已实际承担增加负荷部分的
费用，故万利公司诉请恢复增加负荷的安装费用，缺乏事实与法律依据，法
院不予支持。
饰海公司经万利公司同意对案涉租赁物进行装修，对饰海公司的装饰装
修物，万利公司表示不同意利用，故已形成附合的装饰装修物，应由双方按
过错分担现值损失，未形成附合的装饰装修物，应由饰海公司拆除，拆除造
成毁损的，应由饰海公司恢复原状，未恢复原状的，应当承担恢复原状的费
用损失。根据万利公司提供的公证书，以及经法院组织双方当事人对租赁物
现场进行查看，可以认定饰海公司在搬迁过程中确实对租赁物造成一定的毁
损。经万利公司申请，法院对万利公司主张的毁损部分，委托鉴定机构对毁
损部分的修复费用进行鉴定，鉴定机构组织双方当事人进行现场勘察，并作
出鉴定意见。对东莞华联公司的鉴定意见，法院予以采信，饰海公司应向万
利公司赔偿恢复原状的费用为494835.68元。
广东省东莞市第二人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条
第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民
法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规
定，判决如下：
一、限被告饰海公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付占有使用
费55552.67元给原告万利公司；
二、限被告饰海公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付水电费
12280.8元给原告万利公司；
三、限被告饰海公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿恢复原状
费用494835.68元给原告万利公司；
四、驳回原告万利公司的其他诉讼请求。
万利公司持原审起诉意见提起上诉，广东省东莞市中级人民法院经审理
认为：围绕双方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、饰海公司是否
应向万利公司支付2011年1月1日至2011年3月31日的占有使用费；二、饰海公
司是否应向万利公司赔偿恢复原状费用。关于焦点一。由于案涉租赁物未取
得建设工程规划许可证，故原审法院认定案涉租赁合同无效并无不当。案涉
租赁合同无效，案涉房屋的占有使用费应参照案涉租赁合同的约定计算。由
于案涉租赁合同明确约定2011年1月1日至2011年3月31日为免租期，故万利公
司请求饰海公司支付该期间的占有使用费缺乏依据，法院不予支持。原审法
院对此处理正确，法院予以维持。关于焦点二。根据双方于2013年12月27日
签订的协议书第二点的约定，饰海公司应于2014年1月12日前搬迁完毕并做好
恢复原状等工作，但饰海公司并未对案涉租赁物进行恢复原状，故万利公司
有权依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》第十条的规定主张恢复原状费用。由于饰海公司在搬迁过
程对案涉租赁物造成了损毁，故饰海公司应承担恢复原状的费用。饰海公司
主张应由万利公司承担70%的费用缺乏依据，法院不予支持。原审法院采纳鉴
定意见，认定饰海公司应向万利公司赔偿恢复原状费用494835.68元并无不
当，法院予以维持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院予以维持。万利公司与饰
海公司的上诉理由均不成立，法院不予支持。
广东省东莞市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百
七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是典型的租赁合同纠纷案件，双方对租赁合同的主体及效力、免租期是否需要支
付租金、承租人搬离过程中的添附物如何认定及是否存在毁损行为、毁损应如何恢复价值
等存在争议，属于一般租赁合同中常见的典型案例。签约时，汪素虾系万利公司的法定代
表人、黄少辉系艺装公司的总经理（且系备案的公司高管人员），两人作为双方代表在合
同上签名，属于职务行为，不应认定为合同主体。
关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规
划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁物尚未取得建设工程规划
许可证，故案涉《厂房租赁合同》为无效合同。案涉合同明确约定2011年1月1日至2011年
3月31日为免租期，万利公司诉请饰海公司支付该期间占有使用费，缺乏事实与法律依
据，不予支持。关于是否毁损及恢复价值认定。根据双方于2013年12月27日签订的协议书
第二点的约定，饰海公司应于2014年1月12日前搬迁完毕并做好恢复原状等工作，但饰海
公司并未对案涉租赁物进行恢复原状，故万利公司有权依照《最高人民法院关于审理城镇
房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定主张恢复原状费用。
由于饰海公司在搬迁过程对案涉租赁物造成了损毁，故饰海公司应承担恢复原状的费用。
编写人：广东省东莞市第二人民法院 郑伟乐
