——刘黎强诉北京振锋仁基医疗科技有限公司租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2016）京02民终字第5461号民事判决书
2.案由：租赁合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人、反诉被告）：刘黎强
被告（上诉人、反诉原告）：北京振锋仁基医疗科技有限公司（以下简
称振锋公司）
【基本案情】
2013年12月16日，原告刘黎强与被告振锋公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，就
位于丰台区玉泉营111号、中科基业大厦原苏宁厅B座四层、建筑面积为1842平方米的涉
案承租房屋坐落、签订合同之前提、租赁用途、房屋租赁期限、装修、租金标准及双方其
他权利义务等事宜均作出了详细记载，并约定：甲方（振锋公司）协助乙方（刘黎强）取
得市政、消防、卫生等有关部门允许乙方正常经营的批准、证照等手续；根据乙方要求，
在乙方付清首期租金、押金后，向乙方提供办理工商注册所需文件。合同签订当日刘黎强
向振锋公司缴纳定金10000元，并于2013年12月18日、23日分别向振锋公司指定账户汇款
押金268932元及租金806796元，振锋公司于2013年12月23日向刘黎强交付了涉案房屋，刘
黎强随即与案外人签订装修合同并支付了装修费及购买卫浴设施、家具家电等费用。装修
期间刘黎强因无法取得消防验收合格证明，导致酒店无法办理营业执照。一审法院经向丰
台消防支队核实情况查明中科基业（北京）投资股份有限公司在消防备案时填报内容与实
际情况不符，故无法通过消防验收；另，一审法院及二审法院经向规划部门核实，均被答
复称涉案房屋未取得相应的规划审批手续。
刘黎强认为，振锋公司出租的房屋没有房产证，也没有经过政府有关部门的规划许
可，属于违法建筑，故诉至法院要求确认《房屋租赁合同》及补充协议无效，并由被告返
还押金、租金，赔偿装饰装修房屋等经济损失。
振锋公司答辩并反诉称，刘黎强是在明知涉案房屋权属的情况下自愿签订的《房屋租
赁合同》，且其自2013年12月17日实际占有使用涉案房屋，已经改变了房屋主体结构并严
重影响房屋整体强度，因此反诉要求解除双方所签订租赁合同及补充协议，并由刘黎强支
付房屋租金及因拖欠租金而产生的滞纳金。
【案件焦点】
刘黎强与振锋公司所签订的《房屋租赁合同》及补充协议是否无效。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可
证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁
合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或
者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到
的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同
及补充协议应为无效；被告振锋公司将没有取得建设工程规划许可证的房屋
对外进行出租，因此导致合同无效，对此应当承担主要责任，原告刘黎强未
认真审查租赁房屋的相应手续，亦应承担一定的责任。因租赁合同无效，被
告振锋公司已向刘黎强收取的房屋租金806796元以及押金268932元应当予以
退还。
因房屋租赁合同无效，故对被告主张的解除租赁合同并支付租金及滞纳
金的诉讼请求不予支持，但不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付
房屋占有使用费。关于刘黎强支付房屋使用费的具体数额，考虑到因租赁房
屋未取得消防验收导致涉案房屋装修未完工，刘黎强租赁房屋为开设酒店用
途，现因刘黎强无法实际使用，也无法从中获利，故酌情确定刘黎强应当支
付的房屋使用费。
关于刘黎强的装修损失，因租赁合同无效，在涉诉房屋内已形成附合的
装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由
双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。诉讼期间，被告申请对该
涉诉房屋的装修工程进行价值评估，而鉴定公司出具的是装修工程造价报
告，并非装修的现值，因此结合装修工程的造价报告及原告刘黎强提交的装
修合同等材料的报价，并考虑该房屋并未实际使用等因素，综合双方的过错
程度，由被告振锋公司赔偿刘黎强的装修损失，损失的具体数额由法院酌
定。原告主张的因装修酒店所购买的其他材料及电器，部分卫生洁具及卫浴
材料的费用已经包含在工程造价中，其余未实际安装的材料，故对原告主张
的此部分的损失不予支持。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题
的解释》第二条、第五条、第九条之规定，作出如下判决：
一、确认原告（反诉被告）刘黎强与被告（反诉原告）振锋公司于二〇
一三年十二月十六日签订的《租赁合同》及补充协议无效；
二、被告（反诉原告）振锋公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉
被告）刘黎强房屋租金806796元及押金268932元；
三、被告（反诉原告）振锋公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉
被告）刘黎强装修损失1400000元；
四、原告（反诉被告）刘黎强于本判决生效后十日内向被告（反诉原
告）振锋公司支付房屋占有使用费240000元；
五、原告（反诉被告）刘黎强于本判决生效后十日内将坐落于北京市丰
台区玉泉营111号中科基业大厦B座四层面积1842平方米的房屋腾退交付给被
告（反诉原告）振锋公司；
六、驳回原告（反诉被告）刘黎强的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）振锋公司的其他反诉请求。
刘黎强及振锋公司持原审意见提起上诉，北京市第二中级人民法院经审
理认为：原审法院所认定的事实清楚，适用法律正确，刘黎强、振锋公司的
上诉请求均不能成立，均应予驳回。
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七
十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理的重点在于双方签订的《房屋租赁合同》是否无效。本案定案的主要依据是
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：
……（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租
赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）第二
条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的
房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”
就事实认定和法律适用层面而言，二审法院和一审法院在本案中并无分歧，关键在于
从法理上厘清《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《租赁合同司法解释》
第二条之间的关系，即：就未取得建筑工程规划许可证建设的房屋所签订的租赁合同是否
违反了法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同
法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第
（五）项所述“强制性规定”指的是效力性强制性规定，就本案而言，虽然《租赁合同司法
解释》并非法律或行政法规，但是作为法律的《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条
已将未取得建筑工程规划许可证建设房屋的行为认定为违法行为，尽管该条未对此类房屋
相关合同效力做出明确规定，但明显其立法目的在于否定违章建筑的合法存在性，应属效
力性强制性规定，《租赁合同司法解释》也恰恰验证了这一点。
编写人：北京市丰台区人民法院 郭爽 戴艳馨